[부동산]넘치는 오피스텔 '나만의 투자 전략' 필요

오피스텔이 연말 부동산 시장을 달구고 있다.

올들어 서울과 수도권에 공급된 오피스텔은 3만4000여 실. 지난해 공급량 9380실의 3배를 넘는다. 연말에 쏟아지는 오피스텔만 8000여실에 이른다.

돈 넣어둘 데가 마땅치 않은 저금리 시대에 많은 투자자들은 월세 수입을 노리고 오피스텔 청약에 나선다. 공급물량이 많아 선택의 폭도 넓다. 그러나 수익률은 주변 교통이나 임대여건, 임대료 등에 따라 크게 차이가 난다. 업체가 선전하는 투자수익률만 믿고 분양받았다가는 낭패를 당하기 쉽다. 목적에 따라 오피스텔 투자 전략을 다르게 짜야 한다.

▽투자자, 월세 이자율 높은 곳 골라야〓완공 후 임대 수입을 노린 투자자라면 월세 이자율이 높은 곳을 골라야 한다. 투자 수익률이 높아지기 때문이다. 전세 대신 월세로 임대하면 연간 전세금의 18% 이상의 월세 수입을 얻는다는 게 업체측의 선전. 그러나 지역에 따라 월세에 적용하는 이자율은 다르다.

해밀컨설팅은 최근 한 달 간 서울 수도권 오피스텔 임대현황을 조사해 월세 이자율이 가장 높은 곳은 강남구라고 밝혔다. 이자율은 연21.6%에 이른다. 분양받는 데 1억원이 들었다면 연간 2160만원의 월세 수입을 얻는다는 얘기다.

송파권이나 여의도 등도 월세 이자율이 높은 곳으로 꼽힌다. 반면 분당과 일산 등은 이자율이 연12%선에 머물고 있다.

월세 이자율이 낮다고 무조건 투자수익률이 낮은 것은 아니다. 분양가격이 저렴하다면 월세 수입이 적어도 수익률을 높일 수 있다. 월세 이자율이 낮은 신도시에서는 분양가격을 감안해 수익률을 꼼꼼히 계산해 분양받아야 한다.

주거용에 비해 업무용으로 사용하는 비율이 높을수록 임대료가 높게 형성되는 것도 눈길을 끈다. 강남구의 경우 업무용으로 사용하는 오피스텔 비율이 79.2%로 높았으며 그만큼 월세 이자률도 높게 형성됐다. 반면 주로 주거용으로 사용하는 마포권 오피스텔은 월세 이자율이 15%에 그쳤다.

▽도심형은 실수요자에 알맞다〓광화문 충정로 등 서울 한 복판에 주거형 오피스텔이 대거 들어서고 있다. 도심 주거 시대가 열리는 셈이다. 땅 값이 워낙 비싼 탓에 분양가격도 만만치 않다. 보통 평당 700만원을 웃돈다. 50%선의 낮은 전용률을 감안하면 분양가격은 더욱 높게 느껴진다. 월세 이자율이 18%대에 이를 것으로 기대되지만 투자용으로는 부담스럽다.

서울 종로구 내수동에 들어설 오피스텔 ‘벽산 광화문시대’ 함종오 분양소장은 “도심 오피스텔은 투자용보다 실수요자용으로 알맞다”고 말했다. 사무실까지 걸어서 출근할 수 있고 서울 어디로도 쉽게 갈 수 있는 등 도심 오피스텔의 장점이 많은 까닭이다.

▽신도시 2002년 이후에도 복층형 공급〓서울시는 2002년 2월 이후 서울에서 다락방 형태의 간이 2층을 마련한 ‘복층형’ 오피스텔을 짓지 못하도록 했다. 2002년 초까지만 복층형 오피스텔을 분양받을 수 있는 셈이다. 이는 서울에만 적용되기 때문에 신도시나 기타 수도권에서는 계속 복층형 오피스텔을 분양받을 수 있다.

<이은우기자>libra@donga.com