10년전 매입-2년 거주 ‘마래푸’, 보유공제 폐지땐 양도세 75% 늘듯

[‘장특공’ 개정안 시뮬레이션]
보유 요건 없애고 거주 요건 늘리면
14억2500만원에 매입 ‘반포자이’
49억3333만원에 팔면 4억 넘게 증가
현장선 “비거주 1주택 죄악시 안돼”

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마포구 마포래미안푸르지오

서울에 사는 40대 강나은(가명) 씨는 주택 양도소득세 공제 개편 소식에 걱정이 많다. 5년 전 서울 강북권의 한 아파트를 샀지만 딸의 학교 통학 문제로 다른 지역 아파트에 세 들어 산다. 정작 자신이 보유한 집에선 3년밖에 살지 못했다. 지금은 집을 팔 때 거주하지 않은 보유 기간에 대해서도 양도세 장기보유특별공제(장특공제)가 적용되지만 제도가 바뀌면 세금을 더 낼 가능성이 크다. 강 씨는 “당장 집을 팔기도 어려운 상황인데, 나중에 집을 팔면 생각보다 세금이 많이 나올 수 있다”고 말했다.

최근 1가구 1주택자의 양도세 장특공제를 축소하려는 국회 논의가 이어지면서 비거주 1주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 27일 무소속 최혁진 의원은 더불어민주당 의원 8명, 진보당 의원 4명과 함께 1가구 1주택 양도세 장특공제의 ‘보유’ 기간에 대한 공제를 없애는 대신 그만큼 ‘거주’ 기간에 대한 혜택을 늘리는 소득세법 개정안을 발의했다. 앞서 이재명 대통령은 24일 X에 “비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞다”며 제도 개편을 시사했다.

● ‘보유’ 공제 없애면 ‘마래푸’ 양도세 75%↑

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현재 1주택자 양도세 장특공제는 보유와 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩 최대 80%까지 받을 수 있다. 10년간 거주한 집을 팔면 매도가격 12억 원까지 비과세되고, 초과분은 최대 80% 공제를 받는다.

동아일보는 28일 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 전날 발의된 소득세법 개정안이 현실화했을 때 달라질 양도세를 추산했다. 취득가와 매도가는 KB부동산 일반 시세를 참고했다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84m²를 10년 전 7억8000만 원에 사고 2년 거주한 사람이 지금 25억 원에 판다고 가정하면, 현재 양도세는 1억7500만 원이다. 보유 기간 공제가 폐지되면 양도세는 3억641만 원으로 약 75% 늘어난다. 같은 조건으로 서울 서초구 반포자이 전용 84m²를 14억2500만 원에 사서 49억3333만 원에 팔 때 양도세는 6억953만 원에서 10억3016만 원으로 69% 증가한다.

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장특공제는 1가구 1주택자에 한해 장기간 누적된 집값 상승에 따른 과도한 세 부담을 줄여 주기 위해 도입됐다. 주택을 오래 보유할수록 해당 주택뿐 아니라 전체 주택 가격이 함께 오르는 경향이 있는 만큼, 과도한 양도세 부담을 줄여 실수요 이사를 가능하게 하는 의미도 있다. 1989년 첫 시행 때는 보유 기간에만 적용했다. 이후 공제 혜택이 최대 80%로 늘었고, 문재인 정부 시절인 2021년에는 ‘실거주’ 기간에 대한 공제가 도입돼 현재까지 시행되고 있다.

● “비거주 1주택 특수성 고려해야”

정부는 직접 살지 않는 주택은 투기적 성격이 크다고 판단해 양도세 장특공제 축소 의지를 보이고 있다. 그러나 부동산 업계에서는 비거주 1주택 보유자에 대한 역차별이 될 수 있다고 우려한다. 자녀 교육, 직장, 간병 등 다양한 이유로 자기 집에 살지 못하는 사례가 적지 않기 때문이다. 정부는 다양한 예외를 인정하는 방안을 검토하고 있지만 투기적 성격이 아닌 비거주 사유를 정확하게 규정하기가 쉽지 않을 것이란 지적이 나온다.

‘비거주 1주택’을 무조건 투기 목적으로 보는 것이 옳은지에 대한 논란도 여전하다. 권대중 한성대 일반대학원(경제부동산학과) 석좌교수는 “비거주 1주택의 순기능도 있는데 무조건 죄악시해선 안 된다”며 “비거주 1주택에 대해 유연성을 발휘해야 한다”고 말했다.

양도소득세 장기보유특별공제

주택을 오래 보유·거주하면 양도소득세를 일정 비율 감면해 주는 제도. 1주택자는 보유와 거주 기간에 따라 각각 40%씩 최대 80%까지 공제받을 수 있다.