광교, 강남 출퇴근 유리해 관심

파주 신도시 일대 전경. 사진 제공 스피드뱅크

수도권 2기 신도시, 서울 접근성이 변수

과거 정부 주도로 대대적으로 개발된 경기 성남시 분당, 고양시 일산 등의 1기 신도시들은 분양과 동시에 가격이 급등해 시세 차익이 컸다. 그래서 신도시 아파트는 ‘황금 알을 낳는 거위’ 혹은 ‘로또’로 불렸다.

최근 신도시 아파트의 명성에 금이 가고 있다. 공급량이 넘치면서 입지와 교통 여건에 따라 실수요자들의 선호도가 크게 달라진 것. 이에 따라 지역별로 청약경쟁률이 크게 차이가 나는 데다 향후 신도시의 몰락을 예상하는 부동산 전문가도 적지 않다.

부동산 전문가들은 부동산 경기 침체가 심화함에 따라 신도시 양극화 현상도 더욱 뚜렷해질 것으로 보고 있다.

○ ‘광교’로는 몰리고, ‘오산 세교’는 한산

수도권 제2기 신도시는 크게 △파주 김포한강 검단신도시의 서북권 △양주신도시의 동북권 △광교 동탄신도시 등 경부선 라인의 남부권으로 나뉜다.

광교신도시에서 13일 처음으로 분양한 울트라건설의 ‘울트라 참누리’는 평균 14.1 대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 1순위에서 모두 마감됐다. 반면에 대한주택공사가 오산 세교에서 분양한 ‘휴먼시아’는 전체 1060채 중 3순위까지 132명만 청약해 928채가 미달됐다.

가장 큰 변수는 서울과의 접근성이다. 특히 오피스 밀집 지역인 서울 강남으로 출퇴근이 가능한지가 여전히 주요 변수라는 것이 전문가들의 분석이다.

부동산정보업체 스피드뱅크 박홍재 연구원은 “신도시 주택 가격 상승이 근본적으로는 서울 지역 주택 부족에서 발생하는 만큼 신도시 집값은 서울과의 교통 편의성에 큰 영향을 받을 수밖에 없다”고 말했다.

광교신도시는 개통 예정인 분당선 연장선과 신분당선을 이용할 경우 강남으로 출퇴근이 가능해 서울 주택 수요자들이 유입이 가능한 반면 동탄신도시 남쪽은 출퇴근 시간에 경부고속도로의 상습 정체로 인해 서울 주택 수요자들이 거주하기가 부담스럽다는 지적이다.

8월 21일 국토해양부가 오산세교2지구를 오산세교신도시, 동탄1·2신도시와 합해 신도시급으로 개발한다고 발표했다. 이곳에서 총 18만 채의 아파트가 공급될 예정이어서 집값이 더는 오르지 않을 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다.

○ 실수요 차원에서 신도시 접근해야

파주신도시는 주변에 LG전자의 액정표시장치(LCD) 공장이 있고 비교적 자급자족 요건이 갖춰진 신도시다. 경의선 개통으로 서울 신흥 업무지구인 상암지구, 용산국제업무지구 등과의 접근성도 높은 편이다.

하지만 최근 고양시가 일산신도시 인근에 추가로 신도시 조성을 추진 중이다. 또 지난해 분양한 인근의 식사지구, 덕이지구에 미분양 물량이 적체돼 있다. 전문가들은 이곳에서 공급물량이 쏟아져 나올 예정이기 때문에 실제 거주할 수요자가 아니라 투자가치를 노린다면 신중히 접근해야 한다고 조언한다.

김포한강신도시는 한강을 끼고 있는 생태 환경 신도시라는 점이 큰 장점이었다. 하지만 최근 서울과 김포 사이에 있는 검단2신도시가 비슷한 테마로 개발된다는 발표로 상당수 수요자가 김포한강신도시보다는 검단2신도시로 발길을 돌릴 가능성도 높아졌다.

양주신도시는 지난해부터 올해 중반까지 서울 노원 강북 도봉구의 소형 아파트값 상승 시기와 맞물려 아파트 가격이 많이 올랐다. 하지만 이제 전반적으로 부동산 시장이 침체된 데다 서울 오피스 지역은 물론 서울 자체와도 거리가 있어 투자보다는 실수요 차원의 접근이 필요하다는 분석이다.

○ 청약 가점, 주택 규모에 따라 전략 세워야

광교신도시의 경우 청약 가점이 70점은 넘어야 안정권으로 예상되는 만큼 본인의 청약 가점을 미리 계산해 보고 청약을 신중히 결정하는 것이 좋다.

박 연구원은 “서울 강남권보다 경기 용인시 등 수도권 남부 시장이 더 약세를 보이고 있는 만큼 가점이 낮은 실수요자라면 용인 신분당선 라인의 급매물을, 가점이 당첨권이라면 광교신도시를 노려볼 만하다”고 조언했다.

위례신도시는 서울 잠실역 주변 개발 및 일대 뉴타운 개발과 맞물려 정비가 끝나면 미래 가치가 높을 것으로 분석되지만 위치상 송파구의 중심 지역과는 거리가 있는 것이 단점이다.

임대 주택과 소형 주택 비율이 높은 만큼 대형 주택 선호자라면 위례신도시보다는 송파구 일대의 급매물을 중심으로 접근하는 것이 좋다는 분석이다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com