건설사들도 눈독 들이는 공공재개발, 장점과 단점은[부동산 빨간펜]

동아일보

이축복 기자

서울 성북구 성북1구역 조감도. 공공재개발로 추진되는 사업이다. GS건설 제공

대형 건설사들이 새해를 맞아 공공정비사업 전담 조직을 신설하며 공공재개발·재건축 사업 수주 확대에 전략적으로 나서고 있습니다. 그중에서도 가장 시장 관심이 높은 유형은 공공재개발인데요. 건설사들이 왜 공공재개발 전망을 긍정적으로 보고 참여하려 하는 것일까요? 이번 부동산 빨간펜에서는 공공재개발과 관련한 주요 사항을 알기 쉽게 설명해보겠습니다.

Q. 공공재개발이란 무엇인가요?

“공공재개발은 말 그대로 공공이 시행을 하는 재개발 사업을 말합니다. 일반적인 재개발은 통상 주민들이 구성한 조합이 시행을 하는데, 조합의 역할을 공공이 대신하는 것이죠. 서울 등 도심 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 2020년 5월과 8월 등 두 차례에 걸쳐 후보지를 발표했죠. 주민 간 의견 차이나 사업성 부족 등으로 지연되고 있는 재개발 사업에 한국토지주택공사(LH) 같은 공공시행자가 참여해 속도를 높인다는 것이 기본 콘셉트입니다.

공공재개발은 다양한 인센티브를 제공합니다. 먼저 용적률 인센티브를 받아 같은 땅 면적에 아파트를 더 많이 지을 수 있습니다. 최근에는 법적 상한 용적률을 1.2배에서 1.3배까지 확대했습니다. 통상적으로 아파트를 짓는 3종일반주거지역이라면 최대 용적률이 360%에서 390%까지 오르는 것이죠. 이는 서울시에서 역세권에 부여하는 용적률 특례(법적 상한의 1.2배)보다 높은 수준입니다.

사업성을 확보하기 위해 분양가 상한제(분상제)도 적용받지 않습니다. 사업 진행 문턱도 낮춰놨습니다. 공공재개발은 주민 동의율 67%를 넘으면 되는데 이는 민간 조합 설립 때 필요한 동의율(75%)보다 낮습니다. 이 외에도 사업비(총액 50% 한도), 이주비(보증금 70% 한도) 등을 저리로 융자받을 수 있고 상가 같은 비주거시설에서 미분양이 발생하더라도 공공이 매입합니다. 민간 정비사업에서 시공사가 제안하는 것 못지않게 다양한 혜택이 있죠.”

공공재개발 주요 내용

목적	정체된 정비사업 정상화 및 도심 내 주택 공급 확대
인센티브	용도지역 상향 및 용적률 완화(법적 상한 1.3배) 분양가 상한제 제외
공공기여	토지 등 소유자(주민) 제외 가구 수 40%를 공적임대로 공급

Q. 이렇게까지 공공에서 인센티브를 제공하는 이유는 무엇인가요?

“공공재개발은 민간 재개발보다 더 많은 임대용 주택을 확보할 수 있기 때문입니다. 서울 내 공공재개발 현장에서는 조합원 제외 가구 수의 40%가 공적임대로 공급됩니다. 공적임대는 공공임대, 공공지원 민간임대(시세 95% 수준으로 8년 이상 임대) 등을 포괄하는 용어입니다. 일부 재개발 현장은 공사비 갈등, 인건비 증가 등으로 사업성이 나빠지며 지연돼 주택 공급량 감소가 우려돼 보완이 필요한 상황입니다.

현재 공공 재개발 중 가장 빠른 현장인 서울 동대문구 신설동 신설1구역을 예시로 들어보겠습니다. 이곳은 1만1204㎡ 용지에 3개 동(지하 2층, 지상 25층) 299채를 지을 계획입니다. 이 중 공적임대가 110채, 분양주택이 189채로 나뉩니다. 189채 중 80채는 기존 주민(권리자) 몫이고 나머지 109채는 일반에 분양돼 사업 수익으로 활용됩니다.”

Q. 공공재개발을 선택하면 조합을 만들지 못하나요?

“꼭 그렇지는 않습니다. 공공재개발 사업 방식은 2가지로 나뉩니다. 먼저 LH 단독 시행입니다. 이 방식에서는 조합이 없고 ‘주민대표회의’를 꾸립니다. 주민 의사를 반영하는 역할이지만 최종 결정은 LH가 내립니다. 민간 재개발처럼 주민들이 조합을 설립한 후 LH와 함께 진행하는 ‘공동 시행’도 있습니다. 조합은 총회를 열어 의사 결정을 내립니다.

공통점은 두 방식 모두 주민이 시공사를 선택한다는 것입니다. 단, 공동 시행에서는 용적률 인센티브 등 일부 혜택에서 제약을 받습니다.”

공공재개발 시행 방식 비교

	공공 단독 시행	공동 시행
사업 시행자	한국토지주택공사(LH) 등 공공	조합 + LH 등
시행자 지정 요건	토지면적 2분의1 이상, 토지등소유자 3분의2 이상 동의	조합원 과반수 동의(조합 우선 구성)
의사 결정 방식	주민대표회의(의견 제시)	조합 총회
시공자 선정	주민 투표 진행

Q. 공공재개발에서는 공공시행자가 토지, 건축물을 모두 수용하나요?

“그렇지 않습니다. 민간 재개발과 같이 주민들의 소유권이 관리처분 방식으로 나누어집니다. 수용은 공공정비 중 ‘도심복합사업’에서 적용됩니다.”

Q. 공공재개발로 지어진 아파트는 이름이나 외관이 다른 것 아닌가요?

“단지명은 민간 건설사 브랜드를 사용할 수 있고 외관은 해당 시공사에서 추구하는 디자인 양식대로 지어집니다. 민간 재개발, 재건축으로 지어진 현장에서 똑같이 래미안, 자이 등 민간 브랜드를 단지명으로 쓰는 것과 같다고 보시면 됩니다.

이런 결정 배경에는 LH 주택 브랜드가 더 이상 시장 수요자 눈높이에 부합하지 않는다는 정책적 판단이 깔린 것으로 보입니다. LH는 뜨란채, 천년나무, 안단테 등 수많은 자체 브랜드를 개발했지만 시장 선택을 받지 못했죠.”

Q. LH를 시행사로 선정하면 수수료를 내야 하나요?

“현재 LH는 공공재개발 현장에서 일괄적으로 총사업비의 3%를 수수료로 받고 있습니다. 최근 재개발 시행에 참여하는 신탁사 수수료가 3%에서 1.5%로 인하되는 추세라 주민들 대부분이 수수료율이 높다고 평가하고 있다네요. 민간에서는 수수료 기준을 총매출액(사업비+분양대금)으로 정해 규모에 따라 차등 적용하는 것도 차이 중 하나죠. LH 내부적으로는 수수료 차등화 체계가 필요하다는 연구 결과도 내놓고 있습니다.”

Q. 최근 대형 건설사는 왜 공공재개발 수주에 나선 건가요?

“민간 재개발에서 요구되는 보증, 사업비 조달 등 금융 부담이 적기 때문입니다. 공사비를 일부 낮추더라도 이윤이 남는다고 판단한 것으로 보입니다. 앞으로 도심 공급을 늘리기 위해 인센티브를 확대할 가능성이 높은데, 이런 점도 영향을 미친 것으로 보입니다.”

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