‘임대차 3법’ 충격파…전세 ‘양극화 현상’ 심화한다

29일 오전 서울 송파구 아파트 단지의 한 부동산 사무소에 매물 정보란이 비어 있다. 2020.7.29 © News1

임대차 3법이 국회 문턱을 넘을 것으로 예상하는 가운데 전문가들은 법안 통과 후 전셋값 지속상승, 고가·저가 전셋값 양극화가 심화할 수 있을 것으로 내다봤다.

30일 국회에 따르면 국회 법제사법위원회는 전날 주택임대차보호법 개정안을 의결했다. 개정안은 세입자 보호를 위한 이른바 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권·전월세 상한제를 도입하는 내용이다. 국토교통위원회도 지난 28일 전월세신고제 도입을 위해 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안을 처리했다.

◇5% 꼬박꼬박 올리는 집주인 늘어날 듯…양극화 심화

부동산 업계에서는 법 개정에 따라 전셋값 상승률이 낮았던 지역도 재계약 시 대부분 5% 인상안을 지킬 것으로 보고 있다. 전세 상승폭이 컸던 지역은 상승세를 진정하는 효과가 있겠으나, 전셋값 변동이 크지 않았던 지역에서는 오히려 가격 상승효과가 있다는 분석이다.

고가와 저가 아파트간 전셋값 차이도 계속 벌어질 것으로 보인다. 예를 들어 강남의 전세보증금 10억원 아파트는 재계약 시 5%인 5000만원을 인상할 수 있다. 반면 5억원인 강북 아파트의 경우 2500만원 인상이 한계다. 지역간 양극화 현상이 발생하는 셈이다.

정부가 향후 적절한 정책을 펴 아파트 가격이 내려간다고 해도 전셋값은 그보다 덜 움직일 가능성도 크다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부가 ‘5%’라는 일종의 가이드라인을 제시해준 것일 수 있다”며 “다음 재계약 때에도 5%밖에 인상할 수 없기 때문에 당장 재계약을 앞둔 집주인이라면 최대한 전세보증금을 올려 받으려고 할 것”이라고 설명했다.

이어 “일단 한번 전세보증금을 인하하면 되돌릴 수 없기 때문에 인하폭은 크지 않을 것”이라며 “결국 5% 상승 제한으로 인해 공급의 가격 탄력성이 떨어질 수 있다”고 했다.

◇전세 공급부족, 이번에도?…임대차 3법, 공급부족 촉진 전망

역대 정권을 보더라도 전세 공급부족으로 인한 가격 상승 위험은 항상 존재했다. 전셋값은 1980년대 후반부터 급격하게 올랐다. 당시 전국 대부분 지역에서 전셋값이 급등하면서 전세자금을 마련하지 못한 서민들이 큰 어려움을 겪었다. 정부가 1990년대 일산·분당 등 1기신도시를 추진하면서 집값이 하락했고 전셋값 역시 안정세를 보였다. 그러나 2010~2015년 공급 부족으로 인해 다시 가격이 오르면서 이른바 ‘전세대란’이 발생하기도 했다.

임대차 3법의 통과에 따라 수요자 입장에서는 공급부족 현상이 더욱 심화할 전망이다. 이미 집주인들은 전세보다는 월 수익을 받을 수 있는 월세로 임대계약을 전환하는 추세다.

윤지해 수석연구원은 “전세보증금이 5% 오르는 것과 월세가 5% 오르는 것은 체감의 강도가 다르다”며 “임대인 관점에서 당장 1만~2만원이라도 월세를 더 받으면 이자비용 충당에도 도움이 되는 등 더 유리하기 때문에 전월세상한제로 인한 월세 전환 주택이 늘어날 것”이라고 말했다.

실제 국토교통부 자료를 보면 상반기(1~6월) 전월세거래량은 전국 112만6261건으로 전세는 66만9826건, 월세는 45만6435건이다. 아파트의 월세 비중은 전년 대비 0.2% 증가했으며, 아파트 외 주택은 0.4%증가했다.

당장 월세로 전환하지 않는 집주인들도 가격을 올리고 있다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구), 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 주요 지역을 중심으로 한달 전과 비교해 1억원 이상 전셋값이 뛴 단지들이 속속 나타나고 있다.

임대차 3법 추진과 함께 정부가 주택 소유주의 실거주 요건을 강화하면서 전세 계약을 종료하고 직접 들어와 살겠다는 집주인도 늘어나고 있다. 이 역시 공급 부족을 부추기는 현상이다.

강남구 A공인중개사는 “원래 전세 매물이야 귀했지만, 최근에는 정말 구하기 어려운 상황”이라며 “기존 세입자들 역시 웬만해선 재계약을 하려는데다 최근 집주인들이 전세 대신 실거주를 추진하면서 매물이 크게 줄었다”고 귀뜀했다.

(서울=뉴스1)