등록 임대사업자, 5% 상한 지켜야 혜택[부동산 빨간펜]

동아일보

임유나 기자

의무임대기간 등 준수해야
세제혜택 등 받을 수 있어
규제지역 지정 이후 취득 주택
임대주택으로 신규 등록 안 돼

최근 등록 임대사업자 제도가 부동산 시장에서 화제가 되고 있습니다. 이달 8일 이재명 대통령이 소셜네트워크서비스(SNS)에 매입형 등록임대사업자 관련 글을 올리면서 관련 혜택을 지속할지, 제도 자체를 개편해야 할지 등에 대한 논의가 활발한데요. 전월세를 구하러 부동산 공인중개사무소를 다녀본 분들이라면 한 번쯤 ‘임대사업자 매물’ ‘임사자 매물’이라고 표시된 매물을 마주친 적이 있을 겁니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 등록임대사업자 제도란 무엇이고 임대사업자가 받는 혜택과 의무에는 무엇이 있는지, 유의사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

Q. 요즘 자주 기사에 등장하는 등록 임대사업자 제도는 어떤 제도인가요?

“말 그대로 집주인이 임대사업자로서 자신의 집을 정부에 등록하고 세입자 보호를 위한 여러 의무를 지키는 대신 다양한 혜택을 받는 제도입니다. 세입자의 주거 안정을 위해 도입됐죠. 기존에도 있었던 제도이지만 2017년 문재인 정부 당시 등록 임대주택에 대한 세제 혜택을 대폭 늘리면서 본격적으로 자리 잡았습니다.

유형은 건설형과 매입형이 있는데, 건설형은 임대사업자가 직접 땅을 사고 집을 지어서 전월세를 놓는 형태를 말합니다. 보통 건설사들이 많이 하죠. 개인 사업자가 이미 지어진 집을 사서 세를 놓는 것은 매입형 등록임대사업이 됩니다. 이 때문에 ‘매입임대’라고 불리기도 합니다. 보통 ‘등록 임대사업자’라고 하면 이 유형을 가리키죠. 자신이 보유한 주택을 임대주택으로 등록하려면 지방자치단체(시·군·구)에 사업자 등록을 하면 됩니다.

지난해 8월 서울시가 발표한 ‘2025년 등록민간임대주택 업무 편람’에 따르면 지난해 5월 기준 서울에는 등록 임대사업자가 9만7241명, 등록된 민간 임대주택은 41만5517채가 있습니다.”

Q. 어떤 집이든 임대주택으로 등록할 수 있는 건가요?

“아닙니다. 현재 아파트로는 등록임대사업자가 임대 사업을 할 수 없습니다. 2020년 정부의 7·10 부동산 대책으로 아파트는 등록 대상에서 제외됐습니다. 당시 아파트를 여러 채 매입해 임대사업을 하는 것이 다주택자를 양산해 집값을 자극한다고 지적됐기 때문입니다. 도시형 생활주택은 등록이 가능합니다. 빌라, 오피스텔, 원룸 등도 사업 등록을 할 수 있습니다.”

Q. 등록임대사업자가 지켜야 할 의무에는 뭐가 있나요?

“우선 등록임대사업자는 현재 기준으로 등록한 날로부터 10년 동안 임대해야 합니다. 지난해 6월 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 시행되면서 의무임대기간이 6년인 단기 등록임대사업자도 부활했죠.

등록된 임대주택의 임대료는 직전 전월세 계약 임대료 대비 5% 넘게 인상할 수 없습니다. 새 세입자를 받을 때도 이 의무를 지켜야 하죠. 주택임대차보호법에 규정된 전월세상한제는 기존 세입자가 계약갱신요구권을 사용했을 때만 적용됩니다. 그러니 등록 임대사업자의 임대료 상한은 임대차법보다 더 강하게 세입자를 보호한다고 볼 수 있죠.

또 등록임대사업자는 전월세 계약 사항을 계약 체결 당일 혹은 계약을 변경한 날로부터 3개월 내에 관할 지자체로 신고해야 합니다. 계약 체결 시에는 표준임대차 계약서 양식을 사용해야 하는 의무도 있습니다. 위반 시 1000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

외국인이 등록 임대사업자로 등록하려는 경우 거주(F-2), 재외동포(F-4), 영주(F-5), 결혼과 이민(F-6) 비자를 갖고 있어야 등록이 가능합니다.

만약 조건을 충족하지 못하거나 의무임대기간을 어길 경우 그동안 받은 세금 혜택을 추징당하거나 과태료가 부과될 수 있어 주의가 필요합니다.”

Q. 집주인 입장에서 일반적으로 전월세를 주는 것과 비교해 어떤 장점이 있나요?

“등록 임대사업자가 받을 수 있는 가장 큰 혜택은 세금 감면입니다. 다만, 세제혜택은 임대 개시 시점에 시가 6억 원 이하(비수도권은 3억 원) 주택인 경우에만 받을 수 있습니다. 지난해 부활한 6년 단기 임대주택은 시가 4억 원(비수도권 2억 원) 이하여야 혜택을 받을 수 있습니다.

의무임대기간 동안에는 재산세와 임대소득세가 감면되고, 종합부동산세(종부세)를 산정할 때 주택 수에 등록 임대주택은 합산되지 않죠. 이런 혜택은 의무임대기간이 끝나면 종료됩니다. 다주택자 양도소득세 중과 배제도 또 다른 혜택입니다. 만약 2주택자가 한 채를 지자체에 임대주택으로 등록하고 의무를 잘 지켰다면, 본인이 거주하는 주택을 팔 때 1주택자와 같은 수준의 양도세를 내게 됩니다.

다만 조정대상지역으로 지정된 이후 해당 지역에서 취득한 주택은 임대주택으로 등록하더라도 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 조정대상지역으로 지정됐으니 대책 이후 취득한 주택은 혜택 대상에서 제외됩니다.”

‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!

부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.