뉴타운 아파트 이렇게 콕 집어요

《길음 가좌 등 서울 뉴타운의 아파트 분양이 본격적으로 시작되면서 뉴타운에 대한 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.

뉴타운은 정부가 재정비촉진 지구로 이미 지정했거나 앞으로 추가 지정한다는 계획이어서 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)과 층고제한 완화 등의 혜택을 받게 된다.

물론 사업기간이 지연될 수 있다는 점은 감안해야 한다.

재개발 컨설팅업체 J&K의 백준(사진) 사장과 서울 동작구 흑석뉴타운을 돌아보며 뉴타운 예정지역 내에서 아파트를 마련할 수 있는 요령을 들어봤다》

○ 아파트 입주권 확보하는 방법

백 사장은 무엇보다 어떤 물건을 사야 나중에 아파트 입주권이 나오는지 알아야 한다고 강조했다.

원칙적으로 뉴타운 등 재개발은 땅이나 주거용 건물 소유자에게만 입주권이 나온다. 상가나 공장 같은 상업용 건물 소유자는 입주권을 받을 수 없다. 단, 오피스텔처럼 난방시설 등이 갖춰져 사실상 주거용으로 쓰는 건물은 입주권이 나온다.

건물이 없는 나대지를 30m² 이상 소유한 무주택자는 입주권이 나온다. 그러나 유주택자는 90m² 이상을 소유해야 입주권을 받을 수 있다. 이에 미달하는 대지를 보유한 사람들은 현금으로 보상을 받게 된다.

골목길과 같은 도로부지는 집이 있건 없건 면적이 90m² 이상이어야 입주권을 받을 수 있다.

○ ‘쪼갠 지분’인지 유의해야

뉴타운에선 입주권을 더 많이 받기 위해 지분 분할(일명 쪼개기)이 흔히 일어난다. 입주권이 하나만 나오는 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나눠 다수가 소유하는 것이다.

그러나 2003년 12월 30일 이후에 재개발 구역 내 ‘쪼갠 지분’은 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 된다는 점에 유의해야 한다. 그 전에 이뤄진 지분 분할도 정도가 심하면 일반분양 물량이 줄어들어 수익성이 악화되기 때문에 해당 뉴타운의 지분이 얼마나 분할됐는지 미리 알아보는 게 좋다.

백 사장은 “대지 면적이 1만 평이라 하면 450채 정도는 지을 수 있는데 입주권을 가진 조합원이 400명을 넘으면 쪼개기가 심한 곳으로 볼 수 있다”며 “이런 곳은 투자를 피하는 것이 좋다”고 조언했다. 그는 또 재개발 추진위원회가 난립해 있는 곳은 개발 추진속도가 느려질 수 있다는 점을 유념해야 한다고 덧붙였다.

○ 존치지구는 피하라

“‘존치지구’로 묶일 곳을 비싸게 사는 사람들을 보면 정말 안타깝습니다.”

뉴타운 붐이 일면서 주거용 건물이 덜 낡아 재개발 대상이 되지 않는 존치지구까지 사들이는 수요자도 생겨나고 있다. 존치지구로 예상되는 곳은 상대적으로 값이 싸 잘 모르고 덤비면 ‘횡재했다’고 생각할 수 있기 때문이다.

그러나 존치지구는 재개발과는 관계가 없을 뿐 아니라 뉴타운 예정지역 전체가 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래 제한 등 규제만 받을 뿐이다.

실수요자라면 내년 상반기(1∼6월) 이후 재정비촉진계획이 나온 뒤에 안전하게 투자하는 것이 좋다. 재정비촉진계획에는 뉴타운이 어떻게 개발되는지, 어떤 곳이 존치지구가 되는지 등이 종합적으로 담기게 된다.

뉴타운은 여러 개의 사업구역으로 나눠 구역별로 사업을 추진하게 되는데, 각 사업구역들의 수익성이 모두 다르다는 점도 주의해야 한다.

