집 한 채만 임대주택 등록해도 소득세 감면 받는다

정부, 임대등록 활성화案 내년 시행

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내년부터 집 한 채만 임대주택으로 등록해도 임대소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 2019년부터 주택 임대소득 2000만 원 이하인 다주택자에 대해 임대소득세 과세가 시행되지만 임대사업자로 등록하면 세금뿐만 아니라 건강보험료 부담이 크게 줄어든다. 다만 양도소득세, 종합부동산세 등의 감면 혜택은 8년 이상 의무적으로 임대해야 하는 ‘준(準)공공임대’에만 주어진다.

정부는 13일 이런 내용의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 임대 기간과 임대료 인상의 제한을 받는 다주택자 보유의 등록임대주택을 늘려 임대차 시장의 안정을 꾀하겠다는 취지다. 등록임대주택은 지난해 말 현재 79만 채로 전체 임대주택의 13%에 불과하다.

정부는 이런 혜택에도 임대사업자 등록이 활발하지 않을 경우 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진하겠다고 못 박았다. 아울러 이번 대책으로 2020년까지 등록임대주택이 200만 채로 늘어날 것이라는 청사진도 내놨다.

하지만 이번 인센티브가 기대에 못 미쳐 다주택자를 임대주택 등록 시장으로 끌어들이기엔 한계가 있다는 지적이 나온다. 특히 많은 혜택이 8년 장기 임대에 집중돼 다주택자들의 부담을 오히려 키웠다는 분석도 제기된다. 내년 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 ‘버티기’에 들어갈 것이라는 전망도 있다.

Q. 임대주택으로 등록하면 어떤 규제를 받나.

A. 4년(단기임대) 또는 8년(준공공임대)의 의무 임대 기간을 지켜야 한다. 또 세입자가 재계약을 원할 경우 특별한 사유(3개월 연속 월세 연체, 집주인 동의 없는 개·증축 등)가 없으면 계약을 갱신해줘야 한다. 임대료 인상 폭도 5%로 제한된다. 2년 단위의 전월세 계약을 맺고 2년 후 재계약할 때 종전 임대료의 최대 5%까지 올릴 수 있단 얘기다. 사실상 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’의 효과가 생기는 셈이다.

Q. 이번 방안에 어떤 인센티브가 새로 담겼나.

A. 지방세, 양도세, 종부세 등 다양한 세제 감면 혜택이 도입된다. 우선 2018년 말 종료 예정이던 재산·취득세 감면 기간이 2021년 말까지 연장된다. 또 지금은 2채 이상을 임대해야 25∼75%의 재산세 감면 혜택을 받지만 2019년부터는 8년 이상 장기 임대하는 소형(전용면적 40m² 이하) 주택이라면 1채만 임대해도 감면받는다. 그동안 재산세 감면 대상에서 빠졌던 다가구주택도 2019년부터 포함된다. 이때도 다가구 내 모든 주택이 전용 40m² 이하고 8년 이상 임대해야 한다.

Q. 8년 이상 임대하면 추가로 어떤 혜택을 받나.

A. 2019년부터 양도세 장기보유특별공제 비율이 현행 50%에서 70%로 올라간다. 또 내년 4월부터 공시가격 6억 원 이하 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 중과와 종부세 합산에서 배제된다. 현재는 5년 이상 임대하면 이런 혜택을 받지만 장기 임대주택을 늘리기 위해 기준을 바꿨다. 다만 공시가격 6억 원 이하 기준이 바뀌지 않아 서울 강남권의 고가 주택을 보유한 다주택자는 이런 혜택을 받지 못한다.

Q. 임대소득세 과세는 어떻게 바뀌나.

A. 현재 연 2000만 원을 초과하는 주택 임대소득에 대해서만 종합과세가 이뤄지고 있다. 2019년부터 연 2000만 원 이하 임대소득에 대해서도 분리과세(세율 14%)가 시행된다. 다만 임대주택으로 등록하면 분리과세 때 적용하는 ‘필요경비율’이 현행 60%에서 70%로 높아진다. 필요경비율은 매출의 일부를 경비로 인정해 공제해주는 제도로, 비율이 높아지면 그만큼 세 부담은 줄어든다. 이번 조치로 등록 임대사업자는 연 임대소득 1333만 원까지 소득세를 내지 않아도 된다. 하지만 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비율은 오히려 50%로 축소돼 800만 원까지만 소득세를 면제받을 수 있다.

Q. 임대주택으로 등록하지 않으면 소득세가 늘어나나.

A. 그렇다. 현재 연간 주택 임대소득이 2000만 원인 사업자가 8년 임대로 등록하면 임대소득세 14만 원을 내지만 미등록 사업자라면 56만 원을 내야 한다. 2019년부터는 등록 임대사업자는 세금이 7만 원으로 줄지만 미등록 사업자는 84만 원으로 늘어난다. 임대소득이 연 1000만 원인 경우 8년 등록 임대는 2019년에도 임대소득세를 내지 않지만 미등록 사업자는 14만 원을 내야 한다.

Q. 임대주택 등록하면 건보료 부담도 줄어드나.

A. 2019년부터 연 2000만 원 이하 임대소득자에 대한 분리과세가 시작되면 건보료가 늘 수밖에 없다. 하지만 2020년 말까지 임대사업자로 등록하면 임대 기간에 따라 건보료 인상분을 감면받을 수 있다. 4년 임대하면 인상분의 40%를, 8년 임대하면 80%를 깎아준다. 피부양자 신분으로 있다가 임대소득 분리과세로 건보료 대상이 되면 연 154만 원의 건보료를 새로 내야 한다. 하지만 4년 임대로 등록하면 92만 원, 8년 임대로 등록하면 31만 원만 내면 된다.

Q. 임차인을 위한 대책은….

A. 내년 2월부터 집주인의 동의를 받지 않아도 ‘전세금 반환 보증’에 가입할 수 있다. 전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 보증회사가 책임지고 전세금을 대신 주는 상품이다. 가입할 수 있는 전세금 한도도 수도권은 5억 원에서 7억 원으로, 지방은 4억 원에서 5억 원으로 높아진다. 또 내년 하반기부터 임대차 계약 만료 2개월 전에는 집주인이 계약 갱신 여부를 알려줘야 한다.

정임수 imsoo@donga.com·천호성 기자