새 아파트 씨 마른다…미분양 역대 최저, 서울은 사실상 ‘0’

황재성 기자 입력 2021-08-31 11:46수정 2021-08-31 11:51
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매매가에 이어 전세금도 가파르게 오르고 있는 가운데 새 아파트의 씨가 마르고 있는 것으로 나타났다.

전국 미분양 주택이 역대 최저 수준으로 낮아졌고, 서울에서는 아파트 실수요자들이 선호할 아파트 미분양이 사실상 ‘0’에 가까운 수준으로 줄어든 상태다. 즉시 입주 가능한 준공주택 물량도 작년 동기 대비 30% 이상 감소했다.

다만 1~3년 뒤에 입주가 가능할 것으로 기대되는 인허가 물량은 20% 이상 증가해 가뭄에 단비 역할을 할 것으로 기대된다.

국토교통부는 오늘(31일) 이런 내용을 담은 ‘7월 주택 통계-미분양, 매매·전월세거래량 및 건설실적’을 공개했다.

● 전국 미분양주택 역대 최저 수준
국토부에 따르면 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 모두 1만5198채로 집계됐다. 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2000년 이후 가장 적은 규모다. 직전까지 전국 미분양이 가장 적었던 때는 올해 3월(1만5270채)이다.

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전국 미분양 주택은 금융위기 직후인 2009년 3월 16만5641채로 정점을 찍은 뒤 꾸준히 감소해 2015년 4월 2만8093채 수준까지 떨어졌다. 이후 다시 증가세로 돌아선 뒤 2019년 9월(6만62채)까지 6만 채 안팎에 머물러 있었다.

그런데 2019년 10월 5만6098채로 줄어들기 시작한 뒤 2개월 뒤인 2019년 12월(4만7797채)에 4만 채 수준으로 내려앉았고, 다시 2개월 뒤인 2020년 2월(3만9456채)에 3만 채, 4개월 뒤인 2020년 6월(2만9262채)에 2만 채, 6개월 뒤인 지난해 12월(1만9005채)에 1만 채 수준으로 급격히 줄어들었다.

올해 들어서도 3월 말(1만5270채)까지 꾸준히 감소하다가 4월(1만5798채) 5월(1만5660채) 6월(1만6289채)에는 등락을 이어갔다.

전문가들은 이에 대해 “전국 미분양주택이 2만 채 이하 수준에 장기간 머무는 것은 이례적인 일”이라며 “집값의 고공행진에다 새 아파트에 대한 선호 현상에 맞물리면서 미분양주택이라도 사자는 심리가 시중에 확산된 결과”라고 분석했다.

● 서울 아파트 실수요자 선호할 미분양은 사실상 ‘0’
지역별로는 서울 인천 경기 등 수도권지역이 1381채로 역대 최저 수준인 올해 5월 말(1303채)에 이어 두 번째로 낮았다. 서울 집값의 고공행진을 피해 인천과 경기도 지역으로 몰린 수요가 많다는 사실을 반증하는 결과다.

특히 전국 집값에 큰 영향을 미치는 서울의 미분양 물량은 59채로 전월보다 6채(9.2%) 줄었다. 서울 미분양의 역대 최저 기록은 2018년 12월과 2019년 1월의 27채로 상당한 격차가 있다.

하지만 내용을 보면 아파트를 선호하는 실수요자 입장에서는 사실상 ‘0’으로 봐도 무방한 수준이다. 서울시에 따르면 서울 미분양 주택은 △구로구 오류동 다원리치타운 11채와 △강동구 길동 경지아리움 38채·천호동 현진리버파크 9채 △광진구 자양동 자양호반써밋플레이스 1채 등이다.

이 가운데 다원리치타운은 도시형생활주택이고, 자양호반써밋플레이스는 매매계약이 체결된 상태이다. 나머지 경지아리움과 현진리버파크는 전용면적 14㎡ 안팎의 소형 원룸이어서, 아파트 실수요자들이 선뜻 선택하기 쉽지 않다.

지방은 1만3817채로 전월보다 806가구(5.5%) 줄었다. 부산(-6.3%), 대전(-6.7%), 광주(-18.2%), 울산(-0.5%) 등 대부분 지역이 감소했다. 반면 대구는 1148채로 전월보다 131채(12.9%) 늘어 눈길을 끈다.

