집 살 때 중요한 건 ‘어디’보다 ‘언제’…그래서 바닥은 언제쯤?[딥다이브]

거래 절벽에 집값 빠지고 전세값 떨어지면서, 분양시장까지 ‘미분양’ 찬바람이 몰아치고 있죠. 한국만이 아니라 전 세계에서 부동산 시장의 침체가 연일 주요 뉴스거리인데요. 동시에 이런 생각하는 분들도 있을 겁니다. ‘이제 조금만 더 기다리면 집을 사기 좋은 시점이 오려나?’

나라 경제는 물론 개인 재산에서도 차지하는 비중이 상당히 큰 부동산 시장. 부동산 시장과 건설산업을 오래 들여다 보신 이광수 미래에셋증권 수석연구위원을 모시고 글로벌 주택시장, 그리고 한국 부동산 시장에 대해 이야기를 나눴습니다. 부동산 투자의 타이밍과 방법도 함께 알아보시죠.

이 기사는 1월 20일 발행한 딥다이브 뉴스레터의 온라인 기사 버전입니다. ‘읽다 보면 빠져드는 경제뉴스’ 딥다이브를 뉴스레터로 직접 받아보세요.

전 세계 집값이 같이 가라앉고 있다고? 게티이미지

미국 주택시장, 충격 덜한 이유

-한국만이 아니라 캐나다, 뉴질랜드, 호주 등 전 세계 주택시장이 같이 가라앉고 있습니다. 지금 글로벌 주택시장은 어떤 국면에 있는 건가요?

“주요 국가의 주택가격이 하락하고 있는데요. 매우 공통적인 모습이 나타납니다. 코로나 팬데믹 기간 동안 집값이 많이 올랐던 나라들이 많이 빠지고 있어요. 그러면서 동시에 거래량도 감소하고 있거든요. 이 얘기는 수요가 줄고 있다는 겁니다.

이렇게 높은 가격에 누군가 계속 집을 사주려면, 소득이 많이 증가하거나 대출이 늘어야 하는데요. 지금 그런 상황이 안 되는 거죠. 그래서 글로벌하게 주요국에서 주택 수요가 많이 감소하면서 시장의 변화가 일어나고 있습니다.”

-그런데 주택 거래량은 줄었지만 주택 가격은 그렇게까지 떨어지진 않은 나라들도 있더라고요. 집값이 덜 올랐던 나라들은 아직 충격이 크지 않은 거군요.

“그렇습니다. 대표적으로 미국인데요. 미국이 상대적으로 집값 하락 폭이 작게 나타나고 있거든요. 대신 거래는 엄청나게 많이 빠지고 있죠. 미국은 최근 몇 년을 보면 집값 상승세가 그렇게 크진 않았습니다. 캐나다, 뉴질랜드, 호주는 하락폭이 큰데 그만큼 그동안 (집값이) 많이 올랐었고요.”

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이광수 미래에셋증권 수석연구위원은 건설사(GS건설) 출신 애널리스트이다. 부동산 시장과 건설업종을 모두 담당한다. 김동주 기자

-미국도 계속 연준이 기준금리를 더 올리고, 높은 금리 수준이 한동안 유지될 텐데요. 그럼 주택수요가 더 줄어들면서 가격도 많이 빠지게 되지 않을까요. 어떻게 전망하세요?

“물론 거래량도 줄고 가격도 하락할 텐데, 폭이 중요합니다. 과연 얼마만큼 집값이 떨어지느냐가 중요한데, 미국은 하방경직성이 어느정도 있지 않겠느냐고 봅니다. 의미 있는 지표가 임대 수익률이에요. 주택 가격이 빠지는데 임대 수요도 같이 빠지는 나라는 리스크가 큽니다. 그런데 미국은 가격이 하락세인데요 임대료가 크게 빠지고 있진 않거든요. 그러니까 굉장히 견조하게 유지되고 있습니다. 즉 가격 하락 폭이 엄청나게 크지 않을 가능성이 있어 보인다는 겁니다.”

