땅투기 잡겠다면서… 상가-비주거용 오피스텔도 양도세 인상

[투기 근절 대책 이후]
1년내 팔땐 양도세 50%→70%… 토지 이외 상업용 부동산도 포함
투기 아닌 거래까지 ‘징벌적 과세’… 부동산대책 나올때마다 세금 올려
집값은 못잡고 실패한 정책 평가… 최근 與 규제완화 움직임과도 배치

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정부가 부동산 투기 근절 대책으로 단기 보유한 토지 거래에 대한 양도소득세를 강화하면서 토지뿐 아니라 상가, 비주거용 오피스텔 보유자까지 줄줄이 세금 부담이 커지게 됐다. 현행 과세 체계에서 토지에 대한 세금이 주택을 제외한 모든 부동산에 일괄 적용되기 때문이다.

여당은 성난 민심을 달래려고 부동산 세금과 대출 규제 완화를 거론하며 ‘정책 역주행’을 하고, 정부는 ‘세금 인상’ 카드로 강공을 펼치면서 납세자의 혼란과 반감을 키우고 있다는 지적이 나온다.

○ 주택에 이어 토지 투기 해법도 “세금 인상”

30일 기획재정부에 따르면 정부는 세법 개정을 통해 내년 1월부터 주택 외 부동산을 2년 미만 보유할 때 양도세율을 40∼50%에서 60∼70%로 인상할 방침이다. 보유 기간 2년 미만인 주택에 적용하는 ‘단기 양도세율’을 다른 부동산으로 확대하는 것이다. 이렇게 되면 이번 대책의 타깃인 토지뿐 아니라 상가, 비주거용 오피스텔 같은 상업용 부동산도 양도세 인상 대상이 된다. 현재 과세 체계상 사업용 토지와 상업용 부동산 등이 모두 ‘주택 외 부동산’으로 분류되기 때문이다.

정부 대책이 이번 사안과 무관한 상업용 부동산으로까지 번지면서 급한 사정으로 단기간 내 상가나 오피스텔을 팔아야 하는 소유자들도 ‘징벌적 과세’ 대상이 될 수 있다. 기재부 관계자는 “이번 대책을 위해 토지만 분리해서 과세 체계를 다시 만들 수 없어 상업용 건물까지 적용 대상에 포함했다”며 “단기 보유한 부동산에 대해 세금을 강화해야 한다는 정부의 정책 기조에도 맞는다”고 했다. 양도세는 시세 차익에 부과하기 때문에 차익의 70%를 세금으로 걷어도 30%가 남으니까 과도하지 않다는 것이다.

정부가 실수요자가 아닌 사람이 보유한 토지라고 판단해 양도세를 중과하던 비사업용 토지의 경우 중과세율이 더 높아진다. 현재는 기본 세율(6∼45%)에 10%포인트를 가산하는데 내년부터 세율이 20%포인트 높아진다. 보유 기간에 따라 최대 30%까지 적용하던 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 계산한 결과 8년간 보유한 비사업용 토지를 팔아 3억 원의 차익을 얻었을 때 지금은 양도세가 1억1040만 원이지만 내년에는 1억6847만 원으로 52.6% 오른다.

○ 위기마다 과세 강화, 효과는 미미

정부는 정권 출범 첫해인 2017년부터 집값 상승으로 부동산 민심이 악화될 때마다 세금 인상안을 내놨다. 특히 지난해 7·10대책 때는 종합부동산세와 취득세 최고세율을 각각 6%, 12%까지 끌어올리는 등 주택에 물리는 세금을 모두 강화했다.

이번에도 부동산 투기로 분노한 여론을 잠재우기 위해 세금 인상안이 나왔지만 부동산 업계는 “시장 안정 효과는 작고 거래 위축 등 부작용만 나타날 수 있다”고 우려한다. 그동안 주택 관련 세금이 꾸준히 강화됐지만 집값이 잡히기는커녕 계속 오르고, 거래가 끊기는 ‘매물 잠김’ 효과가 나타났다는 것이다. 최근 선거를 앞둔 여당이 ‘9억 원 이하 주택의 공시가 인상률 제한’ ‘실수요자 대출 규제 완화’ 등 보완책을 쏟아내는 것이야말로 그간의 규제 강화 정책이 실패했다는 걸 보여준다는 지적도 있다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “세제는 안정적으로 설계하고 유지해야 할 사회적 약속인데 문제가 생길 때마다 뜯어고치면 효율성, 안정성, 형평성 등 기본 원칙이 무너져 바람직하지 않다”고 했다.

세종=주애진 기자 jaj@donga.com