내 집 마련 뒤 청약통장 활용 고민된다면… [부동산 빨간펜]

집 있어도 민간분양 1순위 가능
올해부터 추첨제 물량 대폭 늘어
분양권-입주권도 주택 수 포함

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지난달 부동산 빨간펜에서 최근 들어 청약통장(주택청약종합저축)을 깨는 게 나을지 고민하는 분들이 늘고 있다고 전해드렸었죠. 그 뒤로도 청약통장 해지를 고민하는 분들께서 많은 질문을 보내주셨어요. 특히 1주택자와 다주택자분들의 질문이 눈에 띄었는데요. 지난번에는 무주택자의 입장에서 청약통장을 살펴봤다면, 이번엔 유주택자분들에게 도움이 될 만한 질문을 해보려 합니다.

Q. 저는 집이 있는데 청약통장 해지를 해야 하나 고민이 되어 여쭤 봅니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요.

“유주택자의 경우 공공분양에는 청약 신청이 어렵습니다. 하지만 민간분양을 노리신다면 얘기는 달라집니다. 민영주택은 이미 주택이 있더라도 1순위 청약을 할 수 있기 때문이죠.

민간분양 일반공급에서는 점수가 높은 순서로 뽑는 ‘가점제’와 무작위로 뽑는 ‘추첨제’로 당첨자를 선정합니다. 가점제는 무주택 기간을 따지기 때문에 집을 가지고 있다면 당첨은 사실상 불가능에 가깝습니다. 하지만 추첨제는 노려볼 만합니다. 추첨제 물량 중 75%는 무주택자에게 우선 공급하지만, 나머지 25%는 유주택자도 당첨 기회가 있기 때문입니다.

특히 1·3부동산대책을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나게 돼 추첨제 물량이 대폭 늘어났습니다. 가점제로만 공급되던 전용 85㎡ 이하 일반공급 물량은 현재 가점 40%, 추첨 60%로 바뀌었고요. 가점과 추첨을 반반 적용하던 전용 85㎡ 초과 물량은 현재 전부 추첨제로만 선정하고 있습니다.

이처럼 추첨제 비율이 늘어난 만큼 유주택자의 청약 당첨 기회도 커졌다고 할 수 있겠습니다. 다만 2주택 이상 다주택자는 여전히 강남3구와 용산구, 그리고 수도권 내 공공주택지구, 전용 85㎡ 초과 공공건설임대주택에서 1순위 청약 신청할 수 없습니다.

결론은 유주택자일지라도 앞으로 민간분양에 청약 신청할 의향이 있다면, 굳이 장기간 보유한 청약통장을 해지할 필요가 없다는 겁니다.”

Q. 주택을 가지고 있어도 무주택자로 인정해줄 때가 있다던데, 그 조건이 궁금합니다.

“분양권을 가진 경우도 주택을 소유한 것으로 봅니다. 재건축·재개발 조합원으로 입주권을 가진 경우도 마찬가지입니다. 상속 주택도 마찬가지지만 예외도 있습니다. 도시가 아닌 면 단위 행정구역에 지어진 단독주택을 다른 지역에 사는 자녀가 상속받은 경우인데요. 또한 사용 승인 후 20년 이상 지났거나 전용면적이 85㎡(약 26평) 이하이면 무주택자로 인정합니다. 단, 상속이 아닌 증여는 인정되지 않습니다.

이 외에도 전용 20㎡ 이하 주택 한 채만 소유한 경우엔 무주택자로 간주하는 등 다양한 유주택자 예외 기준이 있습니다. 나도 무주택자로 인정받고 청약 신청할 수 있는 것인지 더욱 자세히 알아보고 싶다면 ‘주택공급에 관한 규칙 제53조’를 검색해 보시면 되겠습니다.”

Q. 제가 유주택자인데 청약통장에 가입한 지는 3년 정도 됐습니다. 돈을 계속 넣어야 할까요.

“1순위 조건을 충족하셨다면 계속 넣을 필요는 없습니다. 통상 민간분양은 가입 기간에 따라 1순위 자격을 줍니다. 규제지역일 경우 2년, 그 외 수도권은 1년, 비(非)수도권은 6개월을 채우고 통장 예치 금액만 기준을 넘으면 되죠. 예치 금액은 청약하는 주택의 면적이나 지역에 따라 다릅니다. 공공분양은 지역에 따라 6회에서 24회까지 납입 횟수를 채워야 하고요.

결국 1순위 자격을 채웠다면 추가 납입할 필요는 없습니다. 요즘처럼 은행 이자가 높을 땐 다른 예·적금 상품에 가입하는 게 더 낫지 않을까요.”

Q. 저는 이번에 청약에 당첨됐습니다. 이 통장으로 또 청약 신청할 수 있는 건가요. 그게 아니라면 바로 통장을 해지해도 되는 거죠.

“청약에 당첨된 통장은 다시 사용할 수 없습니다. 이는 분양전환 가능한 공공임대주택에 당첨된 경우도 마찬가지입니다. 또 청약을 노리신다면 해지하고 재가입해야 하죠.

다만 부적격 판정으로 당첨이 취소될 수 있다는 점을 주의해야 합니다. 부적격 판정이란 말 그대로 청약 자격을 갖추지 못한 것으로 청약가점을 잘못 계산한 경우가 많습니다. 이렇게 부적격 판정을 받는 경우 당첨은 취소되지만 통장은 재사용할 수 있습니다.

만일 청약 당첨 뒤 바로 통장을 해지했다 부적격 판정을 받으면 그동안 쌓은 가점을 모두 잃을 수 있습니다. 따라서 계약서를 작성하고 분양을 확정한 뒤에 기존 통장을 해지하고 재가입하시라고 권하고 싶습니다.”

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송진호 기자 jino@donga.com