오피스텔… 들어가도 될까요?

새로 뜨는 투자처“과감하게 vs 신중하게”팽팽

《오피스텔이 아파트를 대신할 투자처로 인기를 끌면서 임대료에 이어 매매가도 오를 것이라는 전망이 고개를 들고 있다. 전세금이나 월 임대료가 상승하면 매매가를 밀어 올린다는 경험칙에서부터 가구 분화에 따른 소형 주거시설 수요 증가, 도심 땅값에 따른 가치 상승설 등 근거도 다양하다. 하지만 오피스텔은 시세 차익보다는 임대수익형 상품으로 만들어졌기 때문에 매매가가 오르기 어렵다는 반론도 만만치 않다.》

○ “임대료 이어 매매가도 오른다”

‘오피스텔 대세 상승설’의 유력한 근거 중 하나는 갈수록 치솟고 있는 임대료가 매매가를 떠받친다는 것.

오피스텔 밀집지역인 서울 강남구 논현동 ‘대우디오빌2’ 52m²형은 1월 90만 원이던 월 임대료가 지금은 115만 원으로 28%가량 상승했다. 마포구 공덕동 신영지웰 42m²형도 같은 기간 55만 원에서 72만 원으로 30% 이상 뛰었다. 아파트처럼 오피스텔도 임대료가 오르면 매매가가 상승할 수밖에 없다는 것이다.

가구 수 증가가 오피스텔 값 상승으로 이어질 것이라는 전망도 설득력을 얻고 있다. 통계청에 따르면 국내 인구는 2020년에 감소세로 돌아서는 반면 가구 수는 2005년 1597만 가구에서 2030년 1987만 가구로 늘어날 것으로 예상됐다.

특히 2030년이면 전체 가구 수의 52%가 1, 2인 가구여서 도심 내 소형 오피스텔 수요가 급증할 것이라는 주장이 나온다.

강남권 땅값이 급등함에 따라 재건축 아파트처럼 오피스텔 매매가가 오를 수밖에 없다는 분석도 있다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “테헤란로에 있는 66m²짜리 오피스텔의 대지지분이 5m² 정도인데 이를 시가로 환산하면 3억 원 선”이라며 “오피스텔의 현재 매매가가 아직 2억 원 이하인 만큼 최소한 땅값 정도로는 올라야 하는 셈”이라고 말했다.

○ “시세차익 기대하기 어려워”

최근 오피스텔이 각광을 받고 있다고는 하지만 이는 전세난과 각종 주택 관련 규제의 반작용일 뿐 매매가 상승으로 이어지기는 어렵다는 주장도 여전하다.

실제로 대우디오빌2의 임대료가 28% 뛰는 동안 매매가는 3.8%(500만 원) 오르는 데 그쳤다. 오피스텔의 전용률이 50% 정도로 낮고 교육여건 등이 열악한 도심에 있기 때문에 매매 수요를 끌어당기기에는 역부족이라는 점을 보여 준다는 것이다.

가구 수 증가가 곧바로 오피스텔 구매로 연결되기는 어렵다는 관측도 있다. 가구 수가 늘어나는 주요 원인 중 하나가 고령화로 인한 노인 가구 증가에 따른 것이며, 이들은 사무실처럼 생긴 도심 내 오피스텔에서 노년을 보내기를 원치 않을 것이라는 설명이다.

더욱이 오피스텔의 주요 수요층이 소규모 자영업자여서 경기 변동에 민감하다는 점도 오피스텔 시세 상승을 가로막는 요인으로 꼽힌다.

부동산퍼스트 곽창석 이사는 “굳이 시세차익을 노리고 오피스텔을 구입한다면 매매가 대비 전세금 비중이 높아 초기 투자금이 적은 신도시 지역을 고려할 만하다”며 “주거 수요가 상대적으로 일정하게 유지되고 거래도 잘되는 중대형 오피스텔이 적당하다”고 말했다.

주요 오피스텔 가격 추이
위치	오피스텔	면적(m²)	매매가(원)		월 임대료(원)
			1월 평균	10월 평균	1월 평균	10월 평균
경기 고양시 백석동	일산브라운스톤	132	3억6500만	3억5000만	85만	120만
고양시 장항동	레이크폴리스 3차	42	7550만	7750만	36만	55만
경기 성남시 수내동	동양그라테아	135	2억1500만	2억4500만	100만	150만
성남시 정자동	대림아크로텔	66	1억250만	1억4500만	47만	67만
서울 논현동	대우디오빌2	52	1억3000만	1억3500만	90만	115만
서울 도곡동	타워팰리스 1차	128	10억6500만	12억5000만	210만	275만
서울 역삼동	역삼디오슈페리움	62	2억1900만	2억1900만	90만	115만
서울 공덕동	신영지웰	42	1억500만	1억3500만	55만	72만
서울 한강로1가	용산파크자이	102	1억8500만	3억	110만	160만
서울 내수동	경희궁의 아침	52	1억2200만	1억2500만	47만	65만
자료: 부동산114

고기정 기자 koh@donga.com