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뉴시스|경제

한은 “LTV 완화, 서울 아파트 가격 높여…지방은 위축”

입력 2022-05-23 12:04업데이트 2022-05-23 12:04
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주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치를 하락시킨다는 연구 결과가 나왔다. 자산가치는 매매가격에서 내재가치를 차감해 계산하며 수급여건과 금융비용 등에 따라 변동된다.

23일 한국은행 ‘BOK 이슈노트’에 실린 자산으로 우리나라 주택시장 특징·시사점 보고서에 따르면 아파트에 주로 적용되는 LTV비율 조정은 주택 중 아파트 자산가치에 영향을 미친다.

LTV 상향 조정 시 서울 아파트 구입을 위한 대출 여건 개선은 지방 아파트 수요를 위축시키는 요인으로 작용한다. 대출 규제가 완화되면 서울지역 아파트 구입 여건이 개선되면서 서울주택 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문이다.

한은 연구진이 주택시장 관련 주택공급, 조달비용, 대출규제 변동이 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과 이같이 나타났다.

공급 측면에서 주택공급 증가는 주택의 자산가치를 하락시키는 요인으로 작용한다. 수요 측면에서 조달비용 상승이 자산가치에 미치는 영향은 서울에서만 유의미한 것으로 파악됐다.

이에 따라 연구진은 주택가격 안정 도모를 위해 장기적인 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책을 통한 자산가치의 과도한 상승을 억제하는 게 중요하다고 봤다.

우리나라의 아파트 중심 공급정책은 짧은 시간에 많은 양을 공급할 수 있는 장점이 있지만, 주택시장 동질성이 심화되면서 주거서비스에 대한 다양한 수요를 만족시키지 못한다는 게 연구진 시각이다.

아울러 금리, 대출 규제 등 수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면 공급 정책 효과는 상대적으로 뚜렷하다고 보고 공급정책을 통해 주택이 자산보다 내구재(주거서비스)로서의 중요도가 높아지면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 높다고 평가했다.

공급정책이 수요자의 기대를 반영하려면 공급계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하는 식으로 커뮤케이션이 강화돼야 한다고도 덧붙였다. 공급정책의 불확실성에 대해 평가하는 것도 마찬가지다.

최근 정부가 LTV를 완화하는 반면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지한 결정이 서울과 지방 주택 자산가치에 어떤 영향을 미칠 지에 대해서는 원론적인 입장을 밝혔다.

성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 “주택을 구입하려면 LTV, DSR 규제가 영향을 미치는데 DSR은 소득, LTV는 자산가치와 관련된 것”이라며 “둘 중 하나만 (완화)하면 (경우에 따라) 규제 혜택을 볼 수도 있고 아닐 수 있는데 이번 보고서에서는 DSR은 반영하지 않아 분석 결과가 다르다고 보여진다. 다른 분석이 필요하다”고 설명했다.

[서울=뉴시스]
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