새 아파트 결함 입주자 점검 의무화… 입주전 하자보수 끝내야

2일 이상 방문해 하자 미리 점검… 보수 안한 건설사엔 과태료 처분
중대결함 방치땐 사용승인 보류… 17개 시도마다 품질점검단 구성
공용공간 살피고 하자 여부 판단

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2019년 서울 강남권의 한 아파트에는 시공사와 하자 분쟁을 겪으며 한동안 아파트 정문에 시공사를 비판하는 플래카드가 붙었다. 입주 1년 만에 천장에서 물이 새고 일부 가구의 창호가 뒤틀리는 문제가 있다는 것이 당시 입주자대표회의의 주장이었다. 결국 4개월간의 갈등 끝에 외벽 마감재 재시공, 창호 교체 등 보수공사를 하기로 입주민과 시공사가 합의하고서야 사건은 일단락됐다. 통상 집값이 떨어질까 쉬쉬하던 하자 문제가 공개적으로 드러나 세간의 눈길을 끌었다.

앞으로는 아파트 완공 직후 입주민 사전점검을 2회 이상 하도록 의무화하고, 여기서 발견된 하자가 제대로 보수되지 않으면 건설사에 과태료 처분이 내려진다. 국토교통부는 24일부터 개정 주택법이 시행됨에 따라 공동주택 입주예정자 사전방문 및 품질점검단 제도가 운영된다고 밝혔다. 24일부터 입주예정자 사전방문을 실시하는 30가구 이상 공동주택 단지가 대상이다.

종전 주택법에는 시공사가 입주자모집공고에 사전방문에 관한 사항을 포함하도록 한 규정만 있었다. 이 때문에 사업주체가 임의로 사전방문을 실시하거나 실시하지 않을 수 있었다. 또 사전방문의 횟수나 시기, 하자 발생 시 보수 기한 등이 명확하지 않아 분쟁의 소지가 됐다. 특히 입주민이 하자를 발견하더라도 시공사가 무상보수 기간이 지날 때까지 하자 보수를 차일피일 미룬다는 불만이 많았다. 최근 집단행동에 나서는 입주민들이 많아진 것도 개인이 문제 제기를 하면 무상보수 기간이 끝나기 전 문제가 해결되지 않는다는 인식이 퍼졌기 때문이다.

주택법 개정에 따라 시공사는 입주가 시작되기 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 2일 이상 실시해야 한다. 또 이때 입주예정자가 지적한 사항에 대한 조치계획을 수립해 시장, 군수, 구청장 등 사용 검사권자에게 제출해야 한다.

철근콘크리트 균열, 철근 노출, 침하, 누수 및 누전, 승강기 작동 불량 등 중대한 하자에 대해서는 사용검사를 받기 전까지 시공사가 적절한 조치를 해야 한다. 그 밖의 하자에 대해서는 입주 전까지 보수공사 등을 해야 한다. 조치계획에 따라 보수를 하지 않으면 500만 원의 과태료를 물게 된다.

아울러 공동주택 공용공간은 개인이 점검하기 어렵다는 점을 감안해 각 시도지사가 공동주택 품질점검단을 구성해 운영할 수 있도록 했다. 점검단은 주택 건설과 관련해 전문성을 갖춘 건축사, 기술사, 대학교수 등으로 구성된다. 공동주택단지를 대상으로 공용 부분과 3가구 이상이 함께 사용하는 공간의 공사 상태 등을 점검한다. 17개 시도에서 모두 점검단을 운영할 계획이다.

사용검사 전 중대한 하자가 해결되지 않을 경우 사용검사권자는 사용승인을 내주지 않을 수 있다. 또 시공사가 하자가 아니라고 주장하면 품질점검단에 자문해 하자 여부를 판단한다. 건설사가 불가피한 사유로 기한을 넘겨 보수해야 한다면 사용검사권자가 인정하는 사유가 있어야 한다. 이 경우 시공사는 입주예정자와 별도로 하자 보수 일정에 대해 협의를 거쳐야 하고 보수 결과를 사용검사권자에게 확인받아야 한다.

국토부 관계자는 “앞으로도 하자 인정 범위를 확대하고, 불명확한 하자에 대해서는 명확한 기준을 마련하는 등 품질관리 체계를 지속적으로 강화해 나갈 것”이라고 밝혔다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com