다주택자 주담대, 세입자 있으면 계약종료때까지 만기 연장

묵시적 갱신-갱신청구권 행사때도
다주택자 만기연장 금지 예외
무주택자 매입땐 갭투자 한시 허용

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서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지. 2026.3.16 ⓒ 뉴스1

이달 17일부터 수도권·규제 지역 아파트를 보유한 다주택자는 아파트를 담보로 받은 대출의 만기를 연장할 수 없지만 예외적으로 연장을 허용받을 수 있는 사례들도 있다. 다주택자가 16일까지 세입자와 임대차계약을 묵시적으로 갱신하거나 7월 31일까지 만료되는 계약에 대해 세입자가 갱신요구권을 행사하면 만기가 연장될 수 있다.

금융위원회는 1일 수도권·규제 지역 아파트에서 개인과 임대사업자의 다주택자 담보대출 만기 연장 불허 규제를 발표하면서 세입자 보호를 위해 규제를 피할 수 있는 예외 사례들을 제시했다.

다주택자 해당 여부를 판단하기 위해 보유 주택 수를 셀 때도 예외를 뒀다. 이미 매도 계약이 체결된 주택, 가정 어린이집으로 쓰이는 주택, 처음 매입한 준공 후 미분양 주택, 문화재 주택, 인구감소 지역 주택 등은 주택 수에서 제외된다. 예컨대 서울에 아파트 2채를 갖고 있는 사람이 1채는 어린이집으로 임대했다면 1주택자로 보겠다는 것이다.

대책이 발표된 1일까지 유효하게 체결된 신규 임대차계약은 계약 종료일까진 대출 만기를 연장할 수 있다. 임대차계약이 16일까지 자동 연장되면 갱신계약 종료일까지 만기가 연장된다.

세입자가 임대차 계약갱신요구권을 쓰는 경우도 예외로 인정된다. 다만, 이는 계약 종료일이 7월 31일까지여야 한다.

대출을 갚지 못해 매도하려는 다주택자의 주택을 무주택자가 살 경우엔 ‘갭투자’도 제한적으로 허용된다. 실거주 의무를 무주택자에 한해 한시적으로 면제해 빠른 매물 거래를 유도하기 위해서다. 원칙적으로 매수자는 토지 거래 허가 취득 후 4개월 안에 해당 주택에 실거주해야 한다. 이 때문에 임대차계약이 4개월 이상 남은 주택은 다주택자들이 세입자를 내보내고 매수인을 들일 수가 없어 팔고 싶어도 팔 수 없다.

금융위 관계자는 “무주택자가 다주택자가 내놓은 주택에 대해 12월 31일까지 지방자치단체에 토지 거래 허가 신청을 받고 허가일로부터 4개월 내에 주택을 취득할 경우 실거주 의무가 임대차 계약 종료 시점까지 유예된다”고 밝혔다.

금융당국은 가계대출 총량 증가율을 올해 1.5%로 낮추며 가계대출을 더욱 옥죄어 대출받기가 더 어려워질 예정이다. 이는 국내총생산(GDP) 성장률 전망치의 3분의 1 수준이며 전년(1.7%)보다 낮다. 부동산 대출 규제의 사각지대로 통하는 온라인투자연계금융업(P2P) 주담대도 주택담보인정비율(LTV) 등 대형 금융기관의 규제를 적용받는다.

금융위 관계자는 “고가 주택에는 대출을 완화할 필요가 없다고 생각한다”며 “업권 전체적으로 일관된 방향의 대출 규제를 가져가는 게 바람직하다는 생각”이라고 말했다.