집값 떨어져도 공시가는 작년 기준…보유세 부담 커질 듯

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서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값이 일제히 하락 전환했다. 용산구까지 내림세로 돌아서면서 서울 집값 상승세의 변곡점이 현실화하는 것 아니냐는 관측이 나온다. 26일 한국부동산원이 발표한 2월 넷째주(23일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승해 지난해 2월 첫째주 이후 55주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승 폭은 2월 첫째주 0.27%에서 둘째주 0.22%, 셋째주 0.15%에 이어 이번 주까지 4주 연속 둔화됐다. 사진은 26일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2026.02.26. 서울=뉴시스

3월 중 공동주택(아파트, 연립주택 등) 공시가격 발표가 예고된 가운데 지난해 아파트 가격이 큰 폭으로 오르면서 올해 공시가격도 크게 상승할 것으로 예상된다.

3일 국토교통부 등에 따르면 3월 셋째 주 중 공동주택 공시가격 열람 및 의견 청취 절차가 진행될 예정이다. 한국부동산원은 올해 공시가격 산정 작업과 지자체 사전 검토 등을 마친 뒤 가격 심사를 진행 중이다.

정부는 지난해 11월 개최한 공시가격 공청회에서 올해 공동주택 공시가격 시세반영률을 지난해 수준인 69%로 동결하기로 결정했다. 하지만 지난해 서울 아파트값이 급등하면서 시세반영률을 높이지 않아도 공시가격이 크게 올라 보유세 부담이 커질 것으로 예상된다.

한국부동산원 주간 아파트가격 동향조사에 따르면 지난해 1년 간 서울 아파트값은 8.71% 올랐다. 2024년 연간 상승률(4.50%)보다 가파르게 올랐다. 올해 서울 아파트 공시가격 상승률 역시 지난해 상승률인 7.86%를 뛰어넘을 것으로 예상된다.

이에 따라 올해 보유세도 큰 폭으로 뛸 것으로 보인다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원 시뮬레이션에 따르면 마포구 염리동 마포자이 전용면적 84㎡의 올해 예상 공시가격은 지난해(12억3800만 원)보다 39%오른 17억1900만 원으로 예상된다. 이 경우 보유세는 지난해 256만 원에서 353만 원으로 오를 것으로 보인다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡도 공시가격이 37억1200만 원으로 지난해(28억5300만 원)보다 오른다고 가정했을 때 보유세가 1315만 원에서 1905만 원으로 오를 전망이다.

올해 1월 23일 다주택자 양도세 중과 방침이 공식화된 이후 지난주 서울 강남 3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산구 등의 아파트 가격이 하락 전환하는 등 강남권을 중심으로 집값이 하락하고 있다. 하지만 이 같은 하락 추세는 매년 1월 1일을 기준으로 산정되는 공시가격 특성상 반영되지 않을 것으로 보인다. 실제 보유세 납부 시기는 올해 7월 이후이기 때문에, 납세자들이 공시가격 및 보유세 상승세를 더 크게 체감할 것으로 보인다.

일각에서는 정부가 예고한 부동산 세제 개편의 일환으로 내년부터는 공시가격 시세반영률이 조정될 수 있다는 관측도 나온다. 정부는 향후 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 수립해 올해 말까지 발표할 예정이다. 공시가격 시세반영률 목표치인 ‘시세의 90%’가 적정한지를 포함해 연도별 얼마까지 올릴 수 있는지 등을 심의한다.