서울 공동주택 공시가 18.6% 인상 확정…강남권 ‘보유세 비상’

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올해 공동주택 공시가격 결정을 앞두고 접수된 국민 의견 중 약 13%가 실제 가격 조정에 반영된 것으로 나타났다. 29일 국토교통부에 따르면 오는 30일 전국 공동주택 공시가격을 전년 대비 9.13% 상승한 수준으로 공시한다고 밝혔다. 앞서 국토부는 공시가격 열람안 발표 이후 지난 6일까지 소유자 의견을 접수했지만 실제 반영률은 13.1%에 그쳤다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2026.4.29/뉴스1

올해 전국 아파트, 연립주택 등 공동주택 공시가격이 지난해보다 평균 9.13% 오르는 것으로 확정됐다. 집값이 가파르게 올랐던 서울에서는 공시가격이 18.6% 인상된다. 공시가격 급등으로 서울 강남권 등 주요 지역 아파트의 보유세 역시 지난해보다 40~50% 가량 오를 것으로 보인다. 보유세 부담이 큰 폭으로 오를 것으로 예상되면서 공시가격에 대한 이의신청 건수는 전년 대비 3.5배 수준으로 폭증했다.

양도세 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 통해 비거주 1주택자의 양도세 부담이 늘어날 것으로 예상되는 가운데 보유세 부담까지 높아지는 것이다. 현금 흐름 없이 고가 주택을 보유한 고령층을 중심으로 세금 부담을 줄이기 위한 매도, 증여 등이 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

●이의신청 10건 중 7건은 서울

29일 국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1585만 채 공시가격을 30일 결정 공시한다고 밝혔다. 지난달 18일부터 이달 6일까지 공시가 열람 후 의견청취를 진행한 결과다. 공시가는 재산세와 종부세 등 보유세를 비롯해 기초생활보장, 건강보험료 등 67개 행정제도에 활용된다.

올해 공시가격 이의신청 건수는 1만4561건으로 전년(4132건) 대비 252.4% 급증했다. 공시가격이 급등했던 2021년(4만9601건) 이후 5년 만에 가장 많은 수준이다. 이의신청 10건 중 7건(69.8%·1만166건)은 서울에서 나왔다. 유형별로는 공시가격을 내려달라는 요구가 79.7%(1만1606건)를 차지했다.

이번 공시가격은 올해 6월을 기준으로 부과되는 보유세 산정에 활용된다. 공시가격이 크게 오르면서 1주택자 중에도 보유세가 급증하는 사례가 나올 것으로 보인다. 국토부에 따르면 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡을 보유한 1주택자가 내야 하는 보유세는 2855만 원으로 전년(1829만 원) 대비 56.1% 오를 것으로 보인다. 이 가운데 종부세는 1908만 원으로 전년(1083만 원) 대비 1000만 원 가까이 오른다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 분석한 보유세 시뮬레이션에 따르면 인근 단지인 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡을 보유한 1주택자가 내야 하는 보유세는 지난해(1274만 원)보다 42.0% 오른 1809만 원으로 전망된다. 공시가격이 27억7400만 원에서 34억9100만 원으로 25.8% 오른 결과다.

집값이 급격하게 올랐던 ‘한강 벨트’ 지역에서도 보유세가 가파르게 오를 것으로 보인다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 1주택자가 내야 하는 보유세는 416만 원으로 전년(300만 원)보다 38.7% 증가할 것으로 보인다.

집값 변동이 상대적으로 적었던 단지는 보유세 오름폭도 작은 편이다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡ 1주택자가 내야 하는 올해 보유세는 전년(46만 원) 대비 10.9% 오른 51만 원으로 전망된다.

올해 공시가격 산정에는 시세 변동만을 반영했고, 재산세 공정시장가액비율은 전년과 같은 43~45%로 유지된다. 공정시장가액비율은 과세의 기준이 되는 과세표준을 산정하기 위한 일종의 ‘할인율’이다. 집값 급등만으로 이처럼 보유세가 오른 것이다.

●“절세 매물 나올 수도” 시장 관심

시장에서는 향후 부동산 세제 개편에 촉각을 곤두세우고 있다. 국회에 보유세, 양도세 등 부동산 관련 세제 개편안이 연이어 발의돼 비(非)거주 1주택자도 세금 부담이 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

국회에는 종부세에 적용하는 공정시장가액비율 자체를 없애는 종합부동산세법 개정안이 발의된 상태다. 1가구 1주택자 양도세 장특공제에서 보유에 따른 공제를 없애고, 거주에 따른 공제를 늘리는 법안도 발의돼 있다.

전문가들은 세부담이 늘어나기 전에 미리 증여하거나 매도하려는 이들이 늘어날 수 있다고 보고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 서울 집합건물 증여 건수는 올해 1월 785건, 2월 903건, 3월 1387건으로 증가하는 추세다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 연구원은 “현금 흐름이 없다면 세부담이 커지기 전 미리 매도하려고 할 가능성이 있다”며 “자녀가 증여세를 부담할 수 있다면 증여도 고를 수 있는 선택지 중 하나”라고 분석했다.