규모별로는 85㎡(전용면적 기준) 초과 주택이 471채로 전월 대비 9.9%, 85㎡ 이하는 1만4727채로 6.6% 각각 감소했다.

악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 8558채로 전월 대비 5.0% 줄었다.

● 즉시 입주 가능한 준공아파트 40% 이상 감소
당장 입주할 수 있어 전세시장 안정에 중요한 역할을 하는 준공 주택도 크게 감소한 것으로 나타났다. 그만큼 전세시장의 악재로 작용할 가능성이 크다.

국토부에 따르면 지난달 전국의 준공주택은 3만7568채로 작년 동기(5만7663채)보다 34.8%가 줄었다. 이는 지난해 5년 평균 물량과 비교해도 23.5% 감소한 규모다.

지역별로는 특히 지방의 물량이 작년의 절반 수준으로 격감해 눈길을 끈다. 1만2571채로 1년 전(2만3591채)보다 46.7% 격감했다. 수도권도 2만4998채로 26.6% 줄었다.

무엇보다 선호도가 높은 아파트 준공 물량이 크게 줄어 전세시장에 미칠 악영향에 대한 우려를 키운다. 7월 준공 아파트는 전국적으로 2만8667채로 작년 동기(4만8588채)보다 무려 41.0% 줄었다. 특히 수도권이 1만9647채로 작년(2만8654채)보다 31.4% 감소했다.

다만 서울은 4666채로 작년(4543채)보다 소폭 늘어났다. 이는 최근 5년 평균 물량과 비교하면 50% 가까이 늘어난 수치다.

● 인허가 늘었지만 착공 분양 물량은 감소
빠르면 1년 늦어도 3년 정도면 입주가 가능할 것으로 기대되는 인허가 물량이 늘어난 것이 그나마 긍정적이다.

지난달 전국 주택 인허가는 4만6593채로 지난해(4만178채)보다 16.0% 증가했다. 수도권도 2만6101채로 1년 전(2만1235채)보다 22.9% 늘었다.

서울의 인허가 물량은 8847채로 작년(4425채)보다 2배 가까이 급증했는데 특히 아파트가 많이 늘었다. 지난달 서울 아파트 인허가 물량은 5888채로 작년(2013채)보다 무려 3배 가까이 폭증했다.

전문가들은 이에 대해 “정부가 공급 중심으로 주택정책 기조를 바꾼 데다 올해 4월 재보선 선거를 통해 오세훈 서울시장이 취임 이후 서울시가 아파트 공급에 적극적으로 나선 결과”라고 풀이했다.

하지만 착공과 분양물량은 작년 동기와 비교하면 여전히 부진하다.

전체 주택의 착공물량을 보면 전국적으로 4만1648채로 작년(6만68채)보다 30.7% 줄어든 가운데 서울(-56.7%) 인천(-46.7%) 등 수도권(-43.5%)의 감소폭이 컸다.

아파트만 보면 상황은 더욱 심각하다. 전국적으로 지난달에 작년 동기보다 30.7% 감소한 가운데 서울은 무려 78.2%, 수도권 전체로는 59.0%가 각각 줄어들었다.

분양물량도 마찬가지 상황이다. 지난달 전국 공동주택 분양물량은 2만4648채로 작년 같은 기간(5만8868)보다 58.1% 감소했다. 지역별로는 서울의 공동주택 분양물량이 작년의 절반 수준으로 격감했고, 경기(-40.8%)와 지방(-47.1%)도 40% 이상 크게 쪼그라들었다.

● 규제 강화로 거래량도 37% 격감
주택 매매는 여전히 위축된 모습이다. 주택 가격이 급등하고, 신규 최고가 거래가 속출하고 있지만 거래량 자체는 크게 줄어들고 있는 것이다. 양도소득세 강화 등 거래 관련 규제가 강화된 탓으로 풀이된다.

지난달 주택 매매량은 8만8937건으로 작년 동기(14만1419건) 대비 37.1% 감소했다.

지역별로 보면 서울이 1만1014건으로 1년 전(2만6662건)보다 58.7% 줄었고, 수도권(-44.4%)과 지방(-28.7%)도 큰 폭으로 감소했다.

유형별로 아파트가 42.1%, 아파트 외 주택이 23.8% 각각 줄었다.

한편 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 7월 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 20만3251건으로 집계됐다. 이는 전달(20만547건) 대비 1.3%, 작년 동월(18만3천266건) 대비 10.9% 각각 증가한 것이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com
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