백 사장은 “도시환경정비사업, 재개발사업, 주거환경개선사업, 재건축사업 구역 등의 순으로 투자하는 것이 좋다”고 말했다.

보통 도시환경정비사업 구역은 준주거지역이나 상업지역이 대부분이기 때문에 용적률이 600%에서 800%까지 가능해 주로 주상복합 아파트가 들어선다. 따라서 지분 가격은 비싸지만 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

반면 주거환경개선사업 구역은 낡은 주택들이 몰려 있는 주거지역을 대상으로 하는 사업으로, 중소형 아파트가 주로 들어서기 때문에 상대적으로 수익성이 떨어진다.

백 사장은 “최근까지 개발에 대한 기대감으로 거의 모든 뉴타운 내 지분 가격이 급등했지만 내년부터는 각 뉴타운 지역의 입지나 사업 속도에 따라 가격이 차별화될 것”이라며 “무턱대고 지분을 사면 후회할 수 있다”고 지적했다.

김상운 기자 sukim@donga.com

●후분양 아파트 이렇게 찜 하세요

《서울 은평구 신사동 임창아파트를 재건축한 ‘두산 위브’.

거의 완공돼 이달 말 입주할 예정이지만 분양은 올해 11월 말에 했다. 이른바 ‘후(後)분양’이다.

건설사는 모델하우스가 아니라 ‘샘플하우스’를 꾸몄다.

이곳에 들른 김모(49) 씨는 “내가 살게 될 아파트를 직접 확인한 뒤 구매 여부를 결정할 수 있어서 좋았다”고 말했다.올해 연말부터 본격 등장한 후분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 후분양제는 일정 수준 이상 지은 뒤라야 분양할 수 있는 제도다.》

○ 공공아파트 후분양 단계적 확대

후분양제 적용은 대한주택공사나 SH공사(옛 서울도시개발공사) 경기지방공사 등 공공이 분양하느냐, 민간이 분양하느냐에 따라 달라진다.

공공이 분양하는 아파트는 내년에는 40% 이상 지어진 뒤 분양된다. 2009년부터는 60% 이상, 2011년부터는 80% 이상 지어진 뒤라야 한다.

민간은 자율적으로 선택하되, 두산 위브와 같은 재건축 단지는 80% 이상 지은 뒤 분양하도록 했다. 단, 재건축 단지는 2003년 7월 1일 이후 사업시행인가 신청을 한 단지에 한해 후분양이 적용된다.

후분양제는 분양받을 때 계약금을 내고, 입주시기가 가까워졌을 때 잔금을 내는 방식. 분양에서 입주까지 길어야 1년 안팎이기 때문에 자금을 한꺼번에 마련해야 하지만 미리 준비해야 하는 부담감은 덜하다.

또 후분양제는 공사비용을 비교적 정확하게 산출할 수 있어서 분양가를 적정선에서 결정할 수 있는 것도 장점이다. 두산 위브의 평당 분양가는 960만 원으로 주변 아파트 시세인 800만∼1000만 원 선과 비교해도 크게 차이 나지 않는다.

○ 공공택지 알짜 후분양 찾으라

이처럼 후분양하는 아파트가 내년에는 본격적으로 나온다.

부동산정보업체인 닥터아파트에 따르면 수도권에서 내년까지 후분양할 단지는 모두 22개 단지 2591채에 이른다.

우선 주공이 후분양 시범단지로 정한 경기 의왕시 청계지구를 눈여겨볼 만하다. 주공은 두 개 블록에 짓는 30∼34평형 339채, 273채 등 모두 612채를 이달 중 분양할 예정이다. 일찌감치 사업승인을 받아 입주 후 전매규제 적용을 받지 않아 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 의왕시에 1년 이상 거주한 청약저축 1순위 가입자가 우선 청약할 수 있다. 현재 공정은 60%로 내년 9월이면 입주할 수 있을 것으로 보인다. 청계지구는 경기 성남시 판교신도시에서 차로 5분 거리에 있으며 청계산, 백운호수 등도 가깝다.

