［부동산］부동산값 「수익성」기초로 매긴다

건설교통부는 공시지가나 대(對)외국인 판매용 부동산 가격을 산정할 때 인근 유사 부동산 거래가격을 기준으로 하는 현행 매매사례 비교방식을 임대 또는 영업상의 수익을 기초로 하는 수익환원방식으로 바꾸기로 했다.

건설교통부 관계자는 13일 “부동산의 상품별 특성을 고려해 단계적으로 공시지가와 자산저당채권(ABS) 주택저당채권(MBS)상품 및 외국인에 매각하기 위해 정부에 위탁된 부동산 등의 가격을 수익환원법으로 산정해나갈 계획”이라고 말했다.

이를 위해 건교부는 최근 민관 전문가 8명으로 감정평가개선 기획단을 구성해 한국감정평가업협회 토지평가연구원, 한국감정원 감정평가연구소 등과 함께 실무작업에 착수했다.

건교부는 내년 6월까지 △부동산에서 장래에 발생할 총수익과 총비용에 대한 예측방법 △적정한 환원이율의 산출방법 △부동산 종류별 적용방법에 관한 실무기법을 개발해 관련 법규를 개정할 방침이다.

건교부 관계자는 “부동산시장 개방과 ABS 및 MBS 유동화제도의 시행을 앞두고 부동산가격 산정방식을 객관화하고 투명화할 필요가 제기돼 이같은 방침을 정했다”고 밝혔다.

ABS 및 MBS 유동화제도는 성업공사 토지공사 은행 등이 대출담보로 받았거나 매입해서 보유하고 있는 부동산을 담보로 채권이나 증권을 발행, 직접 또는 전문중개기관을 통해 매각해 운영자금을 확보하는 제도.

건교부 관계자는 “토지관련 세금이나 보상가 산정의 기준이 되는 공시지가는 실제 거래가의 70% 정도밖에 반영하지 못하는 실정”이라며 “공시지가 산정기준의 변경은 토지가격 체계를 현실에 맞게 조정하는 의미가 있다”고 설명했다.

새 산정방식이 도입되면 부동산의 내재 가치보다는 명목상 가격을 더 중시하는 투기형 거래를 막는 데도 효과가 있을 것으로 건교부는 내다봤다.

그러나 일부 전문가들은 “수익환원법으로 부동산가격을 산정하면 가격이 낮아져 세수감소가 불가피하다”고 지적했다.

또 해당 부동산의 임대수입이나 영업수익을 산정하기 위해서는 장기간 축적된 자료를 확보해야 하기 때문에 부동산가격 데이터베이스의 조기구축이 시급하다는 것이다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com