[UP&DOWN]`잠실훈풍`으로 주춤했던 분위기 다시 활기

‘저밀도 재건축 아파트를 주목하라.’

전문가들은 내년 부동산시장을 주도할 ‘부동산 상품’으로 서울시 5개 저밀도 재건축아파트를 꼽는다.

정부의 잇단 재건축 규제 강화로 중층 아파트시장이 직격탄을 맞은 데 반해 재건축 기본계획이 대부분 확정된 저밀도지역은 반사이익을 얻을 수 있다는 분석이다.

실제로 서울 강남 재건축 아파트 붐을 주도했던 은마아파트가 10월 29일 서울시로부터 재건축 불가 판정을 받으면서 주변 일대 중층 재건축아파트값이 모두 하락세로 돌아섰다.

반면 저밀도아파트는 대상사업지구 가운데 사업추진이 가장 늦었던 반포지구가 11월 1일 개발 기본계획을 확정, 고시한 데 이어 이달 중 잠실주공 3단지의 사업승인이 날 게 확실시되면서 술렁이는 분위기가 확연하다.

이 같은 변화를 반영하듯 10월 이후 하락세를 보였던 서울시 5개 저밀도 지구 가운데 강동구 암사·명일지구를 제외한 나머지 4개 지구가 모두 오름세로 돌아섰다.▶그래프 참조

서울시는 다른 재건축아파트와 달리 저밀도 재건축아파트에 대해선 재건축 사업기준을 확정해둔 상태이다.

정부가 내년 시행을 목표로 제정을 추진하는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 사업계획이 확정된 재건축아파트는 사업추진속도가 현재보다 최고 1년 이상 앞당겨질 수 있다.

재건축사업의 수익률을 결정짓는 관건은 사업추진 속도. 그만큼 저밀도 재건축 아파트의 수익률이 높아진다는 뜻이다.

여기에 이들 아파트가 용적률(부지면적 대비 지하층을 제외한 건물 총면적)을 285%(인센티브 15% 포함)까지 받을 수 있다는 점도 매력이다. 서울시는 저밀도지구를 제외한 나머지 지역의 아파트 용적률을 250%까지만 허용하고 있다.

▽반포지구〓기본계획이 수립되지 않아 재건축 사업이 중단되다시피 했으나 지난달 1일 개발 기본계획이 확정되면서 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

가격도 가파른 상승세를 보여 지난달 초 5억1000만원에 거래됐던 반포동 주공2단지 18평형은 이번 조사에서 5억3000만원으로 2000만원이 올랐다.

반포동 유니에셋반포공인의 신길수 사장(02-532-8288)은 “문의전화가 꾸준히 있고 대기수요도 적잖은데 매물이 없어 거래는 활발하지 않은 편”이라며 “가격은 당분간 더 오를 것”으로 전망했다.

▽잠실지구〓서울시가 주공 3단지를 시작으로 시영단지와 2단지의 사업승인을 이달부터 내년 6월까지 단계적으로 내주기로 지난달 27일 확정했다.

이에 따라 올 3월 사업승인을 받은 주공 4단지와 사업추진이 가장 더딘 주공 1단지를 합친 아파트 2만1250가구를 헐고 2만4479가구 규모로 재건축하는 잠실지구 사업이 본격화할 전망이다.

부동산정보업체 유니에셋의 최효선 주임은 “서울시의 발표 이전에 조사가 실시돼 이번에는 시세 변동이 반영되지 않았다”며 “호가를 중심으로 발표일 이후 급등세를 보인다는 게 현지 중개업소 관계자들의 전언”이라고 말했다.

▽청담·도곡지구〓청담, 삼성, 역삼, 도곡 주택지구로 구성되어 있다.

도곡주택지구의 도곡주공1차는 현대, LG, 쌍용을 시공사로 선정한 뒤 사업진행이 원활한 편. 8월 말까지 이주를 마치고 올해 말까지는 철거를 끝낼 계획이다.

역삼주택지구의 영동주공1∼3단지는 8월 사업승인이 나 현재 이주작업이 진행 중이며 개나리 1차는 사업승인 신청을 낸 상태이다.

삼성, 청담주택지구의 해청아파트와 AID아파트 재건축조합도 사업승인신청을 낸 상태로 늦어도 내년 초에는 사업승인이 날 것으로 기대하고 있다.

인근 중개업소에 따르면 매도, 매수자간 가격차가 커 아직까지는 거래가 뜸하다.

▽암사·명일지구〓시영 1, 2단지와 동서울, 한양 등으로 구성돼 있다.

가장 먼저 재건축이 추진된 동서울아파트는 이미 철거공사가 끝났고 2004년 8월 입주 목표로 아파트 재건축이 시작됐다. 시영1단지는 조합설립인가를 받아둔 상태다. 시영2단지와 한양은 공동조합을 구성, 건축심의 및 사업승인 신청 준비를 하고 있다.

강동구 명일동 우성공인 김형선 사장(02-481-5600)은 “정부의 잇따른 주택시장 안정대책 이후 약보합세가 계속되고 있다”며 “하지만 중층 재건축과 여건이 다른 만큼 약보합세가 오래 지속되지는 않을 것”으로 기대했다.

▽화곡지구〓강서구 화곡동, 내발산동 일대에 화곡 1, 2, 3주택지구로 나뉘며 저층아파트와 연립주택 등으로 구성돼 있다. 화곡 1주택지구는 내년 초 분양을 앞두고 있으며 2주택지구와 3주택지구는 조합설립인가가 나 있다.황재성기자 jsonhng@donga.com