재건축 내년 4월부터 개발이익환수… 단지별 희비

개발이익환수제 도입이 내년 4월로 다가오며 재건축 단지들은 사업단계에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 서울 강남구 도곡동 일대 재건축 단지들. 동아일보 자료사진

《재건축과 리모델링 추진 아파트들이 개별 단지별로 희비가 엇갈리고 있다.

재건축 단지 개발이익환수제 시행이 내년 4월로 결정돼 그 이전에 분양승인 신청을 할 수 있는 단지는 반사이익을 얻은 반면 그렇지 못한 단지는 임대아파트 건립을 감수해야 한다. 리모델링 단지는 대체로 사업추진에 탄력을 받고 있다.

평형을 늘릴 수 있는 범위가 당초 ‘전용면적 20% 이내, 최대 7.56평’에서 ‘전용면적 30% 이내, 최대 9평’으로 바뀌었기 때문이다.

다만 주력 평형이 30평형대인 단지가 가장 큰 효과를 볼 것이라는 게 중론이다.》

○ 단지별로 전망 엇갈려

서울의 재건축 추진단지는 135개 단지 12만5500여가구로 이 중 25개 단지 2만6000여가구만 개발이익환수제의 적용을 피할 것으로 추산된다.

임대아파트를 짓지 않아도 될 대표적 단지는 강남구 도곡주공2차와 해청1단지, 강동구 강동시영1·2단지, 송파구 잠실주공1·2단지와 잠실시영 등이 꼽힌다. 이미 사업시행인가를 받은 상태여서 내년 초까지 대부분 분양승인을 받을 것으로 보인다.

하지만 강남구 개포주공1단지, 개포시영, 은마아파트, 강동구 고덕주공1·2단지, 서초구 반포주공 2·3단지, 송파구 잠실주공5단지 등은 개발이익환수제의 대상이 될가능성이 높으며, 준공 70∼80% 시점에서 분양하는 후분양제 도입도 대부분 불가피할 것으로 보인다.

변수가 전혀 없는 것은 아니다. 바른재건축실천전국연합 김진수 회장은 “각계 전문가가 포함된 50명의 전담팀을 구성해 개발이익환수제에 대한 위헌 소송을 준비 중이며, 외국사례까지 수집해 논리를 보충하고 있다”고 말했다.

리모델링 단지의 경우 소형 평수, 그중에서도 40평형대로 변신이 가능한 30평형대 아파트가 공사비 대비 가장 많은 수혜를 볼 것으로 보인다.

특히 리모델링 단지가 몰려 있는 강남권에서는 30평형과 40평형대의 시세차가 심하면 2배 가까이 나는 경우도 있기 때문이다. 전용면적 25.7평인 32평형 아파트의 경우 전용면적 33.4평, 42∼45평형으로 확장이 가능하다.

반면 최대확장평수(9평)가 정해져 있어 50평형대 이상은 상대적으로 혜택이 덜할 전망이다. 이미 발코니를 확장하는 등의 개별 수리를 통해 5∼7평은 늘려 사용하는 가구도 많기 때문이다.

쌍용건설 박윤석 리모델링팀장은 “정부 발표 후 기존 재건축 추진 단지 중에서도 리모델링으로 전환하겠다는 의사를 많이 밝혀 오고 있다”며 “같은 단지라도 평형이 다양하거나 50평형 이상이 많이 낀 경우 주민 동의 과정이 쉽지 않을 것으로 파악하고 있다”고 말했다.

○ 시세는 별 변화 없어

부동산114에 따르면 리모델링 단지인 서초구 방배동 궁전 51평형은 한 달 전인 지난달 11일 7억1500만원이었으나 증축규제완화 발표 이후 일주일이 지난 시점인 이달 11일 오히려 4000만원 하락했다. 강남구 도곡동 동신아파트 38평형도 6억7500만원에서 2000만원 떨어졌고, 일원동 개포한신 34평형은 변화가 없었다.

또 재건축단지 중 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보이는 강동구 둔촌동 주공4단지 25평형은 500만원 가까이 오른 반면, 적용받지 않는 잠실동 주공2단지는 대부분의 평형에서 변화가 없는 것으로 나타나기도 했다.

둔촌동 오세유공인 김형찬 사장은 “개발이익환수제는 이미 오래전에 예고됐기 때문에 큰 변수가 되지 않는다”고 말했다. 도곡동 강남공인 정홍식 사장은 “워낙 거래가 없는 데다 리모델링 단지도 사업 초기인 경우가 많아 사람들의 관심이 높지 않다”고 말했다.

한국건설산업연구원 윤영선 연구원은 “특히 리모델링의 경우 공사비가 싼 편이 아니기 때문에 요즘처럼 경기가 좋지 않은 상황에서는 시장이 실수요자 위주로 움직일 가능성이 크다”고 말했다.

조인직기자 cij1999@donga.com

개발이익 환수제를 피할 것으로 보이는 서울의 주요 재건축 단지
시공사	위치	단지	총가구 수	비고
현대건설, 대림산업	강동구 암사동	강동시영 2단지	1622	분양승인
현대건설	강남구 삼성동	AID차관아파트	2070	사업시행인가
현대산업개발	강남구 역삼동	신도곡아파트	153	사업시행인가
대우건설 등 4개사	송파구 잠실동	잠실주공 2단지	5563	사업시행인가
삼성건설	강남구 삼성동	해청1단지	275	사업시행인가
두산건설 등 6개사	송파구 잠실동	잠실시영	6864	사업시행인가
현대산업개발	강남구 대치동	도곡주공2차	773	관리처분계획
롯데건설	강동구 암사동	강동시영1단지	3414	사업시행인가
현대건설 등 4개사	송파구 잠실동	잠실주공1단지	5390	사업시행인가
재건축 단계:추진위결성-안전진단-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획-철거 착공 분양 승인 및 분양-준공-입주 및 청산 자료:내집마련정보사

서울의 주요 리모델링 추진단지
구	동	아파트	총가구 수	사업단계
강남구	도곡동	동신1차	360	시공사 선정
	압구정동	구현대5차	224	시공사 선정
		미성1차	322	시공사 선정
		한양1차	936	시공사 선정
	일원동	개포한신	364	시공사 선정
강동구	둔촌동	현대1차	498	추진위 구성
광진구	광장동	워커힐	576	추진위 구성
서초구	방배동	궁전	216	건축심의
		(구)삼호3차	312	착공
		신동아	493	추진위 구성
	잠원동	한신13차	180	추진위 구성
영등포구	당산동	평화	284	추진위 구성
용산구	이촌동	현대	653	시공사 선정
리모델링 추진단계:추진위구성-시공사선정-안전진단-건축심의-리모델링 결의 및 창립총회-조하설립 인가-리모델링 행위허가-철거 및 착공. 자료:부동산114