238만원 vs 61만원… 서울 월세 양극화 심화

상위 10%, 하위 90%의 4배 육박
임대차2법 영향… 격차 최대

임대차 2법 시행 이후 서울 아파트 월세시장에서 고가 월세와 중저가 월세 간 격차가 더 벌어진 것으로 나타났다.

16일 부동산 정보서비스 ‘직방’이 2011년부터 올해 11월 12일까지 이뤄진 서울 아파트 월세 거래 가격을 분석한 결과 서울에서 거래된 아파트 월세 거래 가격 상위 10%의 평균 가격은 올해 238만1000원으로 집계됐다. 이는 상위 10%를 제외한 나머지 월세(하위 90%) 평균인 61만2000원보다 3.89배 높은 수준으로, 2011년 월세 실거래가가 공개되기 시작한 이후 격차가 가장 크게 벌어진 것으로 조사됐다.

서울 상위 10% 월세 거래 평균 가격은 2018년 232만2000원, 2019년 230만6000원에서 2020년 238만1000원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65만 원, 2019년 65만2000원에서 2020년 61만2000원으로 낮아졌다. 이는 월세 가격만 포함한 것으로 보증금을 고려하지 않은 결과다.

특히 임대차 2법 시행 전후로 2020년 서울 아파트 월세 거래 가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전(1∼7월) 평균 215만3000원에서 시행 이후(8월∼11월 12일) 240만3000원으로 크게 높아졌다. 반면 하위 90%는 임대차 2법 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 오히려 낮아졌다.

함영진 직방 데이터랩장은 “상위 10% 월세 시장은 매물이 부족하고 수요가 많다 보니 정부 규제가 작용하기보다는 시장 논리에 따라 가격이 급격히 인상된 것으로 보인다”고 분석했다. 이어 “하위 90%의 경우 전월세전환율 인하 등 규제 영향을 받는 데다 기존 전세주택이 낮은 가격의 월세를 낀 반전세 주택으로 전환되면서 평균 월세 가격이 낮아졌을 가능성도 있다”고 말했다.

지역별로 보면 고가 월세는 강남 3구(강남, 서초 송파구)와 ‘마용성’(마포 용산 성동구)에 집중돼 있었다. 다만 이 비중은 올해 들어 소폭 적어진 것으로 나타났다. 서울 월세 가격 상위 10% 거래 중 강남3구가 차지하는 비중은 2011년 75.7%에서 2016년 57.3%까지 꾸준히 감소하다 2017년부터 다시 증가하며 2019년은 65.8%까지 증가했다. 하지만 2020년에는 다시 비중이 소폭 감소한 63.2%로 조사됐다. ‘마용성’ 역시 상위 10% 거래에서 차지하는 비중이 2017년 20.7%까지 증가했다 19.7%로 소폭 감소했다.

직방 측은 “강남 3구와 마용성 외 지역에서도 고가로 월세 거래가 이뤄지는 사례가 올해 들어 늘어난 것으로 보인다”고 말했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com