[부동산 특집]확 풀고… 더 쉽게… 부동산대책 Q&A

일시적 2주택자 양도·처분조건부 대출 기한 연장

보금자리 주택 내년 물량 ↑… 분양예약제 도입도

최근 부동산 경기를 살리기 위한 정부 대책이 쏟아지면서 주택시장에 참여하는 개인들이 알아둬야 할 새 제도가 많아졌다.

주로 10월 21일 발표된 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 지원 방안’과 9월19일 나온 ‘도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설 방안’에 담긴 내용들이다.

이 두 대책 중 소비자와 직접 연관된 내용을 문답으로 정리한다.

―두 대책의 특징은….

“소비자 관점에서 10·21대책은 대출과 세제와 관련된 규제를 풀어 수요를 늘리려는 내용을 담고 있는 반면 9·19대책은 주택 공급방식을 바꿔 서민들의 집 장만을 쉽게 한 것이다. 10·21대책은 △일시적 1가구 2주택자의 양도기한 연장 △처분조건부 대출 상환기간 연장 △투기지역 해제 △대출금리 인하가 주요 내용. 9·19대책은 △보금자리주택 공급 △분양예약제 시행 △지분형 주택 건설이 핵심이다.

―‘일시적 2주택자’란 무엇이며 양도기한 연장의 의미는….

“1주택자가 이사를 가기 위해 다른 집을 사서 어쩔 수 없이 일정 기간 집을 2채 보유하게 된 사람을 말한다. 지금은 원칙적으로 1년 내 기존 주택을 팔아야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 연내 소득세법 시행령이 개정된 뒤부터는 전국 모든 지역에서 일시적 2주택자가 2년 내 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받게 된다. 지금도 1주택자가 지방 미분양 주택을 사서 일시적 2주택자가 된 경우라면 양도기한을 2년으로 인정해준다.”

―일시적 2주택자인데 집이 안 팔려 이미 양도기한 1년을 넘겼는데….

“소득세법 시행령 개정일 현재 2주택 보유기간이 1년을 초과한 사람도 2주택자가 된 날을 기준으로 2년 내 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 11월 중 시행령이 개정되는데 이날 이후에 양도해야 새 제도의 혜택을 받을 수 있다.”

―‘처분조건부 대출’이란 무엇이며 상환기한 연장의 의미는….

“집이 1채 있는 사람이 금융회사에서 주택담보대출을 받아 주택투기지역 내 아파트를 추가로 구입했다면 기존 주택을 1년 내 팔기로 약정하고 받는 대출이다. 금융위원회가 이달 중 은행업 감독규정을 개정하면 그날부터 상환기한이 2년으로 길어진다. 원칙적으로 새 규정 시행일 현재 만기가 남은 대출이라야 연장이 가능하고 만기가 지났다면 기존 규정을 적용받는다.”

―투기지역에서 풀리면 주택담보대출을 더 받을 수 있나.

“그렇다. 지금은 수도권 72개 지역이 주택투기지역이다. 현재 이 투기지역에선 6억 원 초과 주택에 대해 주택담보인정비율(LTV) 40%와 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용해 대출을 엄격히 제한한다. 이런 제한이 풀리면 LTV가 40%에서 60%로 높아지고, 40%를 적용하는 DTI는 원칙적으로 폐지된다. 주택담보대출로 받을 수 있는 자금한도가 크게 늘어나는 것이다.”

―대출이 얼마나 늘어나나.

“연소득 5000만 원인 사람이 11억2500만 원인 서울 강남 아파트를 사면서 은행에서 20년 만기 원리금 균등상환 조건으로 금리 8%에 대출받는다고 가정하자. 집값이 6억 원을 넘기 때문에 지금은 DTI 40%와 LTV 40%를 적용받아 최대한 1억9920만 원을 대출받을 수 있다. 하지만 투기지역 해제로 LTV 60%만 적용받으면 대출 한도가 6억7500만 원이 된다. 4억7580만 원을 더 대출받는 것이다.”

―정부가 대출금리를 내리는 게 가능한가.

“정부가 강제할 수는 없다. 시중에 자금을 많이 풀어 금리 인하를 유도한다는 게 정부 생각이다. 또 금융권에 주택담보대출 거치기간과 만기를 늘리는 방향으로 권고하고 변동금리 대출에서 고정금리 대출로 갈아탈 때 붙는 중도상환수수료 인하를 유도하는 방식으로 금리 인하 효과가 나도록 한다.”

―보금자리주택은 언제부터 공급되나.

“공공기관이 짓는 공공분양, 공공임대, 장기전세, 국민임대, 영구임대 주택을 통칭해서 보금자리주택이라고 한다. 이들 주택의 공급 물량이 내년부터 더 늘고 공급방식이 서민에게 유리하도록 일부 개편되는 것이다. 청약저축에 가입한 무주택 가구, 철거민, 기초생활수급권자, 장애인, 국가유공자 등에게 주로 공급된다. 일부는 신혼부부에게 특별 공급된다. 세부 청약자격은 주택공사(www.jugong.co.kr)를 통해 확인할 수 있다.”

―분양예약제 도입 취지는….

“청약저축에 가입한 무주택 가구와 신혼부부의 주택 선택 폭을 늘리려는 것이다. 내년 하반기부터 공공분양 주택에 대해 분양을 예약할 수 있다. 현행 선분양 방식보다 청약 시기를 1년 정도 더 앞당길 수 있고 비슷한 시기에 택지 실시계획이 난 여러 아파트를 동시에 비교하며 고를 수 있다.”

―예약 절차는….

“정부가 실시계획이 끝난 단지를 묶어 설계도, 평형, 가구 수, 분양가를 일괄 제시하면 청약자가 주공 홈페이지에 마련될 예정인 예약시스템에 접속해 본인 인증 절차를 거쳐 예약한다. 무주택 기간, 청약저축 납입횟수, 저축액, 부양가족 수의 기준에 따라 예비당첨자를 선정한다. 이때 분양가는 예정가여서 ‘3.3m²당(1평) ‘900만 원±30만 원’ 등의 방식으로 제시된다. 예비 당첨자 수는 청약 물량의 80%. 예약금은 들지 않는다. 본청약 때 예비당첨자의 분양이 최종 확정된다.”

―지분형 주택이란 무엇이며 취득절차는….

“입주자가 계약 초기에 30% 지분을 확보한 뒤 입주 4년째 때 50%, 8년째 때 70%로 지분을 점차 입주 10년 후에 소유권을 100% 확보토록 한 주택을 말한다. 초기 30% 취득 때는 입주자 모집 시점의 건축비와 택지비를 기준으로 책정한 ‘최초 주택가격’을 기준으로 한다. 임대 기간 중 20%씩 취득하는 중간 지분 취득가격은 감정가나 최초 주택가격에 정기예금 금리를 더한 가격 중 싼 가격을 고를 수 있다. 최종 지분 취득가액은 감정가가 기준이 된다. 임대료는 주택가격 중 입주자 지분을 뺀 나머지에 대해 국민주택기금 대출금리(2008년 기준 5.2%)를 적용해서 정한다.”

홍수용 기자 legman@donga.com