［부동산／「조인트벤처」］땅주인－사업주 공동개발·이익

사업주가 땅주인으로부터 자투리땅을 일정기간 빌려 레스토랑 사무실 음식점 카페 등 건물을 지어 영업하는 부동산 공동개발사업(조인트 벤처)이 성행하고 있다. 부동산개발 대행업체인 수목T&T(02―575―6644)의 梁銀烈(양은렬)사장은 『자투리땅을 갖고 있으나 건물을 지을만한 돈이 없는 지주와 사업주의 투자가 결합하는 부동산 조인트 벤처가 최근 서울역세권 신도시 등 개발지역을 중심으로 확대되고 있다』고 말했다. 사업주가 공동개발사업을 하려면 최소한 5억원이상의 자금을 가지고 별도로 1백평이상의 땅을 빌려야 한다. ▼사례〓오는 29일 개업할 미국 패밀리레스토랑 체인점 「아웃백 스테이크하우스」의 공항점은 서울지하철 5호선 발산역과 접해 있다. 대지 4백80평에 지하1층 지상3층(연면적 2백90평)규모로 차량은 80대까지 주차할 수 있다. 사업주는 땅주인에게 보증금 2억5천만원에 월 1천5백만원의 임대료를 지불키로 했다. 매년 물가상승률인 5%씩 보증금을 인상키로 했다. 계약기간은 8년. 총투자비는 인테리어비용 2억8천만원, 건축비 및 설계비 4억원, 기타 주방설비 등 모두 18억원이다. 매출액 목표는 매달 2억2천만원으로 최고 2억7천만원까지 가능할 것으로 예상하고 있다. 내년 하반기부터는 총투자비의 금융비용(월 1천8백만원)과 건물 감가상각비(월 7백만원) 및 관리비를 빼고도 월 2천만원의 순수익을 기대하고 있다. 땅주인은 △매달 1천5백만원의 임대수입 △2억5천만원의 이자소득 △8년뒤 건물인수 등의 수익을 얻는다. ▼공동개발사업 장점〓땅주인은 사업주에게 일정기간 토지를 임대해주는 대가로 전세보증금이나 월임대료 등 임대수익을 안정적으로 얻을 수 있다. 또 나대지로 방치했을 때 부과되는 토지초과이득세 등 각종 세금을 부담하지 않아도 된다. 사업주와 10년안팎의 계약기간이 끝나는 시기에는 상권이 형성됨에 따라 땅값상승 등 개발이익이 보장된다. 사업주의 경우 땅을 사는 만큼의 돈으로 패밀리 레스토랑 등 점포 여러개를 운영할 수 있다. 기존 건물을 임대하면 건물주의 눈치를 살펴야 하지만 땅을 임대할 경우 사업주가 의도하는대로 건물을 지을 수 있어 영업실적을 높일 수 있다. ▼입지여건〓교통여건이 좋아야 한다. 지하철 역세권, 또는 수도권과 신도시를 연결하는 부도심권이 좋다. 사람의 움직임은 곧 돈의 흐름이다. 지하철역의 출구에 따라 매출액에 큰 차이가 나므로 컨설팅업체 등 전문가의 도움을 받아 유동인구의 흐름을 파악해야 한다. 넓은 주차장을 확보해야 한다. 신세대나 맞벌이 부부들은 타고온 승용차가 직접 매장으로 연결되지 않으면 다른 곳으로 간다. 패밀리레스토랑이나 패스트푸드점은 볼링장 골프연습장같은 스포츠시설 등 상호보완이 되는 업종과 타운을 형성하며 수익성을 높일 수 있다. 서울에서는 △상권이 형성된 2호선 강남역 △무역센터 등 사무용빌딩이 집중된 2호선 삼성역 △신도시지역인 분당선 서현역 △신혼부부가 몰려있고 지하철 4, 7호선 환승역인 상계역 △서울 부도심으로 잠재수요가 많은 천호동 등이 유망하다. 〈오윤섭기자〉