［부동산］경매매물 쏟아져… 싼값에 사들일 호기

지금 효과적인 부동산재테크를 원한다면 법원 경매장을 노려라. 얼마전까지 부동산경기의 침체로 주춤했던 경매 열기가 경기불황으로 대출금 등을 갚지 못해 경매처분되는 부동산이 급증, 좋은 경매물이 쏟아져 나오면서 다시 살아나고 있다. 전문가들은 이런 때야말로 싼 값에 좋은 물건을 마음놓고 고를 수 있는 적기라고 말한다. ▼시장 상황〓서울 경기 인천 등 수도권의 경우 올들어 7월말까지 경매처분된 부동산은 4만4천여건. 지난해 한 해 동안 나온 경매물건 6만3천여건의 70%에 이를 정도로 매물이 대폭 늘었다. 반면 7월의 낙찰가율(최초 감정가 대비 낙찰금액 비율)은 부동산 종류에 관계없이 지난 1월보다 2.0∼6.6%포인트 떨어졌다. 특히 그동안 법원경매의 최대 인기상품이었던 아파트(8.3%포인트)와 단독주택(6.6%포인트)의 하락폭이 두드러지게 컸다. ▼법원경매 이점〓①시가보다 싸게 부동산을 살 수 있다. 경매물건은 시가보다 10% 정도 낮게 책정하는 감정평가액을 최저경매가로 한다. 응찰자가 없을 때마다 최저가를 20%씩 감액, 다시 경매에 부치기 때문에 시가보다 훨씬 싸다. ②법원이 등기이전에 따른 복잡한 권리관계를 정리하므로 안전하다. ③비교적 적은 비용을 투자하고도 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 주택밀집지역이나 역세권 이면도로변에 위치한 단독주택 등을 싼 값에 낙찰받아 상가주택이나 임대주택으로 활용하면 임대료 등 안정적인 수입이 생긴다. ▼투자포인트〓법원경매는 싼 만큼 함정도 많다. 철저한 권리분석없이 뛰어들었다가는 낭패보기 십상이다. ①주택의 경우 임대차 및 저당 관계를 확인하는 게 가장 중요하다. 최우선순위 채권자(저당권자중 설정일자가 가장 빠른 것)보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대 보증금은 낙찰자가 물어 주어야 한다. ②등기부등본에 최선순위채권자보다 먼저 △가등기 △가처분 △지상권 △예고등기 등이 설정돼 있는 물건도 참가하지 않는 게 좋다. ③토지는 공부상 면적과 △실제 위치 △면적 △경계 △이용상태 등이 틀린 경우가 많다. 이 점을 철저히 따져봐야 하고 해당 구청에 원하는 목적대로 사용할 수 있는 지 미리 확인해둬야 한다. ④물건 종류에 관계없이 현장을 입찰 전에 방문, △감정가격이 시세보다 싼가 △주택의 경우 막다른 골목에 있지는 않는가 등을 살펴보는 게 중요하다. ⑤초보자는 일정한 수수료를 주고 법원경매컨설팅업체에 의뢰하는 것이 위험부담을 줄일 수 있다. ⑥요즘 경매처분되는 아파트의 경우 시세가 높았던 올초에 감정된 것이 많아 감정가격이 다소 높다는 점도 잊어선 안된다. 〈황재성기자〉