[땅 對 땅]강북개발론 수혜지역 강북·중랑구

서울 강북구와 중랑구는 여러 가지 면에서 닮았다.

강북의 대표적인 주거 밀집지역이면서 전체 행정구역 면적의 절반가량을 녹지가 차지하는 등 주거여건이 쾌적하다. 도심에서 멀지 않으면서도 불편한 교통망과 쇼핑시설 등 생활편의시설이 상대적으로 적어 인기가 낮은 것도 공통점. 최근에는 서울시를 중심으로 급부상하고 있는 ‘미니 신도시식’ 강북개발론의 최고 수혜 대상지역으로 나란히 꼽히고 있다.

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다만 발전 방식에는 차이가 있다. 강북구는 개발 면적이 상대적으로 큰 재개발사업을 중심으로 개발사업이 진행되고 있다. 반면 중랑구는 규모가 작고 개발 효과가 즉시 나타나는 재건축 위주다.

▽재개발의 시험장, 강북구〓1995년 도봉구에서 분리됐다. 전체 면적의 절반을 넘는 55% 가량이 공원녹지. 이 가운데 상당 부분을 북한산이 차지하고 있다.

주거 밀집지역답게 산업시설은 적은 편. 사업체 수(98년 말 기준)가 서울시 전체(65만5139개)의 3%에 못 미치는 1만6956개에 그친다. 거주인구의 대부분이 광화문 등 서울 도심이나 강남으로 출퇴근한다는 뜻이다.

최대의 약점은 현대화된 쇼핑시설을 갖추지 못했다는 것. 또 출퇴근 시간대가 따로 없이 늘 막히는 도로망도 문제다.

재건축보다는 개발 규모가 방대한 재개발이 활발하다. 현재 추진되는 곳만 미아 1-1, 1-2, 5, 10 등 4곳. 사업이 끝나면 7만2800명을 수용할 수 있는 아파트 1만8220가구가 새로 들어서게 된다. 또 미아 2, 6, 8구역도 재개발을 기다리고 있다.

▽재건축으로 거듭나는 중랑구〓1988년 동대문구에서 분리된 중랑구는 면목동(8개동) 상봉동(2개동) 망우동(3개동) 중화동(3개동) 신내동(2개동) 묵동(2개동) 등 20개동으로 구성됐다.

사업체가 2만3969개(98년 말 기준)로 서울 전체의 4%에 못 미친다. 하지만 서울 지하철 6호선(2001년 3월)과 7호선(2000년 8월)이 잇따라 개통하면서 최근 성장속도가 눈에 띄게 빨라지고 있다.

특징적인 것은 재건축 위주로 개발되고 있다는 점. 재개발은 하나도 없고, 면목 4동 동아아파트를 포함해 재건축이 진행되고 있거나 재건축 예정인 아파트단지만 무려 13개에 이른다.

▽대표 주거지와 상권〓아파트값 상승률만 보면 강북구는 연초 대비 9월28일 현재 9.3%, 중랑구는 7.4%로 서울시 전체 평균(11.5%)보다 낮다. 하지만 이들 지역에도 노른자위는 있다.

강북구에서는 최근 매머드 아파트단지가 잇따라 입주하고 있는 미아동이 주목 대상. 올 8월 입주한 벽산라이브파크가 대표적인 것으로 42평형(평균매매가 기준)이 연초 2억5750만원에서 9월28일 현재 3억1000만원으로 20%가량 올랐다.

중랑구에서는 신내동 일대에 관심을 가져볼 만하다. 진로 38평형이 연초 2억2250만원에서 9월28일에는 2억9000만원으로 무려 30%가량 상승했다.

상권은 강북구의 경우 서울 지하철 4호선 수유역과 미아삼거리역 일대가 중심지로 꼽힌다. 특히 수유역은 서울 동북부지역에서 젊은이의 거리로 확고한 입지를 다지고 있다. 중랑구에서는 지하철 7호선의 사가정역과 먹골역 역세권, 동부시장 일대 등이 중심 상권이다.

▽투자 포인트〓서울시의 강북 재개발 방향을 잘 살펴봐야 한다. 서울시는 이달 말까지 기본 방침을 정한 뒤 이를 ‘서울시정 운영 4개년 계획’에 포함시킬 계획이다. 이어 내년 초까지 가칭 ‘지역균형발전 촉진조례’를 만들고 2003년도 재개발 기본계획안에 반영할 방침. 따라서 내년에 확정될 재개발 계획안이 만들어지는 과정을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 다만 선(先)투자 효과를 기대한다면 강북구는 미아동, 중랑구에서는 신내동 일대를 주목할 필요가 있다.

강북구 수유동 벽산공인의 유상규 사장은 “강북구는 경관이 좋기 때문에 교통문제만 해결되면 가격 상승을 기대할 수 있는 곳이 많다”며 “특히 미아동 SK북한산시티, 벽산라이브파크 등은 지금이 투자 적기”라고 말했다.

중랑구 신내동 청구공인의 허현 사장은 “중랑구에서는 유일한 택지개발지구로서 비교적 생활편의시설이 고루 갖춰진 신내택지지구가 투자 ‘0 순위’ 지역”이라고 귀띔했다.

강북구 VS강남구
강북구	구분	중랑구
미아1∼9동, 수유 1∼6동, 번 1∼3동 등 18개 동	행정구역	면목 1∼8동, 상봉 1·2동, 중화 1∼ 3동, 망우 1∼3동, 묵 1·2동, 신내 1·2동 등 20개 동
23.61㎢	전체면적	18.51㎢
12.92㎢	공원	8.51㎢
북한산, 오동근린공원, 4·19국립묘지	자연환경	봉화산, 용마산, 아차산, 중랑천
355,059	인구(명)	444,812
72,234	주택(가구)	84,758
없음	분양	성원건설 재건축 185가구(12월) (내년으로 미뤄질 가능성 큼)
미아4동 한일건설 재건축 384가구(12월)	입주	없음
-	쇼핑시설	E마트, 까르푸, 포스코트
초등학교 13개, 중학교 11개, 고등학교 5개, 대학교 3개	교육	초등교 21개, 중학교 13개, 고등학교 8개, 대학교 1개
지하철 4호선 수유, 미아, 미아삼거리 시내버스 노선 다수	교통시설	상봉시외버스터미널, 지하철 7호선 먹 골, 중화, 상봉, 면목, 사가정, 용마산
미아동 SK북한산시티(5327가구)	대표아파트	중화동 한신1차(1,314가구)
33평 2억3000만∼2억4500만원	대표아파트 시세	33평 2억∼2억5000만원
628만원	평당평균 매매가	603만원
405만원	평당평균 전세금	402만원
롯데백화점 유치 등 유통시설 확충, 미아∼삼양동 간 지하철 등 교통시설확충, 미아 2·6·8구역 재개발 지속 추진,	개발계획	아파트 13개 단지 재건축, 북부노인 요양병원 추진, 상봉터미널이전, 청량 리∼면목∼사가정 구간 지하철 등

황재성기자 jsonhng@donga.com