풀리는 軍보호구역 유망지역…오를만큼 올라 “투자 신중히”

정부가 2일 전국의 군사시설보호구역 8332만평(275.0km²)을 해제하거나 관리 요건을 대폭 완화했다. 총선을 앞둔 선심성 논란이 있지만 부동산 투자라는 측면만 보면 엄청난 호재다.

하지만 투자는 신중해야 한다. 일부 지역은 이미 해제 정보가 사전 유출되면서 기대심리가 반영돼 가격이 이미 오른 상태인 데다 정부가 조만간 강력한 ‘토지시장 안정대책’을 발표할 예정이다. 또 일부 지역은 이번 조치에도 불구하고 개발제한구역(그린벨트) 등으로 묶여 있는 만큼 섣부른 투자는 금물이라는 게 전문가들의 지적이다.

이번에 조치되는 곳은 크게 해제지역, 협의업무위탁지역, 위탁 고도 완화지역 등으로 나뉜다.

▽해제구역=군사시설 보호구역에서는 각종 건축물을 짓거나 증축하려면 어떤 형식으로든 해당 지역 군부대의 직간접적인 승인을 받아야만 했다. 허가 절차가 일반 행정 규제보다 복잡하고 까다로울 뿐만 아니라 고도제한 등으로 이용가치가 떨어진다. 일부 지역에서는 건물의 층수까지 군부대에서 지정한다.

하지만 보호구역에서 해제되면 지역 주민들은 앞으로 주택 상가 위락시설의 신축이나 증개축 때 군부대의 승인을 받을 필요가 없다. 행정기관의 허가만 받으면 된다. 그만큼 토지활용도가 높아져 큰 폭의 땅값 상승이 기대된다.

정부의 이번 조치로 보호구역에서 해제된 곳은 전국 142개 지역, 3522만평(116.2km²)이다. 주목할 곳은 △서울의 경우 강남구 개포동과 세곡동, 서대문구 홍제동, 은평구 구파발동과 진관내외동 △경기도는 용인시 포곡면 둔전리와 고양시 원당동, 양주시 일대, 남양주시 진전읍 장현리 △인천시 강화군 일대 등이 꼽혔다.

토지개발컨설팅회사 ‘JMK 플래닝’ 진명기 사장은 “이 지역들은 대부분 아파트나 공장, 전원주택 등이 들어설 예정이었거나 들어설 가능성이 높은 곳”이라고 분석했다.

▽협의업무 위탁지역=일선 행정기관이 군을 대신해 건축 공사 허가 여부 등을 결정하는 곳이다. 해당지역 군부대가 만든 ‘건축물 신증축 허용 지침’에 맞춰 행정기관이 각종 공사를 허가 또는 승인해 주는 것.

사업 허가 절차가 투명해지고 토지의 이용 가능성을 미리 예측할 수 있어 사업자가 사업 추진 여부를 결정하기가 그만큼 쉬워진다.

서울 노원구 상계1동 등 전국 166곳, 1845만평(60.9km²)이 대상 지역이다.

△경기 김포시 고촌면 향산리, 양촌면 누산리, 월곶면 고양리 △용인시 포곡면 전대리 △파주시 등지가 관심지역이다.

전원주택용지나 공장용지 등으로 활용이 가능하다. 특히 김포시 지역의 경우 아파트용지로 이용될 가능성이 크다.

김포시 장기동 대영공인 박대영 사장은 “신도시 개발에 따른 기대심리로 일부 지역의 땅값이 상당 수준 올랐다”며 “가급적 신중하게 투자에 나서야 한다”고 충고했다.

▽위탁 고도 완화지역=군부대와의 거리에 따라 5.5∼45m 높이의 건물을 새로 지을 수 있다. 이번 조치로 영향을 받는 곳은 전국 130개 지역, 1647만평(54.4km²). 서울 강남구 세곡동과 서초구 내곡동, 경기 고양시 향동동과 풍동, 구리시 사로동 등지가 유망하다.

부동산월간지 ‘부동산뱅크’ 윤진섭 취재팀장은 “이번 조치로 군사시설보호구역에서 풀려나거나 규제 일부가 완화되는 토지를 투자할 때 주변지역에서 대규모 개발사업이 추진되고 있는지 등을 조사 분석한 뒤 투자 여부를 결정하는 노력이 필요하다”고 말했다.

군사시설보호구역 해제/완화/설정현황

군사시설보호구역 해제지역
구분	대상지역	해당지역 수(만평)
서울	△강남구 개포1, 2, 4·일원본·세곡동 △강동구 암사3동 △서초구 내곡·신원동 △관악구 봉천7, 11동 △종로구 무악·평창·신영·홍지동 △서대문구 홍제·홍은동 △성북구 정릉동 △노원구 중계·하계·상계1, 4 ,5, 9동 △은평구 구파발·진관내·진관외동	26(286.4)
경기	△안양시 비산동 △과천시 주암동 △시흥시 무지내·매화동 △용인시 포곡면 둔전리 △고양시 원당·고양동 △파주시 문산읍 선유리·교하읍 산남리·야동동·금촌동 △화성시 매송면 원평리	60(1607.9)
인천	강화·옹진군 일부	30(763.8)
강원	△춘천시 △화천·고성군 일부	5(58.8)
충남	△홍성군 △계룡·공주시 일부	4(752.6)
충북	△제천시 △단양군 일부	5(33.2)
경북	영천시 일부	12(19.5)
협의업무 위탁지역
서울	△은평구 진관내·진관외동 △도봉구 방학·도봉동	5(31.6)
인천	△서구 △강화군 일부	19(171.9)
경기	△고양·구리·김포·남양주·동두천·양주·용인·파주시 △연천군 일부	119(1,388.3)
강원	△춘천시 △화천·양구·철원·고성군 일부	22(197.7)
충남	계룡시 일부	1(55.6)
위탁 고도 완화지역
서울	△종로구 옥인·가회동 △강남구 세곡동 △서초구 내곡동 △은평구 진관내·구파발·수색동 △강북구 우이동 △도봉구 도봉1동	8(118.7)
인천	서구 일부	1(0.2)
경기	△고양·구리·김포·남양주·파주시 △연천군 일부	103(1,445.4)
강원	화천·철원군 일부	15(66)
경남	창원시 일부	3(16.9)

황재성기자 jsonhng@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com