[땅對땅⑧]서울 강남구 압구정동 vs 대치동

압구정동의 현대아파트 전경(좌), 대치동 우성아파트 전경

한국에서 가장 아파트값이 비싼 곳은?

지난해 초까지만 해도 정답은 ‘강남구 압구정동’이었다. 하지만 지금은 ‘강남구 대치동’이라고 해야 한다.

이런 변화를 가져온 가장 큰 원인은 대치동 일대를 중심으로 본격화한 아파트 재건축 붐. 여기에 교육 열기가 학원 밀집가인 대치동의 인기를 끌어올리는 요인이 됐다.

한국을 대표하는 고급 아파트촌인 압구정동과 대치동은 거리는 가깝지만 차이점도 적지 않다.

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▽강남 개발〓서울 강남은 원래 경기도였다가 63년 초 서울로 편입됐다. 본격적으로 개발이 시작된 것은 그로부터 4년 뒤인 67년. 경부고속도로 건설 계획이 확정되자 구획정리사업이 시작되면서부터다. 이어 75년에 압구정동 현대아파트가 분양되면서 강남시대가 열렸다.

▽전통 대 신흥〓압구정동은 강남 개발 붐을 주도하면서 지난해 초까지 강남의 선두주자로서 자리를 굳건히 지켰다. 여기에는 강북 도심과 강남 전지역을 쉽게 오갈 수 있는 사통팔달의 교통 여건이 결정적인 요인으로 작용했다. 또한 밀집한 백화점, 의류점, 헤어숍 등과 8학군으로 불리는 고등학교가 포진한 것도 영향을 미쳤다. 교통 쇼핑 교육이라는 ‘3박자’가 고루 갖춰진 것.

한양아파트 중개를 전문으로 하는 OK공인 정규홍 사장은 “압구정동은 한번 들어오면 거의 밖으로 이주하는 사람이 드물다”며 “다른 강남구 지역에 비해 거래도 적어 가게 운영에 부담이 될 정도”라고 말했다.

대치동은 지난해 말과 올해 초 전국을 강타한 부동산 경기 과열의 진앙지. 매일 수천만원씩 가격이 오르면서 한달 만에 1억원 이상 급등한 곳이 속출, 서울 집값 상승을 주도했다.

부동산 프랜차이즈업체 ‘유니에셋’에 따르면 대치동의 평당 평균매매가는 지난해 1월5일 1033만원에서 올 1월4일 1362만원으로 32%가 올랐다. 같은 기간 압구정동과 서울 전체가 각각 20% 오른 것과 큰 차이를 보인다.

가격 폭등은 2000년 말부터 본격화한 ‘도곡 주공 고층아파트’ 재건축으로 촉발됐다. 여기에 대학수학능력시험이 어렵게 출제되면서 이 일대에 밀집한 입시학원의 인기가 치솟자 가격 오름폭이 커졌다.

‘강남공인’ 조군형 사장은 “대치동을 찾는 사람의 대다수는 중3, 고3 등 입시를 눈앞에 둔 자녀를 둔 학부모”라며 “이런 이유로 1, 2년 만에 이사가는 사람이 적지 않다”고 귀띔했다.

▽관리 대 개발〓압구정동과 대치동의 인기는 당분간 지속될 것으로 보인다. 대체할 만한 입지여건이나 주거환경을 갖춘 곳이 당장 조성될 가능성이 크지 않기 때문. 하지만 두 곳이 최고의 자리를 지키는 방식은 사뭇 다를 것으로 분석된다.

압구정동과 대치동 일대 아파트는 모두 70, 80년대에 입주한 재건축 대상이다. 하지만 압구정동은 재건축보다는 주택 성능 개보수(리모델링)에 치중할 것으로 예상된다. 대부분 15층을 넘는 고층인 데다 평균 평형이 44평에 달해 재건축에 따른 개발이익을 기대하기가 어렵기 때문이다. 하지만 청담동까지 연결된 압구정 상권이 강남의 중심 상권으로서 확고한 입지를 굳히고 있다. 또 왕십리와 분당신도시를 잇는 신분당선의 압구정 로데오역이 2008년 말 개통 예정이어서 발전 전망이 밝다.

반면 대치동의 핵은 재건축이다. 대치동 내 아파트뿐만 아니라 인근 개포동 주공 1∼4단지, 시영아파트 등이 줄줄이 재건축 대상이다. 이에 따라 이 부근은 주택수요 초과 상태가 상당 기간 지속될 가능성이 크다.

유니에셋의 김재식 대리는 “올 하반기부터 인접한 도곡동 고급 주상복합타운에 ‘타워팰리스Ⅰ∼Ⅲ’이 잇따라 입주할 예정인 점도 발전 가능성을 키우는 요인”이라고 말했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

서울 강남구 압구정동 vs 대치동
압구정	구분	대치
강남구 압구정동	위치	강남구 대치동
지하철-3호선(압구정), 7호선(청담)도로-압구정로 도산대로 성수대로	교통	지하철-3호선(도곡 대치 학여울)도로-남부순환도로
구정초중고 신구초 신사중 현대고청담초중고	교육	숙명여중고 경기여고 은광여고 휘문고 대치중고단대부속중고 160여개 보습 및 입시학원 밀집
청담공원 도산공원	녹지	대모산 양재천변
현대백화점(압구정점) 갤러리아백화점수입차판매장 로데오거리	쇼핑시설	그랜드백화점(본점) 롯데백화점(강남점)현대백화점(무역센터점) 그랑프리상가 풍림쇼핑
현대아파트 한양아파트	주요아파트	우성 은마 미도 선경 청실 우성캐릭터빌대림아크로빌 삼성타워팰리스
44.2평형	아파트평균면적	37.0평형
구현대 7차 80평형(평당 2125만원)구현대 4차 44평형(평당 1875만원)	최고가아파트	도곡 주공 2차 13평형(평당 3500만원)개포 우성 1차 65평형(평당 1961만원)
신분당선(왕십리∼분당선) 개통	개발요인	아파트 재건축
전통적 부촌, 쾌적한 생활환경	특장점	주거공간 고급화, 우수한 교육여건

자료:유니셋