[Money&Life]시세 4억 원 아파트, 아들에게 2억에 팔았는데 증여세가…

가족간 부동산 거래 불이익 피하려면
아들이 2억 원 줬다는 사실입증하지 못하면 증여세 부과
실제로 지급 했더라도시세와 거래된 금액 차이가시세의 30% 이상이거나
3억 원 이상일 땐 증여세 대상

한화생명 박진성 세무사(왼쪽)가 고객을 만나 상담하고 있는 모습. 그는 가족간의 재산 양도에도 절세 비법이 있다고 조언한다. 한화생명 제공

통계청의 ‘2015년 가계금융복지조사 결과’에 따르면 가계의 총자산 가운데 부동산이 차지하는 비중은 68.2%에 달한다. 30세 미만은 부동산 비중이 31.6%에 불과한 반면 30대는 54.8%, 40대는 63.4%, 50대는 67.4%로 연령이 증가할수록 계속 상승한다. 연령대가 60대 이상이 되면 78.4%로 높아진다.

이 때문에 증여를 할 때 부동산이 차지하는 비중 역시 높다. 실제 컨설팅 사례를 살펴보자. A 씨는 2억 원에 분양 받아 현재 시세는 약 4억 원인 아파트 한 채를 올해 결혼할 아들에게 주기로 결정했다. A 씨는 증여를 할 경우 증여세가 많이 나올 것 같아 양도로 소유권을 넘기기로 했다. 그는 양도세를 고려해 아파트를 분양가인 2억 원에 아들에게 판 것으로 양도소득세를 신고했다. 그런데 A 씨는 세무서로부터 증여세를 납부하라는 연락을 받았다. 어떻게 된 것일까?

국세청은 상속세 및 증여세법에 근거해 기본적으로 배우자 또는 직계가족 간에 돈이 오가는 양도 거래는 존재하지 않는 것으로 본다. 이 때문에 매매계약서를 첨부한 양도소득세 신고를 받을 때 실제 양도가 있었는지 확인하는 절차를 밟게 된다. 규정에 따라 아파트를 받은 사람이 2억 원을 실제로 줬다는 사실을 입증하면 진실한 양도로 인정하고, 반대로 지급 사실을 입증하지 못하면 증여세를 부과하는 것이다.

그렇다면 사례에서 실제 아들이 A 씨에게 2억 원을 지급했다는 사실을 입증한다면 아무런 세금 문제가 없을까? 답은 ‘그렇지 않다’이다. 시가보다 너무 싸거나 비싸게 아파트를 양도하면 계약 당사자 가운데 한 명은 이득을 볼 수밖에 없다. 이 경우 아들은 시세보다 싸게 아파트를 양도받아 2억 원 정도의 이득을 보게 됐다.

국세청이 모든 경우에 대해 증여세를 부과하는 것은 아니다. 이를테면 4억 원인 아파트를 3억9000만 원에 팔았다고 해서 증여세를 부과하는 것은 아니라는 소리다.

증여세가 부과되는 경우는 A 씨의 사례처럼 거래금액이 시가와 현격히 차이 나는 경우에만 한정된다. 시세와 실제 거래된 금액의 차이가 시세의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 증여세가 부과되는 것이다. A 씨의 사례는 시세인 4억 원에서 30%인 1억2000만 원을 뺀 2억8000만 원보다도 더 낮은 금액으로 양도했기 때문에 증여세 과세대상이 된다.

시세와 현저하게 차이 나는 가격으로 거래를 하더라도 시세와 거래금액 차액 전체에 대해서 증여세가 과세되는 것은 아니라는 사실도 알아둬야 한다. A 씨처럼 시세 4억 원의 아파트를 2억 원에 팔았다고 해서 차액인 2억 원에 대해서 증여세가 부과되지는 않는다. 이 경우 2억8000만 원과 2억 원의 차액인 8000만 원이 증여재산가액이 된다. 증여재산공제액인 5000만 원을 빼고 10%의 세율을 적용하면 결과적으로 A 씨는 300만 원의 증여세를 추가로 내야 한다.

다만 시세와 가격 차가 없이 양도한다면 몇 가지 경우에는 증여로 세금을 물지 않아도 된다. 법원의 결정에 따라 경매절차가 진행돼 재산권이 처분된 경우나 파산선고로 인해 재산권이 처분된 경우다. 또 국세징수법에 의해 재산권이 공매된 경우나, 증권거래법의 규정에 의한 유가증권시장 또는 협회 중개시장을 통해 유가증권이 처분된 경우는 증여로 세금을 매기지 않는다.

결국 별 생각 없이 배우자 또는 자녀에게 증여를 하고 양도로 신고하거나, 시세보다 싸게 혹은 비싼 가격에 거래를 했을 때에는 예상치 못한 증여세를 납부해야 할 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 한다. 또 너무 싼값에 양도를 하면 양도받은 사람 입장에서는 취득가액이 낮기 때문에 결국 나중에 더 많은 양도소득세를 납부해야 한다는 점도 명심해야 한다. 친족 간에 부동산 거래 등을 할 때는 이런 것들을 꼼꼼하게 따져야 불이익을 피할 수 있다.

또한 건물을 받게 되는 자녀가 거래금액을 소득으로 증빙할 수 있는지도 살펴볼 필요가 있다. 국세청은 자녀가 거래금액을 마련할 근거가 없다면 증여세를 물리기 때문이다.

박진성 한화생명 부산FA센터 세무전문가