-미국은 2007~2008년 금융위기 때 부동산 가격이 폭락하고, 부동산 때문에 경제 자체가 흔들렸는데요. 지금은 그럴 위험은 별로 없는 거네요.

“일종의 반면교사라고 할까요. 그때의 경험 때문에 리스크를 잘 컨트롤해온 거죠. 그런 측면에서 하방경직성이 있다고 봅니다. 이게 중요한 이유가 자산 가격이 종국적으로는 어떻게 크게 하락하냐면 갖고 있던 사람들이 못 버티고 매물로 내놓을 때, 그때 가격이 폭락하거든요.

그런데 지금 (미국에서) 집을 갖고 있는 사람들이 부채가 그렇게 크지 않다면, 그럴 상황이 연출될 가능성은 작은 거죠. 그래서 상대적으로 미국 부동산이 다른 국가보다 좀 안전하다고 봅니다. 그렇다고 안 떨어진다는 말씀은 아니에요. 하락은 하지만 하락폭이 제한적일 수 있다는 거죠.”

미국 주택시장은 가라앉고 있지만 그 침체의 폭은 상대적으로 작을 수 있다. 사진은 샌프란시스코 주택가. 게티이미지

아파트 전세가 하락은 위험신호

-저희 구독자분들도 관심 많은 한국 주택시장에 대해 여쭤볼게요. 지금 서울도 아파트 매매가와 전세가가 동반 하락 중이고, 하락세가 심상치 않습니다. 어떤 상황이라고 보세요?

“한국도 글로벌 시장과 마찬가지로 주택 수요가 크게 감소하고 있었어요. 그래서 가격이 하락세를 보이면서 거래량이 급감한 상황이었죠. 그리고 2023년엔 미국과는 달리 매물이 증가할 가능성이 커보입니다. 집을 갖고 있는 사람들이 파는 거죠.

가장 큰 이유는 임대료입니다. 한국 주택시장은 가격이 빠지면서 임대료도 빠지니까, 집을 가진 사람들이 집을 계속 갖고 있기 힘들거나 또는 갖고 있을 이유가 줄어드는 거죠. 그러니까 시장에 매물이 증가하고 하락 폭을 키울 수 있습니다.

한국의 대표적인 임대로는 전세가 있잖아요. 지금 전세 가격이 빠지는 속도가 매매 가격보다 더 빠르게 나타납니다. 이렇게 되면 갭투자를 해놓은 분들이 못 버티고 매물을 증가시킬 가능성이 있는 거죠. 수요가 감소한 상황에서 팔 사람만 많아지면 가격 하락 폭이 굉장히 커질 수 있습니다.”

-전세 가격이 빠지는 게 상당히 안 좋은 신호이군요.

“다시 한번 강조하지만, 부동산 시장에 가장 리스키한 건 가격이 빠지면서 임대료가 같이 빠지는 겁니다. 그러면 하락 폭이 훨씬 더 클 수 있어요. 그런데 한국이 지금 이 단계로 가고 있습니다. 그러면 또 다른 전이 효과가 일어나서 매매가격이 더 빠지게 됩니다.”

전세가, 매매가 동반 하락은 위험 신호! 게티이미지

-그래서 지금 정부가 여러가지 대책들을 내놓고 있습니다. 규제도 풀고 대출도 더 많이 할 수 있게 해주고요. 이런 대책이 효과가 있을까요? 아니면 추세에 영향을 미치진 않을 요인일까요?

“이전에 주택 가격이 급등할 때의 정책 효과를 보셨으면 좋겠어요. 그때 20개 넘는 정책이 나왔는데도 결국 집값 상승을 잡지 못했잖아요. 한국 부동산 시장에서 정책 효과라는 게 시간차도 좀 있고요, 바로 영향을 미치기에는 좀 한계가 있습니다.

