[부동산]건물 임대수입 세금계산은 어떻게?

《주택이나 건물을 사서 임대 수입으로 생활하는 사람이 많다. 세법이 복잡한 탓에 꼼꼼히 따져보지 않으면 생각지도 않은 많은 세금을 물 수도 있다. 세금이 부과되지 않는 주택은 몇 채까지 가능하며 임대 수입에 대한 세금은 어떻게 계산하는 것일까. 전문가의 도움을 받아 주택 소유와 임대와 관련된 세금을 알아봤다.》

▽세금을 내지 않는 비과세 대상 주택=주택을 4채 이상 갖고 있거나 통상적인 '고급주택'인 경우에는 임대소득에 대해 세금을 내야한다. 그러나 3채 이하인 경우에는 갖고 있는 주택이 고급주택인지, 농촌에 있는지, 국민주택 규모인지 등을 따져 세금을 물릴 것인지 아닌지를 결정한다.

비과세 대상을 살펴보자. 우선 집 한 채를 갖고 있는 사람의 임대 소득은 세금을 내지 않아도 된다. 두 채를 갖고 있다면 조건에 따라 세금 납부 여부가 결정된다. 농어촌에만 두 채를 갖고 있는 사람은 비과세 대상이다. 도시 지역에 집을 두 채 갖고 있다면 집의 크기에 따라 세금 납부 여부가 결정되는데 두 채 모두가 국민주택규모(단독주택은 연면적116㎡, 공동주택은 전용면적 85㎡ 이하)이상인 경우에만 두 채 모두에 세금이 부과되고 한 채만 국민주택규모 이상이거나 두 채 모두 국민주택규모라면 비과세 된다.

주택을 세 채 이상 소유한 경우에는 도시지역에만 3주택을 보유한 경우 주택의 규모에 관계없이 세금을 내야하지만 농어촌 지역에 3채를 갖고 있다면 임대소득에 대한 세금을 내지 않는다. 도시지역에 2주택을 보유하고 농어촌지역에 1주택을 보유한 경우 도시 2주택 모두 국민주택규모를 초과하는 경우 도시주택만 과세대상이다. 또 농어촌주택이 고급주택이고 도시주택 중 1개 이상이 국민주택규모를 초과하는 경우 전부 과세 대상. 그밖의 경우에는 모두 세금을 내지 않아도 된다.

도시지역에 1주택을, 농어촌 지역에 2주택을 보유한 경우에는 농어촌주택 중 1개 이상이 고급주택이고, 도시주택이 국민주택규모 초과시에만 과세하고 나머지는 모두 비과세한다. 주의해야할 점은 보유주택 수를 계산할 때 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하고 있는 경우에도 합산해서 과세하며 공동 소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 한다는 점.

▽주택 임대와 관련된 소득세=세금을 내야하는 경우라면 부동산 임대소득에 대한 종합소득세를 내야한다. 이는 부동산임대 소득과 다른 종합소득(은행이자, 주식)과 합산해 이듬해 5월에 종합소득세 신고를 한다. 기업회계기준에 따라 장부를 적는 사람이면 계산법이 있지만 대개의 경우 장부를 적지 않기 때문에 총수입금액(임대료 총액)에 국세청이 정한 표준소득률을 곱해 과세의 기준이 되는 소득금액을 산정한다.

예를 들어 A씨가 과세대상인 고급주택을 1년전부터 임대하고 있다고 치자. 전세금 1억을 받았고 취득가액이 8000만원(4년전 취득당시 기준시가 6000만원)이며 전세금 일부를 은행에 넣어 올 한해 동안 이자수입이 60만원이었다. 주택 보수비는 50만원.

장부를 적어 신고하는 경우 총수입금액은 전세금 1억원에서 주택의 취득가액 8000만원을 뺀 2000만원에다 국세청장이 정하는 이자율(7.5%)을 곱하고 전세금에서 발생한 금융수익 60만원을 뺀 90만원이 된다. 여기에 필요경비 50만원을 제하면 세금을 내야할 부동산임대소득금액은 40만원이 된다. 장부를 적지 않는 사람이라면 총수익금액은 전세금 1억에서 주택 취득시 기준시가 6000만원에 이자율(7.5%)를 곱한 300만원이 된다. 여기에 표준소득률(60%)을 곱한 180만원이 부동산임대 소득금액이 된다. 장부를 적지 않으면 필요경비 50만원은 인정받지 못한다.

<이훈기자>dreamland@donga.com