[마이홈]흥분 잠시 미루고… 실수요자 입장에서 강북 주목을

■ 2008 서울 재개발

이명박 대통령 당선인의 도심 재개발 활성화 공약에 따라 서울 강북권 재개발에 대한 기대감이 높아지고 있다.

재개발 투자에 나서려면 우선 최근에 발표된 ‘도시·주거환경정비기본계획’을 눈여겨볼 필요가 있다. 뉴타운으로 지정된 지역이라면 향후 더 나은 입지 여건이나 더 높은 시세차익을 노릴 수 있기 때문이다.

재개발 투자는 소액으로 내 집 마련을 할 수 있어 매력적이지만 자금이 오랜 기간 묶이는 등 투자 리스크도 높다는 점은 유념해야 한다.

부동산정보업체 내집마련정보사 양지영 팀장은 “뉴타운으로 지정되면 기존 재개발 사업보다 넓은 면적에 걸쳐 체계적으로 개발되고, 학교와 공원 등 공공시설도 충분히 조성되기 때문에 투자처로서 매력적”이라고 말했다.

○ 눈여겨볼 만한 재개발 물량

서울 강북권에서는 기존 뉴타운 지정 지역과 후보지들을 중심으로 재개발 물량의 거래가 비교적 활발한 편이다.

한강 조망권과 지하철 9호선 개통으로 수요자들에게 꾸준한 관심을 끌어 왔던 서울 동작구 흑석재정비촉진지구 내 6구역은 이명박 후보의 대통령 당선 이후 소형 빌라가 3.3m²(1평)당 100만 원가량 올라 현재 3.3m²당 3000만∼4700만 원에 시세가 형성돼 있다.

그간 오름세가 뜸했던 서울 동대문구 휘경2구역도 현재 3.3m²당 2000만 원 수준에서 매물이 나오고 있다. 지난해 6월 재정비촉진계획 공람이 나온 서울 성북구 장위14구역도 3.3m²당 3200만 원까지 호가(呼價)가 형성되어 있다.

4차 뉴타운 후보지들도 대통령 선거 이후에 매수 문의가 늘고 있다.

뉴타운 후보지로 거론되는 서울 구로구 구로본동과 구로2동은 향후 가격 상승에 대한 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬들이고 있다. 이곳은 현재 연초부터 꾸준히 가격이 상승해 일부 소형 빌라는 3.3m²당 1500만∼2000만 원에서 거래가 이뤄지고 있다.

서울 강서구 화곡동 일대는 뉴타운 개발에 대한 기대감에 한때 호가가 올랐다. 하지만 강서구청이 ‘노후불량주택 비중이 60%를 넘지 않아 2011년 이후에나 사업시행이 가능하다’는 방침을 밝히면서 가격이 다소 떨어졌다. 다만 이곳 역시 대선 이후 소폭 오르는 분위기다. 이 일대의 소형 빌라는 현재 3.3m²당 2500만 원, 대형 빌라는 1500만∼1700만 원 수준이다.

서울 도봉구 창동2, 3동 일대 역시 4차 뉴타운 지정에 대한 기대감이 크다. 창동2, 3구역은 2차와 3차 뉴타운 지정에서 모두 탈락한 지역. 이 일대의 소형 빌라는 현재 3.3m²당 1500만∼2000만 원에 거래되고 있다.

하지만 뉴타운과 재정비촉진지구 권한을 가진 서울시가 4차 뉴타운(재정비촉진지구) 지정을 보류하고 있어 실제로 사업이 추진되려면 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

○ 단계별 투자 포인트

소액으로 재개발 투자에서 성공하려면 단계별로 투자 타이밍을 잘 잡아야 한다.

재개발은 투자자와 실수요자 처지에서 매매 시점을 구별해야 한다.

싸게 매입해서 높은 수익률을 올리려면 구역지정이 되지 않은 곳에 투자하는 것도 방법이다. 사업기간이 많이 남아 있는 만큼 지분 시세가 싸기 때문이다.

반면 사업 추진을 지연할 만한 변수가 많아 위험성도 높다. 자금이 오랜 기간 묶여 있어야 하기 때문에 실수요자는 피하는 것이 낫다. 여유 자금이 있는 투자자가 아닌 이상 주의해야 한다.

장기 투자가 아닌 빠르고 안전한 투자를 원한다면 구역지정 이후 사업시행인가가 임박한 곳에 투자하면 된다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라지기 때문에 사업 장기화에 대한 부담도 적다.

또 금융비용에 대한 부담감이 있다면 이주비 지급 시기에 지분을 매입하는 것도 방법이다. 이주비를 이용해 금융비용을 줄일 수 있기 때문이다.

양지영 팀장은 “본인이 원하는 지역을 선택한 뒤 해당 지역을 부지런히 답사하고 전문가와의 상담을 통해 급매물을 노리는 방법이 가장 이상적”이라고 조언했다.

○ 투자 시 유의점

재개발 입주권은 세법상 양도세 과세 시 주택 수에 포함된다는 것을 염두에 둬야 한다. 하지만 주택 청약에서는 일단 주택 수에 포함시키지 않는다. 일반적인 경우라면 입주권을 가지고 있다는 이유만으로 청약에서 불이익을 받지는 않는다.

단 입주권을 매매할 때는 종전 토지의 권리가격에 프리미엄을 포함한 실제 거래 가격으로 신고해야 한다.

재개발 투자 시 이미 주변의 개발 재료가 반영돼 사업 초기임에도 과도하게 지분가격이 오른 것도 있어 주의해야 한다.

이 밖에 공급 물량에 비해 조합원이 너무 많거나 투자한 지분의 평가 금액이 너무 낮으면 청산 대상이 될 수 있다는 것도 염두에 두어야 한다.

정세진 기자 mint4a@donga.com