기본적으로 한국 부동산 시장은 투자화돼있어요. 투자로 사고 파는 사람들이 시장을 움직이죠. 투자화한 자산 시장에서 정책이 영향을 미치려면 세가지 요건이 필요합니다. 첫 번째로 시장 참여자들이 예상치 못한 정책이어야 해요. 두번째는 예상치 못한 시점이어야 해요. 세번째는 과거에 없던 정책이어야 합니다.

그런데 지금 나오는 한국 부동산 정책은 예상한 거고 과거에 있던 정책이에요. 시점은 좀 (예상보다) 빠른 측면이 있긴 하지만 누구나 다 예측하고 있었죠. 이 세 가지 측면에서도 정책이 시장의 큰 흐름을 바꾸기에는 제한적이라고 봅니다.”

-2010년대 초중반에 긴 부동산 침체기가 있었죠. 당시 집을 판 사람도 많았고 ‘집을 왜 사?’라는 분위기가 5-6년 이어졌거든요. 다시 그런 긴 침체기로 빠질 수 있는 건가요?

“가능성 있습니다. 가장 중요한 건 앞으로 하락이 얼마나 단기간에 일어나느냐 하는 겁니다. 단기간에 집값이 가파르게 빠지면 회복도 매우 빠를 수 있어요. 그런데 지금처럼 정책이 막 나오고 대출도 해준다고 해서 (집값이) 서서히 빠지면, 회복도 굉장히 오래 걸릴 수 있죠. 그래서 저는 앞으로 집값이 어떤 속도로 빠지느냐에 따라서 회복의 시간도 결정될 것으로 생각합니다.”

-정부는 부동산 시장의 급격한 경착륙보다는 서서히 빠지는 연착륙을 시키려고 지금 노력하는 셈이잖아요. 그런 노력이 결과적으로는 길고 오래 가는 침체를 만들 수 있는 거군요.

“그렇습니다. 만약 최근 내놓은 정책이 잘 안 먹힌다면 앞서 제가 말씀드린 세 가지 요건에 부합하는 정책이 나올 수 있죠. 새롭고 과거에 없던 정책이 예상치 못한 시점에 나와서 시장을 움직이게 되는 거죠. 그러면 집값이 지지부진하게 빠지면서 회복도 늘릴 수 있습니다.

모든 혁신은 엄청나게 어려울 때 나오잖아요. 자산시장도 마찬가지거든요. 빠르게 회복하고 큰 변화가 이뤄지기 위해서는 그만큼 고통도 사실 필요한 거죠. 정부 정책도 그런 관점에서 보시면 좋겠습니다.”

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“요즘 사람들의 부동산 시장에 대한 관심이 예전과 비교할 때 어떻냐?”는 질문에 이광수 위원은 “관심은 여전히 많은데, 예전엔 두려움에 기반한 관심이었다면 지금은 투자 기회가 올 수도 있겠다는 관심”이라고 말했다. 이어 “두려움에 따른 관심이었을 때가 훨씬 더 뜨거웠다”고 얘기했다. 김동주 기자

집값 바닥은 바로 여기

-많은 분들이 ‘그럼 집을 사려면 좀 많이 기다려야 겠네’라고 생각하실 것 같아요. 그렇게 봐도 될까요?

“결국 궁금한 건 ‘나 언제 집 사면 되는데?’이잖아요. 그런데 질문을 좀 바꾸면 좋겠어요. ‘언제’라고 묻는데, ‘2024년이야? 아니면 2025년이야?’ 이런 게 아니고요. 언제 사느냐는 결국 자산 가격에 따라 달라지는 겁니다. 자산 가격이 충분히 빠졌을 때는 사야 하는 겁니다. 그런데 그게 2024년일지 2025년일지는 아무도 예측 못하는 거죠. 만약 가격이 충분히 빠르게 빠지면 사야 할 시점이고, 만약 천천히 빠진다면 좀더 기다려야 하고요. 그런 관점에서 ‘가격’을 중점적으로 보셔야 합니다.

