[세금 Q&A]양도소득세/1년안돼 집 되팔면?

집이나 건물을 사고 팔 때 내야하는 양도소득세는 간단한 상식만 갖고 있어도 세금을 줄일 수 있는 방법이 있다. 양도소득세에 관한 상식을 문답을 통해 알아본다.

▼문1▼

A씨가 경매를 통해서 1억원 짜리 집을 샀다. 11개월 후에 집을 3억원에 판 경우와 1년이 지나서 3억원에 팔았을 때의 세금은 어떻게 다른가.

▼답▼

양도소득세 부과는 국세청이 매년 고시하는 ‘기준시가’를 기준으로 한다. 하지만 1년 미만의 거래는 투기성이 있다고 봐서 실제 거래가격으로 세금을 물린다. 1년 이내에 팔았다면 3억원에서 취득가액 1억원과 취득세 등록세를 제한 금액의 40%를 양도소득세로 내야 한다. 또 양도소득세의 10%에 해당하는 금액을 주민세로 별도 납부해야 한다. 취득세 등록세가 560만원(보통 취득금액의 5.6%)이라면 양도차액은 1억9440만원이 되고 여기에 1억9440만원의 40%에다 누진공제 900만원을 제한 6876만원이 납부세액이 된다. 여기에 약 687만6000원의 주민세를 낸다. 하지만 양도세 사전 신고를 하는 경우에는 15%에 해당하는 금액을 공제(예정신고 납부공제)해준다.

1년이 지난 뒤 팔았다면 기준시가에 따라 양도가액과 취득가액을 계산한다. 기준시가 1억8000만원이고 집을 매입할 때 기준시가가 8000만원이라면 차액은 1억원이 된다. 1억원에서 취득세, 등록세 등을 제하고 남은 금액에 20∼40%의 세율을 적용해 양도소득세를 낸다. 1년 미만에 팔았을 때보다는 세금이 크게 줄어든다.

▼문2▼

국세청이 기준시가를 발표하는 날짜는 매년 6월30일이다. 건물을 양도한 경우 잔금을 올해 6월25일에 받았다면 언제 기준시가를 적용해서 세금을 내는가.

▼답▼

국세청에서 양도소득세나 상속세 증여세를 부과할 때 개별 기준시가가 발표된 이후에 양도한 사안에 대해서는 새로 발표한 기준시가를 적용한다. 하지만 발표 이전에 양도한 사안에 대해서는 그 전 해의 기준시가를 적용한다. 국세청은 양도 거래의 기준일을 잔금을 치른 날로 정하고 있다. 잔금을 6월25일 받았다면 99년 기준시가를 적용하고 7월 이후에 받았다면 올해 6월30일 발표한 기준시가가 적용된다. 잔금 날짜를 정확히 기재하는 것도 절세의 비결이다.

▼문3▼

헌집을 사서 개조한 뒤 되파는 사업을 한다. 개축에 들어간 비용은 양도소득세를 계산할 때 어떻게 인정하는가.

▼답▼

개축이나 리모델링에 들어간 비용이 자산의 가치를 증가시키는 경우에는 원가에 더해서 공제를 해준다. 예를 들어 1억원에 집을 사서 1억원을 들여 개조를 한 뒤 3억원에 팔았다고 치자. 이 경우 양도차액은 1억원이 되고 1억원의 40%인 4000만원을 양도소득세로 내야한다. 여기에 누진공제 900만원을 빼면 납부할 세금은 3100만원이 된다. 물론 3100만원의 10%인 310만원을 별로도 주민세로 내야 한다.

하지만 칠을 새로 한다거나 유리를 갈아끼우는 등의 단순한 수리비는 자본적 지출로 보지 않아서 양도 가액에서 공제해주지 않는다.

<이훈기자>dreamland@donga.com

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