［부동산］법원경매 「알짜」고르기

최근 부동산가격을 바닥권으로 판단하는 분위기가 확산되면서 경매부동산을 찾는 입찰자가 늘고 있다.

법원에서 경매되는 부동산의 낙찰가도 상당 폭 떨어진 상태.

올해 수도권에 있는 경매부동산의 감정가 대비 평균 낙찰가는 1월 70.1%를 시작으로 △2월 67.8% △3월 65.8% △4월 62.4% △5월 61.4%로 계속 내려갔다.

경매매물도 6월에 1만7천49건으로 1월 9천2백22건에 비해 큰 폭으로 증가해 값싼 매물을 선택할 수 있는 대상이 넓어졌다.

전문가들은 ‘휴가 입찰’을 권한다. 여름휴가철은 입찰자가 눈에 띄게 줄어들어 싼 가격에 낙찰받을 수 있는 호기다.

싼 물건을 고르는 방법을 알아본다.

▼연립주택 다세대주택〓같은 업체가 짓지 않았더라도 단지를 이루고 있는 것이 좋다. 가구당 1대이상 주차할 수 있고 대지지분이 넓은 것이 인기를 끈다. 역세권에 위치하면 임대나 매매가 쉽기 때문에 유리하다.

연립주택과 다세대주택은 평형에 비해 실평수가 일정하지 않고 고급빌라는 내장재에 따라 시세차이가 크므로 실평수와 시세를 사전에 반드시 확인해야 한다.

▼단독주택〓대지 50평 이상을 고른다. 주택 밀집지역일수록 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 재건축이 목적이라면 북향이나 6m 이상 도로를 끼고 있어야 일조권시비가 적다.

단독주택은 일반 매매 때 건물가격이 반영되지 않지만 경매 때는 감정가격에 건물이 포함된다. 따라서 감정가격이 거래가격보다 높을 수도 있으므로 시세확인이 필수적이다.

▼아파트〓5백가구 이상 대단지를 선택하는 것이 좋다. 대지지분이 넓을 수록 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. 연체 관리비를 대신 부담할 수도 있으므로 관리사무소에서 미리 확인해야 한다.

▼상가〓아파트단지내 상가는 20∼30평형대 아파트가 5백가구이상 밀집하고 근처에 대형 유통시설이 없는 지역을 골라야 한다. 상가는 임대차보호법이 적용되지 않아 세입자와 마찰이 일어날 소지가 많고 낙찰 이후 넘겨받는 기간이 오래 걸릴 수 있다. 이런 요인을 고려하면 시가보다 30% 이상 싸게 낙찰받아야 한다.

▼체크포인트〓가등기 가처분 지상권 전세권(6개월이상 남은 경우) 예고등기가 선순위근저당이나 가압류보다 먼저 설정되면 낙찰받아도 말소가 되지 않는다.

선순위근저당이나 가압류 설정일보다 먼저 전입한 세입자가 있으면 낙찰자가 전세금을 물어주어야 한다.

경매 1시간전에 등기부등본이나 명세서 주민등록등본을 보고 변동내용이 있는지 재점검한다. 현장조사와 시세파악은 필수. (도움말:태인컨설팅 02―313―4085)

〈이진기자〉leej@donga.com