줄이고, 갈아타고, 재구축하고… 새해 ‘3R 부동산 투자전략’

‘똘똘한 한 채’ 전략 유효… 다주택자는 세금 부담 증가 대응 필요

2026년 주택시장 전망을 놓고 ‘하락론’과 ‘상승론’이 맞서고 있다. 하락론은 불안한 대내외 경제 상황을 원인으로 꼽고, 상승론은 공급 감소를 주요인으로 본다. 내년 부동산시장의 핵심 변수는 크게 3가지다. 우선 정부 정책 방향이다. 고가 주택시장을 겨냥한 대출 규제와 투자 수요 차단이 계속될 가능성이 크다. 특히 보유세 현실화, 다주택자 양도소득세 중과 등 세금 부담 확대가 주택 정책의 근간이 될 것으로 보인다.

부동산 세금 부담 확대 전망
특히 주목할 시장 상황은 주택 공급 감소다. 한국건설산업연구원 분석에 따르면 2026년 수도권 신축 입주 물량은 11만1700채로 2025년(16만1300채) 대비 30% 이상 감소할 것으로 예상된다. 2021년 이후 주택 인허가와 착공이 급감한 결과다. 게다가 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확대돼 주택 거래량도 급감한 상황이다. 지역별 집값 격차 심화도 계속될 전망이다. 2023년 이후 수도권과 지방 주택 가격의 디커플링이 뚜렷해지고 있다. 올해 9월 기준 수도권 매매가격지수는 101.5로 전년 대비 1.9% 오른 반면, 지방은 99.3으로 1.7% 하락했다.

투자시장에서 위기와 변화 이면에는 새로운 기회가 있다. 강화되는 부동산 규제 정책에 따라 자산을 줄이고(Reduce), 시장 흐름에 맞게 갈아타며(Relocate), 자산을 재구축(Rebuild)하는 ‘3R 전략’을 필자가 제안하는 이유다.

Reduce 규제 리스크 최소화를 위한 자산 점검

6·27 대책과 10·15 대책으로 규제지역에서 대출 한도가 대폭 축소됐다. 내년 5월 이후 다주택자에게 양도소득세가 중과되기 시작하면 세금 부담이 크게 늘어난다. 고가 아파트는 가격 상승에 따라 과세표준도 높아져 보유세 부담 증가가 예상된다. 다주택자라면 선제 대응이 필요한 상황이다. 조정대상지역이나 투기과열지구 내 다주택자는 내년 5월 전에 자산을 정리해 부담을 줄일 필요가 있다. 특히 2년 이상 보유해 양도세 감면 요건을 충족한 경우 세제 혜택을 받을 수 있을 때 매각이나 증여를 검토할 만하다.

Relocate 똘똘한 한 채와 재개발 등 선별적 자산 재배치

다주택자의 세금 부담이 강화되고 대출 규제가 지속된다면 2026년에도 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 유효하다. 어느 곳을 선택할지 고민하는 이에게 가장 쉬운 팁은 지역별 대장 아파트 단지를 노리라는 것이다. 가령 KB국민은행은 매년 아파트 가격을 선도하는 단지 50곳을 선정해 ‘KB선도아파트50’을 발표한다. 시세총액 상위 1∼5위를 보면 송파구 헬리오시티, 파크리오, 잠실엘스, 서초구 반포자이, 래미안원베일리다. 단지 규모나 가격, 인기도 측면에서 내로라하는 곳들이다.

지방 아파트시장은 어떨까. 11월 셋째 주 지방 아파트 매매가격이 99주 만에 0.02% 올라 상승 전환했다. 2년 가까이 지속된 하락세가 멈춘 것이다. 지방 아파트시장에도 변화 조짐이 있음을 보여준다. 그러나 비규제지역이나 지방은 수요층이 두텁지 않다 보니 부동산 정책 변화에 따라 가격이 쉽게 흔들릴 수 있다. 현시점 지방 부동산에 대한 장기 투자는 어렵고, 오히려 투자금을 회수할 기회를 노릴 만하다.

수도권 공급 확대 필요성이 커지면서 도심 재개발·재건축, 1기 신도시 재정비에 대한 관심이 높아질 전망이다. 다만 투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶인 서울 재건축 추진 단지는 매입할 수 있는 물건 자체가 희소한 데다, 가격도 크게 오른 상황이다. 따라서 입지 좋은 도심 대단지 재개발 지역이나 사업 속도가 빠른 신속통합기획 추진 지역에서 틈새 기회를 노릴 필요가 있다.

서울 아파트 매입 길이 좁아지면서 중대형 오피스텔시장이 꿈틀거리고 있다. 10월 서울의 85㎡(이하 전용면적 기준) 초과 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.44% 상승해 지난해 1월 이후 최고치를 기록했다. 10·15 대책이 나온 후인 10월 16∼31일 거래량은 796건으로, 직전 보름(291건)보다 174% 급등했다. 비주택으로 분류되는 오피스텔은 매입 시 주택담보대출비율(LTV) 상한 70%가 적용돼 자금 조달이 용이하다. 전월세 가격 상승도 오피스텔의 수익가치를 높이는 배경으로 작용하고 있다. 다만 오피스텔이라도 전입신고 후 주거용으로 쓰면 세법상 주택으로 간주된다는 점은 주의해야 한다.

Rebuild 포트폴리오 재구축

현재 아파트 투자에 집중된 포트폴리오를 다시 짜는 것도 검토할 만하다. 보유 부동산의 70∼80%는 입지 좋은 아파트로 안정을 기하고, 20~30%는 현금화하기 쉬우면서 수익가치가 높은 자산으로 보유하는 전략이다. 향후 아파트 전월세 가격이 높아지면 대체재로서 서울 도심 중대형 오피스텔의 매력이 커질 것이다. 특히 강남, 용산, 여의도 등 업무지구나 고가 주거 단지 인근에 있는 오피스텔은 월세 수요가 탄탄하다. 오피스텔을 3~5년 보유해 안정적인 현금 흐름을 창출하고, 월세를 리츠(REITs·부동산투자신탁) 같은 상품에 재투자하는 일석이조 전략도 유효하다.

서울 송파구 헬리오시티. 뉴스1

공공분양 노리는 무주택자, 청약통장 납입액 늘려야
무주택자는 어떻게 움직여야 할까. 내년 민간분양 물량은 예년보다 크게 감소할 전망이다. 따라서 시세보다 저렴한 가격에 입지 좋은 신축 공공분양 아파트를 확보할 기회를 노려야 한다. 서울과 수도권 핵심 입지의 공공분양은 시세차익까지 기대할 수 있다. 이에 분양 경쟁률과 청약저축액 커트라인도 높아지고 있다. 가령 올해 본청약이 이뤄진 3기 신도시 하남교산 A-2(59㎡)와 고양창릉 S6(59㎡)의 경우 당첨자의 청약통장 최저 납입액이 각각 2490만 원, 1890만 원으로 알려졌다. 기존 청약통장 월 납입 인정 한도인 10만 원을 대입하면 각각 가입 후 20년, 16년은 됐어야 당첨된 것이다. 지난해 11월 월 납입 인정액이 25만 원으로 상향 조정된 만큼 당첨 확률을 높이려면 납입액을 늘릴 필요가 있다. 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 등 요건이 된다면 비교적 경쟁률이 낮은 특별공급을 공략하는 게 합리적이다.

〈이 기사는 주간동아 1517호에 실렸습니다〉