미성건영 등 서울 5곳 공공재건축 추진

김호경 기자 , 이새샘 기자 입력 2021-04-08 03:00수정 2021-04-08 04:17
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국토부, 선도사업 첫 후보지 발표
단지 규모 작아 신규는 729채 그쳐
주민 50% 동의 확보도 불투명
서울 관악구 미성건영아파트, 용산구 강변강서맨션 등 5곳이 공공재건축 후보사업지로 처음 선정됐다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업에 참여하는 대신 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안이다.

첫 후보지가 선정됐지만 사업요건인 주민 절반 이상 동의를 받을 수 있을지 불투명한 데다 단지 규모가 작아 신규 공급 물량이 700여 채에 그치는 등 공급확대 효과가 크지는 않을 것이라는 지적이 나온다.

● 공공재건축 선도사업 5곳 선정
국토교통부는 7일 관악구 미성건영, 영등포구 신길13구역, 중랑구 망우1구역, 용산구 강변강서맨션, 광진구 중곡아파트 등 5곳이 공공재건축 선도사업 후보지로 선정됐다고 밝혔다. 이들 지역은 올 1월 공공재건축 사업의 첫 단계인 ‘사전 컨설팅’을 받아본 뒤 주민 동의 10%를 얻어 ‘심층 컨설팅’을 의뢰했다.

지난해 ‘8·4공급대책’에서 도입된 공공재건축은 LH나 SH가 시행사로 참여하면 용적률과 층수 제한 등을 완화해주는 대신 증가한 용적률의 50% 이상을 기부채납으로 환수하는 방식이다. 올해 ‘2·4공급대책’에서 발표한 ‘공공직접시행 정비사업’과 달리 공공에 소유권을 넘기지 않아도 된다.

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이번에 선정된 5개 단지는 민간 재건축으로는 사업성이 떨어져 사업이 장기간 정체됐던 곳들이다. 국토부가 예상 수익성을 분석한 결과 후보지 5곳 모두 용도지역을 한 단계씩 높일 수 있다. 이에 따라 용적률은 현재보다 평균 178%포인트 증가한다. 늘어난 용적률의 절반을 기부채납해도 조합원 분담금은 민간 재건축을 추진할 때보다 평균 절반(52%)으로 감소한다고 국토부는 설명했다.


● 729채 신규 공급…5만 채 목표까지는 먼 길
5개 단지에서 공공재건축이 예정대로 추진되면 현재 1503채인 전체 가구 수는 2232채로 늘어난다. 새롭게 추가되는 가구 수는 729채다. 이는 정부가 지난해 8·4공급대책 당시 밝힌 공공재건축을 통한 공급 목표 물량 5만 채에는 크게 못 미치는 수준이다.

이는 대규모 단지들이 공공재건축 참여를 하지 않았기 때문이다. 공공재건축 사전컨설팅을 받은 단지 7곳 중 유일한 서울 강남권 단지였던 ‘신반포19차’와 서남권 A단지 등 2곳도 ‘주민 10% 동의’라는 요건을 충족하지 못해 이번에 후보지에서 제외됐다. 신반포19차는 민간이 추진해도 사업성이 충분하고 분담금을 더 내더라도 고급 아파트를 짓겠다는 요구가 많아 애초 공공재건축 추진 의지가 크지 않았던 곳이다. A단지는 주민 반발로 사전컨설팅을 받기로 했다가 중간에 철회했다. 국토부는 이 2곳에 대해 공공재건축에 참여하도록 설득할 계획이다.

이번에 후보지로 선정된 5개 단지 주민들이 실제 공공재건축에 참여할지도 미지수다. 공공재건축 사업을 추진하려면 주민 절반 이상의 동의를 받아야 한다. 하지만 후보지 주민들 중 상당수는 심층 컨설팅 결과를 보고 결정하자는 분위기다. 최용진 망우1구역 재건축조합장은 “용적률을 더 올려달라는 주민 요구가 적지 않다”며 “이런 요구가 반영될지에 따라 주민들의 판단이 달라질 것”이라고 말했다. 국토부는 심층 컨설팅 결과를 포함한 구체적인 사업계획을 다음 달 내놓는다.

주민들은 서울시장 보궐선거 결과도 예의주시하고 있다. 새 서울시장 취임 후 민간 재건축 규제가 풀릴 수 있다는 기대감 때문이다. 이덕근 미성건영 재건축조합장은 “공공이든 민간이든 주민들에게 유리한 쪽으로 해야 하지 않겠느냐”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공공에 대한 불신이 큰 터에 서울시장 변수까지 겹친 상황이라 공급 목표를 당초 계획대로 달성하긴 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com기자페이지 바로가기>·이새샘 기자
#미성건영#공공재건축 추진
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