신축빌라 78%, 입주때 전세금으론 세입자 못구해… 역전세난 ‘빨간불’

[전국 번지는 역전세]
기존 전세금으론 보증보험 가입 불가
인천 신축빌라 90%-대전 87% 해당
전문가 “전세가율 따라 차등 적용을”

뉴스1

충남 천안시 서북구의 한 신축 빌라(전용면적 59㎡)는 2021년 10월 전세 보증금 2억 원에 계약됐다. 올해 공시가격은 1억4400만 원. 신규 세입자를 받을 때 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증금 반환보증에 가입할 수 있는 보증금은 최대 1억8144만 원이다. 기존 보증금이 오히려 2000만 원 높다. 인근 중개사무소 관계자는 “세입자는 10월에 나가겠다고 집주인에게 통보한 상태”라며 “보험 가입이 가능해도 세입자를 구할까 말까인데, 집주인은 기존 보증금 그대로 2억 원에 매물을 내놔 달라고 해서 거래가 쉽지 않을 것 같다”고 했다.

올해 하반기(7∼12월) 전세 계약이 종료되는 전국 신축 빌라 10채 중 8채(77.5%)는 역전세난을 겪을 가능성이 높은 것으로 조사됐다. 기존 전세 보증금으로는 HUG 반환보증에 가입할 수 없기 때문이다. 신축 빌라의 주된 수요층인 청년이나 신혼부부 등이 보증금을 돌려받을 때 어려움을 겪을 가능성이 크다는 의미다.

1일 동아일보 분석에 따르면 2020년 이후 지어진 전국 신축 빌라 중 올해 하반기 재계약 시 반환보증 가입이 불가능한 신축 빌라 비율은 인천이 89.9%로 가장 높았다. △경기 86.6% △대전 86.6% △서울 77.1% △충남 74.5% 등이 뒤를 이었다.

약 2년 전인 2021년 하반기는 아파트값이 매매와 전세를 가리지 않고 연일 치솟던 때다. 이를 감당하지 못한 젊은 세대와 신혼부부 등이 신축 빌라를 아파트의 대체재로 찾았다. 특히 신축 빌라는 시세가 명확히 없어 전세 보증금이 실제 매매가격보다 높게 책정되는 경우가 많았다. 이 때문에 ‘깡통전세·전세사기의 온상’으로도 지목되고 있다.

대전 대덕구 덕암동 신축 빌라(2021년 준공·전용면적 68㎡)도 대표적인 사례다. 한국부동산원 ‘임대차 시장 사이렌’에 따르면 대전은 올해 2∼4월 전국에서 빌라(연립·다세대주택) 전세가율(91.2%)이 가장 높은 지역이다. 이 빌라는 2021년 6월 보증금 2억 원에 전세 계약이 체결됐는데, 공시가격은 1억2900만 원에 그쳤다. 준공 당시부터 반환보증 가입 자체가 불가능한 수준이었다.

계약 만료를 앞둔 현재 전세 호가는 1억7000만 원으로 2년 만에 3000만 원 떨어졌다. 하지만 올해 공시가격이 1억2200만 원으로 떨어진 데다 반환보증 가입 요건도 강화돼 이 가격으로도 세입자를 찾기 어려운 상황이다. 인근 중개사무소는 “보증보험에 가입하려면 보증금을 1억5300만 원 선으로 낮춰야 하지만 집주인은 이 경우 기존 세입자에게 내줄 돈이 없다며 버틴다”고 했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “신축 빌라는 주거 여건상 수요자들의 선호도가 높지만 반대로 역전세난 상황에서는 전셋값이 높아 보증금 미반환 우려가 크다”며 “전세가율에 따라 대출 금리나 반환보증 수수료를 차등 부과하는 식으로 시장이 스스로 보증금 규모를 조절할 수 있도록 유도해야 한다”고 했다.

정순구 기자 soon9@donga.com