공공재개발서도 ‘래미안’-‘자이’ 단지 나온다[부동산 빨간펜]

동아일보

이축복 기자

용적률 인센티브로 집 더 짓고
사업비-이주비 기금 지원까지
시공사도 금융 부담 낮아지지만
공공에 사업비 3% 수수료 내야

대형 건설사들이 새해를 맞아 공공정비사업 전담 조직을 신설하며 공공재개발·재건축 사업 수주 확대에 전략적으로 나서고 있습니다. 그중에서도 가장 시장 관심이 높은 유형은 공공재개발인데요. 건설사들이 왜 공공재개발 전망을 긍정적으로 보고 참여하려 하는 것일까요? 이번 부동산 빨간펜에서는 공공재개발과 관련한 주요 사항을 알기 쉽게 설명해보겠습니다.

Q. 공공재개발이란 무엇인가요?

“공공재개발은 말 그대로 공공이 시행을 하는 재개발 사업을 말합니다. 일반적인 재개발은 통상 주민들이 구성한 조합이 시행을 하는데, 조합의 역할을 공공이 대신하는 것이죠. 서울 등 도심 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 2020년 5월과 8월 등 두 차례에 걸쳐 후보지를 발표했죠. 주민 간 의견 차이나 사업성 부족 등으로 지연되고 있는 재개발 사업에 한국토지주택공사(LH) 같은 공공시행자가 참여해 속도를 높인다는 것이 기본 콘셉트입니다.

공공재개발은 다양한 인센티브를 제공합니다. 먼저 용적률 인센티브를 받아 같은 땅 면적에 아파트를 더 많이 지을 수 있습니다. 최근에는 법적 상한 용적률을 1.2배에서 1.3배까지 확대했습니다. 통상적으로 아파트를 짓는 3종일반주거지역이라면 최대 용적률이 360%에서 390%까지 오르는 것이죠. 이는 서울시에서 역세권에 부여하는 용적률 특례(법적 상한의 1.2배)보다 높은 수준입니다.

사업성을 확보하기 위해 분양가 상한제(분상제)도 적용받지 않습니다. 사업 진행 문턱도 낮춰놨습니다. 공공재개발은 주민 동의율 67%를 넘으면 되는데 이는 민간 조합 설립 때 필요한 동의율(75%)보다 낮습니다. 이 외에도 사업비(총액 50% 한도), 이주비(보증금 70% 한도) 등을 저리로 융자받을 수 있고 상가 같은 비주거시설에서 미분양이 발생하더라도 공공이 매입합니다. 민간 정비사업에서 시공사가 제안하는 것 못지않게 다양한 혜택이 있죠.”

Q. 이렇게까지 공공에서 인센티브를 제공하는 이유는 무엇인가요?

“공공재개발은 민간 재개발보다 더 많은 임대용 주택을 확보할 수 있기 때문입니다. 서울 내 공공재개발 현장에서는 조합원 제외 가구 수의 40%가 공적임대로 공급됩니다. 공적임대는 공공임대, 공공지원 민간임대(시세 95% 수준으로 8년 이상 임대) 등을 포괄하는 용어입니다. 일부 재개발 현장은 공사비 갈등, 인건비 증가 등으로 사업성이 나빠지며 지연돼 주택 공급량 감소가 우려돼 보완이 필요한 상황입니다.

현재 공공 재개발 중 가장 빠른 현장인 서울 동대문구 신설동 신설1구역을 예시로 들어보겠습니다. 이곳은 1만1204㎡ 용지에 3개 동(지하 2층, 지상 25층) 299채를 지을 계획입니다. 이 중 공적임대가 110채, 분양주택이 189채로 나뉩니다. 189채 중 80채는 기존 주민(권리자) 몫이고 나머지 109채는 일반에 분양돼 사업 수익으로 활용됩니다.”

Q. 공공재개발을 선택하면 조합을 만들지 못하나요?

“꼭 그렇지는 않습니다. 공공재개발 사업 방식은 2가지로 나뉩니다. 먼저 LH 단독 시행입니다. 이 방식에서는 조합이 없고 ‘주민대표회의’를 꾸립니다. 주민 의사를 반영하는 역할이지만 최종 결정은 LH가 내립니다. 민간 재개발처럼 주민들이 조합을 설립한 후 LH와 함께 진행하는 ‘공동 시행’도 있습니다. 조합은 총회를 열어 의사 결정을 내립니다.

공통점은 두 방식 모두 주민이 시공사를 선택한다는 것입니다. 단, 공동 시행에서는 용적률 인센티브 등 일부 혜택에서 제약을 받습니다.”

Q. 공공재개발에서는 공공시행자가 토지, 건축물을 모두 수용하나요?

“그렇지 않습니다. 민간 재개발과 같이 주민들의 소유권이 관리처분 방식으로 나누어집니다. 수용은 공공정비 중 ‘도심복합사업’에서 적용됩니다.”

Q. 공공재개발로 지어진 아파트는 이름이나 외관이 다른 것 아닌가요?

“단지명은 민간 건설사 브랜드를 사용할 수 있고 외관은 해당 시공사에서 추구하는 디자인 양식대로 지어집니다. 민간 재개발, 재건축으로 지어진 현장에서 똑같이 래미안, 자이 등 민간 브랜드를 단지명으로 쓰는 것과 같다고 보시면 됩니다.

이런 결정 배경에는 LH 주택 브랜드가 더 이상 시장 수요자 눈높이에 부합하지 않는다는 정책적 판단이 깔린 것으로 보입니다. LH는 뜨란채, 천년나무, 안단테 등 수많은 자체 브랜드를 개발했지만 시장 선택을 받지 못했죠.”

Q. LH를 시행사로 선정하면 수수료를 내야 하나요?

“현재 LH는 공공재개발 현장에서 일괄적으로 총사업비의 3%를 수수료로 받고 있습니다. 최근 재개발 시행에 참여하는 신탁사 수수료가 3%에서 1.5%로 인하되는 추세라 주민들 대부분이 수수료율이 높다고 평가하고 있다네요. 민간에서는 수수료 기준을 총매출액(사업비+분양대금)으로 정해 규모에 따라 차등 적용하는 것도 차이 중 하나죠. LH 내부적으로는 수수료 차등화 체계가 필요하다는 연구 결과도 내놓고 있습니다.”

Q. 최근 대형 건설사는 왜 공공재개발 수주에 나선 건가요?

“민간 재개발에서 요구되는 보증, 사업비 조달 등 금융 부담이 적기 때문입니다. 공사비를 일부 낮추더라도 이윤이 남는다고 판단한 것으로 보입니다. 앞으로 도심 공급을 늘리기 위해 인센티브를 확대할 가능성이 높은데, 이런 점도 영향을 미친 것으로 보입니다.”

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