［부동산／재개발아파트］서울 황학구역，용적률 ５２７％

[오윤섭기자] 서울 도심에 위치한 청계천7가 삼일시민아파트와 황학동 벼룩시장일대 낡은 주택들이 헐리고 35층짜리 주상복합건물이 들어선다. 황학구역은 재개발구역으로는 드물게 일반상업지역.용적률 527%로 상가와 함께 아파트가 건립된다. ▼사업현황〓서울 중구 황학동 2198 황학구역은 지난 90년 재개발구역으로 지정된 후 작년 12월 조합설립 및 사업시행인가를 받았다. 부지 1만4천여평에 지하 6층, 지상 36층의 8개동 주상복합건물이 들어선다. 층별 구성은 △지하6층∼지하2층 주차장 △지하1층∼지상2층 상가 △3∼5층 주차장 △6∼35층 아파트 등이다. 이중 아파트는 △15평형 6백36가구 △27평형 5백53가구 △38평형 7백15가구 △51평형 85가구 등 1천9백89가구. 시공사인 동아건설은 재개발조합과 이주비 7천만원중 무이자적용 한도를 놓고 협상중이다. 하반기중 이주를 시작, 올해말 착공하고 오는 2001년초 완공키로 일정이 잡혀있다. ▼입지여건〓청계고가로를 따라 6백50m가 대로와 접해 있으며 걸어서 5∼10분거리에 △1호선 신설동역 동대문역 △2호선 신당역 △4호선 동대문역 동대문운동장역 △5호선 동대문운동장역 △6호선 신당역 등 서울지하철 5개노선이 집중돼 있다. 2만6천평규모의 상가가 들어서 동대문상권과 연결되면 서울 최대의 주상복합단지로 바뀌게 된다. 학교는 숭실초등 한양중 숭인여중 한양고 숭인여고 성동기계공고 등이 있다. ▼지분시세〓아파트 51평형을 배정받기 위해서는 집이 딸린 사유지 35평이상을 사야 하는데 현시세는 2억∼2억3천만원. 38평형은 사유지 4.5평이상을 5천3백만∼5천8백만원에, 시유지는 6평이상을 6천만∼6천5백만원에 각각 매입하면 된다. ▼투자수익〓38평형에 입주할 수 있는 사유지 15평과 주택 10평을 1억3천만원에 매입했을 때 토지 및 건물의 감정평가액은 7천1백80만원이 예상된다. 권리가액(조합원이 재개발사업으로 확보한 재산가치·감정평가액×비례율)은 비례율(사업이 끝난뒤 조합원이 받는 수익률)을 200%로 보면 1억4천3백60만원이다. 분양가를 1억6천만원(평당 4백만원)으로 보면 1천6백40만원만 추가부담하면 돼 총투자비는 1억4천6백40만원. 입주할 때 38평형 시세가 3억원은 될 것으로 보여 투자수익이 1억5천만원에 달한다. 51평형에 입주하기 위해 사유지 35평, 건물 20평을 2억6천만원에 매입할 경우 권리가액은 3억3천40만원. 분양가를 2억2천만원(평당 4백31만원)으로 계산하면 추가부담없이 아파트를 분양받고도 1억1천40만원(청산금)을 조합으로부터 받을 수 있다. 입주할 때 아파트 시세가 4억5천만원은 돼 청산금을 빼고서도 2억원이상의 투자수익이 생긴다. 또 청산금이 가장 작은 상가점포 분양가보다 많으면 상가를 우선 분양받을 수 있다. (도움말:21세기컨설팅 02―3411―9100)