투자용 주택 대출 순차적 규제…임대시장 구조까지 손본다

대출 연장·만기까지 관리…다주택자 ‘버티기 전략’ 제동
공공임대 확대 검토…중형 임대·제도 개편 가능성 부상

서울 중구 남산에서 바라본 서울 아파트단지 모습. 뉴스1 자료사진

정부가 투자 목적 다주택 레버리지를 조이는 동시에 임대시장 구조 재편을 병행하는 방향으로 정책 축을 전환하는 모습이다. 단순한 대출 규제를 넘어 임대 공급 체계 전반을 손보는 ‘구조 개편’ 수순에 들어간 것 아니냐는 해석이 나온다.

신규 대출 넘어 ‘버티기’까지 관리

23일 부동산 업계에 따르면 정부는 비거주 목적 다주택 보유자에 대해 단계적으로 주택담보대출비율(LTV)을 축소하고 대출 만기 구조를 차등화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

그동안 정부의 부동산 금융 규제는 신규 대출 차단에 초점이 맞춰져 왔다. 그러나 최근에는 기존 대출을 활용해 보유를 지속하는 이른바 ‘버티기 전략’까지 관리 대상에 포함하려는 움직임이 감지된다.

예컨대 개인 주택담보대출과 달리 임대사업자 대출은 통상 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장되는 구조다. 대출 연장 요건이 강화되면 자금 부담이 빠르게 늘어날 수 있다.

시장에서는 대출 만기 관리가 본격화될 경우 일부 다주택자의 매물 출회 압력이 커질 가능성도 거론된다.

다만 임대사업자 등 다주택자의 매물이 단기간에 급감할 경우 임대시장 수급 불균형이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 국토교통부에 따르면 임대사업자는 서울에서만 27만 8886가구의 임대주택을 공급하고 있다.

정부 역시 다주택자가 민간 임대 공급의 한 축을 담당해 온 현실을 고려하고 있다. 급격한 규제가 공급 축소로 이어질 경우 전·월세 시장 불안이 확대될 수 있다는 판단에서다.

김용범 대통령실 정책실장은 “투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행돼야 한다”며 정책 보완 필요성을 강조했다.

서울 노원구 중계 주공1단지의 모습. 뉴스1 자료사진

“주택임대 공공서 맡는 것이 바람직”…정책 방향 전환 신호

이 같은 배경 속에서 정부는 임대 공급의 중심축을 민간에서 공공으로 점진적으로 이동시키는 방안을 검토하는 것으로 보인다. 이는 민간에 과도하게 의존해 온 임대시장 구조를 재편하겠다는 의미로 풀이된다.

이재명 대통령은 앞서 “주택임대는 주거 문제의 국가적 중대성과 공공성을 고려해 가급적 공공이 맡는 것이 바람직하다”며 정책 방향을 시사한 바 있다.

정부는 공공임대에 대한 거부감을 낮추기 위해 품질 개선을 핵심 과제로 삼을 가능성이 크다. 중산층도 선택할 수 있는 주거 모델을 확대하는 방안이 거론된다.

도심 내 부족한 중형 임대 물량은 노후 공공임대주택 재건축 등을 통해 확보하는 방안이 논의되고 있다.

한국토지주택공사(LH)가 공급한 공공임대주택 1275개 단지, 90만 7532가구 가운데 119개 단지(13만 8932가구)는 준공 후 30년 이상이 경과했다. 이 중 4만 6637가구가 수도권에 위치해 있다.

정부는 이들 단지를 재정비해 전용면적 55㎡와 84㎡ 중심의 중형 임대주택을 확대하는 방안을 검토할 수 있다는 관측이 나온다.

공공임대 확대와 민간 제도 정비 ‘투트랙’

공공임대가 주거 안전망을 넘어 시장의 주요 주거 유형으로 자리 잡기 위해서는 기존 저소득층 중심 공급 구조에서 벗어나 중산층까지 포괄하는 방향으로의 전환이 불가피하다는 지적이다.

이에 따라 소득·자산 기준을 일률적으로 적용하기보다 지역 여건과 주택시장 상황을 반영해 보다 유연하게 운영하는 방안이 거론된다.

국토교통부 관계자는 “이미 업무보고에서도 언급됐듯 임대주택을 역세권에 더 많이 공급하겠다는 방향은 분명하다”고 설명했다.

이와 함께 준공공 임대주택 확대 기조에 맞춰 임대사업자 제도 개편 가능성도 거론된다.

준공공임대주택은 무주택 서민의 주거 안정을 목적으로 도입된 제도로, 10년 이상의 임대 의무기간과 연 5% 이내 임대료 인상 제한 등 공공적 규제가 적용되는 전용면적 85㎡ 이하 매입임대주택을 의미한다. 현재는 장기일반민간임대주택으로 명칭이 변경됐다.

정부는 일정 가구 수 이상의 다주택자에게 사업자 등록을 의무화하고 임대 의무 기간을 늘려 안정적인 임대 공급을 유도하는 방안을 검토할 수 있다는 분석이 나온다.

이 경우 초고가 주택은 적용 대상에서 제외하고, 투기 성격이 강한 과도한 주택 보유자에 대해서는 기존 규제를 유지하는 방안이 병행될 가능성이 크다.

송승현 도시와경제 대표는 “준공공 임대라고는 하지만 사실상 민간이 공급하는 주택”이라며 “임대사업자의 공공성을 강화하는 방향으로 제도를 손질하고, 대신 일정 부분 인센티브를 부여하는 방식이 될 가능성이 있다”고 말했다.

(서울=뉴스1)