사업 추진 속도 올리는 ‘둔촌 주공’, 그 이유는?

국내 최대 재건축 단지 둔촌 주공 재건축이 속도를 내고 있다. 둔촌주공재건축조합은 오는 24일 관리처분 임시총회를 개최하고 연내 인가를 받아 내년 상반기 이주를 시작한다는 계획이다. 관리처분 계획인가를 받으면 사실상 재건축 사업 8부 능선을 넘었다고 평가된다.

둔촌 주공 재건축은 기존 1~4단지 5930가구를 1만1106가구의 미니신도시로 바꾸는 국내 최대 규모의 재건축 사업장이다. 이전까지 재건축 사업장 중 가장 큰 규모는 지난해 분양한 가락시영 재건축 아파트 송파 헬리오시티(9510가구)였다.

둔촌 주공 재건축 조감도(자료:현대건설)

둔총 주공 재건축이 속도를 내는 이유는 크게 두 가지다. 첫째 관리처분계획인가 신청을 내년 말까지 못하면 조합원들의 부담이 커진다. 오는 2017년 말까지 관리처분 계획인가를 신청한 단지는 재건축 초과이익환수제 집행이 한시적으로 유예되기 때문. 재건축 초과이익환수제는 조합원 1인당 재건축으로 얻는 이익이 3000만 원을 넘을 경우 이를 공제한 금액을 환수하는 제도다. 1인당 평균 이익이 3000만 원을 초과하면 부과율이 10%씩 단계별로 누진 적용되며 1억10000만 원이 넘으면 최대 50%까지 환수된다.

두 번째 이유는 일반분양이 늦춰지는 것에 따른 부담이다. 내년에 관리처분계획인가를 받게 되면 하반기에나 이주가 진행되고 일반분양 시기는 2018년 이후가 된다. 내년 말에는 대통령 선거 및 수도권 입주물량 증가 등의 변수가 많아 분양시장의 불확실성이 커지기 때문에 분양 시기를 앞당길 필요가 있다. 서울시 자료에 따르면 현재 둔촌 주공 재건축의 조합원은 약 6000명으로 파악되는데 이는 임대를 제외하고도 일반분양만 약 3000~4000가구가 나오는 셈이다. 일반분양이 늦어질수록 분담금이 늘어나는 정비사업의 특성상 조합원들 입장에서는 부담이 커진다.

이러한 이유로 조합에서도 임시총회를 앞두고 현대건설 컨소시엄(현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 굵직한 사안들에 대해 발 빠른 협상을 진행하고 있다.

실제로 24일 관리처분 임시총회에 앞서 조합측은 시공사와의 무상지분율을 150.38%로 협상 완료했다. 이는 인근의 지분제 재건축 단지들인 고덕4단지(113.71%)나, 과천6단지(140.44%), 가락시영(141.89%) 등보다 높은 수준이다. 최대한의 무상지분율을 얻어냄으로써 조합원들의 동의를 빠르게 구한다는 전략이다.

논의 중인 설계 변경 부분도 이주 및 철거기간을 활용해 사업지연 없이 변경할 계획이다. 전용면적 59㎡를 늘리고, 109㎡ 대형을 감소시키는 가구 수 변경과 함께, 건축법 시행령 개정으로 장애인 승강기 면적이 용적률 산정에서 제외돼 증가된 분양면적 부분 등에 대한 설계 변경을 추진 중이다.

둔촌 주공 재건축 조합 관계자는 “추가 수익 등이 조합에 귀속될 수 있도록 사업 추진 속도를 높이겠다“고 말했다.

정우룡 동아닷컴 기자 wr101@donga.com