그럼 질문을 하시겠죠. 그럼 어느 정도 수준이 바닥이냐. 그 가장 싼 시점의 절대 기준을 측정하긴 힘들어요. 대신 ‘가격이 어느 정도 빠졌을 때 수요가 들어올 수 있느냐’라는 관점에서 접근하는데요. 그런 관점에서 서울 아파트 가격은 23.6% 정도. 그러니까 지난해 9월 평균 아파트 실거래 가격 기준으로 23.6% 빠지면 수요가 회복할 것으로 보입니다.”

-그 정도 더 빠지면 ‘이제 집값이 빠질 만큼 빠졌으니까 들어가도 되겠다’라고 볼 사람들이 꽤 있다는 얘기로군요.

“그렇게 빠지면 큰 변화가 일어나요. 거래량이 회복하기 시작합니다. 누군가가 사기 시작하니까요. 가격이 빠질 때 거래량도 같이 빠지면 가격이 더 빠진단 얘기입니다. 그런데 가격이 빠지긴 하는데 거래량이 이상하게 회복할 겁니다. 그러면 그 가격이 바닥을 형성할 가능성이 큰 거죠. 그래서 여러분은 가격과 함께 거래량도 같이 보시면서 시장을 판단하시면 좋겠습니다.”

글로벌 리츠에 지금 투자하라고?

리츠, 투자할 만한지 따져 보자. 게티이미지

-지금 계속 주택 가격이 하락하고 글로벌 부동산 시장이 좋지 않은데요. 그럼에도 글로벌 리츠(REITs)는 투자할 만하다라고 보셨더라고요. 왜 그런가요? 리츠도 주가가 많이 떨어졌는데요.

“리츠는 기본적으로 부동산에 투자하는 거죠. 그런데 부동산 가격보다 리츠 주가가 훨씬 더 많이 빠졌습니다. 이유가 있어요. 부동산은 유동성이 충분한 자산이 아니기 때문에 활발하게 거래가 안 돼요. 그래서 시장 리스크가 가격에 바로 반영되지 않습니다. (리스크가 커도) 그냥 갖고 있는 사람들이 있다는 거죠.

그런데 기초자산이 같은 부동산인데도, 리츠를 갖고 있는 투자자들은 그 리스크를 반영해서 시장에 매물을 내놓습니다. 그게 반영돼서 지금 글로벌 리츠 주가가 엄청나게 많이 빠졌거든요. 쉽게 말하면 부동산 가격이 25~26% 정도 빠진 것과 같아요. 그럼 살 때죠. 그런 관점에서 저는 글로벌 리츠는 충분히 가격에 (리스크가) 반영이 된 시점이라고 보는 겁니다.”

-리츠 주가가 바닥권에 근접할 정도로 이미 많이 빠진 거군요. 그런데 리츠 종류가 너무 많고요. 리츠 투자라고 하면 생소하게 느끼는 분도 많습니다. 어떤 걸 보고 리츠에 투자해야 할까요.

“리츠가 갖고 있는 기초자산은 부동산입니다. 부동산 중에서도 자본 이익(시세 차익)보다 배당을 목적으로 한 부동산 투자에요. 임대수익을 받아서 투자자들한테 배당을 나눠주는 구조이죠. 그래서 순수하게 배당만 보면 그렇게 매력적이지 않을 수 있어요. 고금리 상황이니까요. 그런데 왜 지금 시점이 좋다고 하느냐면 가격이 빠졌기 때문이에요. 배당 수익률이 그 가격 기준으로는 많이 상승한 상황이죠.

그런데 우량한 리츠를 투자를 하셔야죠. 그런 차원에서 세 가지 정도 조건이 필요합니다. 첫 번째는 임차인이 우량해야 해요. 임차인이 갑자기 부도 나서 없어지면 임대료를 못 주니까요. 예를 들어 임차인이 애플이나 삼성전자이면 너무 좋은 거죠. 두번째로 임대기간은 길수록 좋습니다. 세번째는 리츠는 차입을 많이 일으켜서 부동산을 사놓는데요. 지금은 금리가 올라가는 구간이기 때문에 그 차입금 만기가 장기여야 합니다. 이 세가지는 회사 홈페이지나 보고서를 보시면 쉽게 파악할 수 있습니다.