서울 은평구 진관내동 은평뉴타운도 빼놓을 수 없다. 당초 올해 9월 다른 아파트처럼 선(先)분양하려다 고분양가 논란이 일자 후분양제로 방향을 틀었다. 1지구는 4000여 채 중 2000채(18∼65평형) 안팎이 일반 분양분. 공정이 30%로 사업 진행속도가 가장 빠르다. 내년 하반기(7∼12월) 분양해 2008년 상반기(1∼6월)에는 입주할 수 있을 것으로 보인다.

○ 재건축 단지에서도 후분양

서울시내 재건축 단지도 눈여겨볼 만하다.

유진기업은 서울 구로구 고척동에서 동백주택을 재건축해 내년 말 분양할 예정. 175채 중 65채(24∼36평형)가 일반 분양으로 잡혀 있다. 현재 골조공사를 하고 있으며 분양 후 곧바로 입주할 수 있다. 지하철 2호선 양천구청역이 걸어서 12분 걸린다.

롯데건설은 서울 노원구 월계동 월계라이프아파트를 재건축해 807채를 짓는데 이 중 8채가 일반분양분이다. 우이천과 맞닿아 있으며 1호선 월계역이 걸어서 9분 걸린다.

현진은 경기 안양시 석수동 성진아파트를 재건축해 167채 중 25채(24∼30평형)를 내년 하반기 일반분양한다. 안양천 주변에 있으며 경부선 석수역도 가깝다. 분양과 동시에 입주할 수 있다.

삼호도 경기 부천시 송내동 동원아파트를 재건축해 내년 말 371채 중 26∼42평형 48채를 일반분양한다. 입주는 2008년 상반기 예정. 경인선 중동역까지 걸어서 12분 걸린다.

이 밖에 부영이 이달 중 경기 남양주시 지금동 34평형 아파트 86채를 분양한다. 내년 1월 입주 예정. 서부종합건설도 서울 서대문구 북가좌동에서 24∼32평형 69채를 내년 9월에 분양해 같은 해 12월 입주할 수 있다.

수도권 주요 후분양 아파트 단지
위치		시공사	총 가구 수	평형	일반 분양	분양시기
경기 의왕시 청계지구 B1블록		대한주택공사	339	30∼33	339	06년 12월
경기 의왕시 청계지구 B2블록		대한주택공사	273	30∼34	273	〃
서울 구로구 고척동		유진기업	175	24∼36	65	07년 12월
서울 노원구 월계동		롯데건설	807	24∼46	8	06년 12월
서울 서대문구 북가좌동		서부종합건설	69	24∼32	69	07년 9월
경기 남양주시 지금동		부영	86	34	86	06년 12월
경기 부천시 송내동		삼호	371	26∼42	48	07년 12월
경기 안양시 석수동		현진	167	24∼30	25	07년 하반기
경기 평택시 비전동		한일건설	132	20∼30	35	07년 상반기
서울 은평구 진관내동 은평뉴타운 1지구	A공구 12단지	롯데건설, 삼환기업	551	18∼53	170	07년 하반기
	A공구 1단지		707	18∼53	171	〃
	A공구 2단지		335	18∼65	121	〃
	B공구 10단지	현대산업개발, 태영	230	18∼65	57	〃
	B공구 11단지		187	21∼53	44	〃
	B공구 13단지		298	18∼65	227	〃
	B공구 14단지		300	34∼65	249	〃
	B공구 3단지		255	34∼65	90	〃
	B공구 4단지		241	34∼65	88	〃
	C공구 5단지	대우건설, SK건설	318	34∼65	118	〃
	C공구 6단지		379	18∼53	94	〃
	C공구 7단지		378	21∼65	149	〃
	C공구 8단지		208	21∼65	65	〃
분양계획은 건설사 등의 사정에 따라 달라질 수 있음. (자료: 닥터아파트)

김유영 기자 abc@donga.com