[부동산]대학가-역세권 원룸사업 유망

원룸의 인기가 치솟고 있다. 학생들이 많은 대학가뿐 아니라 최근에는 테헤란로 등 오피스 빌딩이 밀집한 곳 주변에도 ‘벤처기업인’들의 수요가 몰린다.

원룸의 인기가 상한가를 달리는 것은 아파트에 비해 비용부담이 적은데다 깨끗한 이미지의 독자적 생활공간을 원하는 수요층이 늘어나고 있는데 따른 것. 최근에는 15∼25평형대 중대형 원룸이 공급되면서 수요층을 더욱 확대시켰다.

대학가 주변이나 역세권, 강남 오피스빌딩 밀집지 주변 등에 80평 안팎의 대지를 가지고 있을 경우 원룸주택 신축을 통해 월 500만원 이상의 수입을 올릴 수 있어 비교적 안정된 사업으로 꼽힌다. 다만 기존 건물을 헐고 새로 원룸을 짓는 경우 초기 투자비가 1억원 가량 들고 수입도 대지비용에 대한 은행이자 수준이라는 점이 흠이다.

▼평당 500만원선에 임대▼

▽투자분석〓서울 강남구 대치동 K씨는 지난해초 살고 있던 단독주택을 헐고 원룸주택을 지어 임대사업을 하기로 했다. 사업부지가 지하철역과 가까워 테헤란로 인근 직장인 수요가 늘어난데다 주변 원룸 임대보증금이 평당 500만원대로 높아 사업 수익성이 높다고 판단했기 때문.

대지면적은 105평으로 용적률 188%를 적용하자 연면적은 198평으로 결정됐다. 설계 및 감리비와 철거비, 순수공사비 등을 포함한 건축비용은 평당 250만원. 여기에 취득세(건물평가액의 0.02%) 1000만원, 등록세(0.03%) 1500만원, 농어촌특별세(취득세의 10%) 100만원, 교육세(등록세의 20%) 300만원 등을 포함해 총 4억9000만원이 들었다. K씨는 이중 공사비의 30%인 8000만원 가량을 계약금으로 지불했다.

지난해 중반부터 테헤란로에 벤처창업 바람이 불면서 인근 원룸주택의 수요가 폭발해 평당 500만원대에 12가구를 모두 분양할 수 있었다. 임대수입 중 6억원 가량은 보증금으로 받아 공사비와 기타 세금 등을 내는데 사용하고 나머지 3억원은 2부 이자 월세로 받아 지금은 매달 600만원 가량의 수입을 올리고 있다. 현재 대학가 주변 원룸의 임대료 수준은 평당 350만∼400만원이며, 서초동이나 방배동 일대도 350만∼400만원대. 테헤란로 주변에서는 평당 450만∼500만원까지 받을 수 있다.

▼투자수익률 꼼꼼히 따져야▼

▽투자시 유의점〓투자수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것은 인근 지역 원룸의 임대료 수준. 전문가들은 건축비와 임대료의 비율이 1:1.3을 넘을 때만 투자하는 것이 좋다고 충고한다. 즉 평당 건축비가 240∼260만원 가량이므로 주변 원룸의 임대료가 평당 350만원 이하일 경우 수익률이 없다는 것. 하지만 역세권이나 대학가 주변 등의 임대료는 350만∼500만원 수준이므로 사업성은 밝은 편이다.

초기투자비에 대한 부담도 고려해야 한다. 통상 총 공사비의 20%(1억원가량)를 시공업체에게 계약금으로 지불해야 하기 때문. 나머지 공사비는 임대료로 지불할 수 있기 때문에 부담을 덜 수 있지만 높은 수익은 기대할 수 없게 된다.

다세대주택의 경우 연면적이 200평을 넘지 못하도록 한 규정도 투자수익을 떨어뜨리는 요인. 이 때문에 100평이 넘는 대지는 오히려 사업성이 떨어지며 150평이 넘는 경우에는 필지를 쪼개는 작업을 우선 해야 한다. 하지만 임대료가 평당 500만원에 육박하는 곳에서는 어떤 형태로 사업을 진행해도 월 500만원 이상의 수입은 올릴 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

▼소음차단-보안시설땐 유리▼

▽원룸사업 이렇게 하자〓원룸 수요층은 주로 20∼30대 젊은층이기 때문에 독특한 아이템이 원룸의 인기를 결정하게 된다. 따라서 충분한 시장조사와 차별화된 전략으로 사업을 시작해야 한다. 최근에는 초고속 인터넷 통신망은 기본이며 카드키 냉장고 에어컨 붙박이장 등을 갖춰야 분양이 쉽게 된다.

입주자의 성향을 미리 정하는 것은 필수. 직장인을 상대로 할 경우에는 재택근무가 가능하도록 특히 소음차단에 신경을 써야 하며 요리하는 경우가 적기 때문에 주방을 작게 설계하는 것이 유리하다. 여학생을 상대로 하는 경우에는 실내를 좀더 입체적으로 꾸미고 세련된 감각을 살리기 위해 마감재에 신경을 쓰는 것이 좋다. 주차공간을 넉넉히 확보하는 것도 중요하다. 최근에는 입주자의 80% 정도가 차량을 소유하고 있기 때문에 주차장이 넓으면 임대에 유리하다보안에도 신경을 써야 한다. 원룸은 아파트에 비해 강절도 사건이 자주 발생하므로 비디오폰 등 보안설비를 강화해야 입주자가 안심하고 생활할 수 있다.

<박정훈기자> sunshade@donga.com