부동산은 살 때 한꺼번에 다 사야하죠. 그래서 부동산은 ‘언제 사느냐’에 따라서 크게 리스크가 있어요. 우리가 보통 부동산 살 때 ‘어디에 사느냐’고 많이 물어보잖아요. 그런데 입지나 위치는 모두 다 알기 때문에 큰 차별점이 없어요. 대신 부동산은 유동성이 제한돼 있기 때문에 ‘언제’ 사느냐에 따라 수익성이 매우 달라집니다. 쉽게 말해서 강남 아파트를 지금 사면 되게 힘들잖아요. 5~6년 전에 샀으면 너무나 좋았을 텐데요.

이와 달리 리츠는 리스크가 해지돼요. 쉽게 말해서 1주씩 매일 살 수 있어요. 예를 들어 강남 아파트를 사는데, 매일 벽돌 한 장씩 사는 겁니다. 그래서 리츠는 장기적 관점에서 분할해서 매입하면 좋겠습니다. 그리고 배당 수익 관점에서 접근하시면 저는 2023년이 글로벌 리츠에 투자하기 매우 유리한 시점이라고 봅니다.

부동산은 투자자산으로 보셔야 시장의 변화가 읽힙니다. 내 집 마련을 하더라도요. 부동산 시장에서 가장 무책임한 게 ‘네가 살 집이면 언제 사도 좋다’는 말입니다. 내가 살 집인데 집값이 떨어져도 좋은가요? 저는 절대 그렇게 생각 안 합니다. 내 집을 살수록 적당한 시점에 자산에 맞춰 잘 사야죠.

그런 말에 현혹돼서 그렇게 높은 가격에 영끌해서 집을 샀기 때문에 지금 어려움에 봉착하는 거잖아요. 자산시장을 볼 때 투자 관점에서 보세요. 그러면 기회도 생기고 변화가 읽혀집니다.”

-마지막으로 저희 구독자분들께 한 말씀 해주신다면.

“요즘 제가 부동산 가격 더 빠진다고 하니까 저보고 ‘되게 부정적인 사람’이라고 하더라고요. 그런데 긍정적으로 세상을 바라보는 데 가장 중요한 게 ‘변화할 수 있다’고 믿는 겁니다. 가격이 오를 때 계속 오를 거라고 얘기하는 건 절대 긍정적인 게 아니고, 진짜 부정적인 사람이에요. 세상에 변화가 없단 얘기잖아요? 가격이 오를 때 떨어질 걸 고민하고, 떨어질 때 다시 회복할 걸 고민하는 게 세상을 진짜 긍정적으로 보는 거죠.

여러분이 자산시장을 보실 때 이런 긍정적인 관점으로, 즉 변화를 잘 보셨으면 좋겠습니다. 지금 부동산, 리츠, 주식 할 것 없이 한국 자산시장이 어려운 상황이잖아요. 그럴 때 오히려 회복과 기회를 고민하셨으면 합니다.” By.딥다이브

사실 부동산 시장은 다루기 어려운 주제입니다. 유주택자이냐 무주택자이냐에 따라 입장이 첨예하게 대립하기 때문이죠. 그만큼 감정을 자극 하는 뜨거운 이슈인 건데요. 오히려 ‘투자자의 시각’에서 냉철하고 이성적으로 시장을 판단해야 한다는 이광수 위원님 조언이 인상적이었습니다. 인터뷰의 주요 내용을 요약해드리자면

*이 기사는 20일 발행한 딥다이브 뉴스레터의 온라인 기사 버전입니다. ‘읽다 보면 빠져드는 경제뉴스’ 딥다이브를 뉴스레터로 받아보세요.
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한애란기자 haru@donga.com