재개발 아파트 투자자에 인기…저렴하고 규제 덜 받아

5·23 부동산 안정대책 이후 상대적으로 규제가 덜한 재개발아파트 투자에 관심이 쏠리고 있다. 재개발아파트는 재건축에 비해 소액으로 지분매입이 가능한 데다 일반분양보다 저렴한 분양가로 공급받을 수 있기 때문이다.

실제로 서울 성동구 금호동과 성북구 길음동 등 사업이 확정된 재개발 구역은 정부 발표 이후 지분 매수 문의가 늘고 있으며 가격 역시 꾸준한 상승세를 타고 있다. 하지만 재개발아파트는 사업진행 절차가 복잡하고 같은 지분이라도 사업단계 또는 위치에 따라 시세나 추가부담금이 크게 달라진다. 이 때문에 사전지식 없이 무턱대고 투자하면 손해를 볼 가능성이 높다.

▽재개발사업 추진단계=재개발사업은 크게 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 분양, 청산 단계로 이뤄진다.

구역지정은 시도지사가 결정한다. 절차가 까다롭고 구역지정을 받는 기간이 길어질 수 있어 구역지정 전에 재개발 지분을 매입하는 것은 위험하다.

조합설립인가를 받으면 조합은 시공사와 본계약을 체결하는데 이때부터 단계마다 지속적인 상승세를 탄다. 인기 있는 재개발 구역이라면 조합설립인가 직후 지분을 매입하는 것이 유리하다.

사업시행인가 이후에는 재산평가와 함께 철거가 진행된다. 이때 이주비가 지급되는데 초기투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 또 조합원지분의 평가액 순위가 정해져 배정받을 수 있는 평형도 알 수 있다. 관리처분인가는 마무리 단계로 분양가와 추가부담금이 최종 확정된다. 투자하기에는 가장 안전하지만 이미 시세가 오를 대로 올라 있어 투자 대비 수익률을 잘 따져봐야 한다.

▽재개발 수익률 계산=재개발 지분에 투자할 때는 하자 없는 물건을 고르는 것도 중요하지만 지분 매입에 따른 세금과 추가부담금을 고려해야 한다. 만약 지분가격에 추가부담금과 세금을 더한 가격이 일반분양가보다 높다면 투자실익은 마이너스인 셈.

추가부담금은 예정평형을 분양받기 위해 입주 때까지 납부해야 하는 금액으로 일반분양 아파트의 중도금과 같은 성격이다. 관리처분인가 이후 확정되는데 ‘조합원분양가―(토지+건물의 감정평가액)×비례율’로 계산한다.

비례율이란 ‘종전 자산 대비 재개발 이후 거둘 수 있는 이익’으로 개발이익률이라고도 한다. 예를 들어 비례율이 100%라면 재개발 이후 종전 자산가치와 맞먹는 사업이익이 생긴다는 뜻이다. 따라서 비례율이 높을수록 무상으로 받을 수 있는 평수가 많다.

지분 취득 후 내는 세금은 토지지분에 대해 공시지가를 기준으로 취득세와 등록세 등 5.8%다.

▽투자시 주의점=조합원 수가 많지 않은 곳을 고르는 게 좋다. 입지여건이 좋아도 조합원이 많으면 개발이익이 떨어질 수밖에 없다. 특히 다가구를 다세대로 전환해 잘게 쪼개놓은 지역은 피해야 한다. 같은 재개발구역이어도 입지에 따라 지분시세는 다르다. 도로에 접한 땅이거나 새 건물이면 감정가가 높아 보상액도 많기 때문. 이에 따라 추가부담금도 낮아지지만 지분 가격이 적당한지 잘 따져봐야 한다.

재개발구역 내 무허가건물 지분과 지상권만 있는 지분은 원칙적으로 조합원 자격을 얻을 수 없으므로 주의해야 한다. 간혹 무허가건물이어도 구청 무허가건물 관리대장에 올라있으면 점유권을 인정받을 수는 있다. 따라서 반드시 구청을 직접 방문해 무허가건물 대장을 확인해야 한다.

서울지역 투자유망 재개발 구역
구역	위치	가구수	시공사	사업진행단계
숭인4구역	종로구 숭인동 20	513	동부건설	사업시행인가신청
구로8구역	구로구 구로동 782-1	660	두산건설
구로7구역	구로구 구로동 773-1	498	한신공영
돈암1구역	성북구 돈암동 413-12	200	현대건설
효창3구역	용산구 효창동 5	256	대우건설
남가좌8구역	서대문구 남가좌동 260	503	삼성물산	사업시행인가
응암6구역	은평구 응암동 178	500	대우건설
답십리13구역	동대문구 답십리동 963	516	두산건설
금호11구역	성동구 금호동4가 292	888	대우건설
삼선1구역	성북구 삼선동2가 412	1,159	대우건설
길음6구역	성북구 길음동 575	979	삼성물산
미아10구역	강북구 미아동 88-5	480	동부건설
신림7구역	관악구 신림동 670	493	대우건설
월곡3구역	성북구 하월곡동 산77-1	1,610	삼성물산
황학구역	중구 황학동 2198	1,989	롯데건설
신림1구역	관악구 신림동 산101	3,322	대한주택공사
사직1구역 (도심재개발)	종로구 사직동 54	704	풍림산업
공덕3구역	마포구 공덕동 188-1	597	삼성물산	관리처분인가신청
답십리15구역	동대문구 답십리동 498-7	114	벽산건설
정릉5구역	성북구 정릉동 254	733	대림산업	관리처분인가
자료:미리주닷컴

김창원기자 changkim@donga.com