상가 투자 전 상권 분석은 필수[부동산 빨간펜]

대출 부담 커지자 상가 경매 늘어
‘묻지마 투자’로 노후자금 잃기도
무료 상권 분석 서비스 활용 가능

지난해 은퇴한 김모 씨(57)는 3년 전 경기 하남시 신축 단지 내 상가를 분양받은 후 골머리를 앓고 있습니다. 김 씨가 보유한 물건은 전용 27㎡·분양가 6억5000만 원짜리 1층 상가로 입주 9개월째 공실입니다. 대출만 4억 원을 받은 김 씨는 금리 상승으로 한 달 이자만 220만 원가량 냅니다. 김 씨는 “대형 건설사가 직접 운영한다고 해서 무턱대고 분양받았는데 공실이 생길 줄 몰랐다”며 “팔려고 분양가보다 1억 원 저렴하게 내놓아도 팔리지 않는다”고 한숨을 쉬었습니다.

은퇴 후 노후 준비를 위해 상가 분양을 받았다가 최근 어려움을 겪는 분들이 많습니다. ‘신축 대단지’, ‘수익률 7% 보장’, ‘배후 수요 충분’, ‘대출 최대 80% 가능’ 등의 홍보 문구만 보고 불쑥 투자했다가 높아진 금리에 대출 이자를 감당하지 못하는 건데요. 전문가들은 상가 투자를 아파트나 오피스텔 등 주거용 부동산보다 난도가 높은 투자로 꼽습니다. 이번 주는 상가 투자 시 유의할 점과 ‘상권 분석’을 할 때 필요한 유용한 사이트를 알아보겠습니다.

Q. 부동산에 들렀다가 아파트 단지 내 상가 분양을 추천받았습니다. ‘수익률 7% 보장’이라는 얘기를 들었는데 투자해도 괜찮나요?

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“수익률 보장이라는 건 장사를 잘하는 능력 있는 임차인을 맞이했을 때나 가능한 얘기입니다. 임차인을 구하지 못하면 수익률 보장이라는 말 자체가 무의미해집니다. 간혹 분양대행사나 공인중개업소에서 ‘프랜차이즈나 병원 입점 확정, 수익률 보장’이라며 홍보하는데요. 프랜차이즈나 병원이 임차 기간 중간에 나가거나, 영업이 어려워 문을 닫아버리면 월세를 받을 수 없는 상황이 발생합니다. 특히 무작정 분양을 받은 후 ‘공인중개사무소를 통해 임차인 구하면 되겠지’라고 수동적으로 생각하면 투자에 실패할 확률이 높습니다.

전문가들은 분양받기 전에 어떤 업종이 들어와야 경쟁력이 있는지 상가 수분양자가 스스로 파악할 수 있어야 상가 투자에 성공할 수 있다고 얘기합니다. 분양받을 상가에 프랜차이즈의 입점이 확정됐다고 하더라도 점포가 현재 상권에서 생존 가능성이 있는지 알고 투자해야 한다는 얘기입니다. 여기서 필요한 게 ‘상권 분석’입니다. 상가 수분양자가 직접 영업하지 않더라도 자영업자나 세입자 입장에서 상권을 분석할 수 있는 능력이 있어야 한다는 얘기입니다.”

Q. 상권 분석이 막막합니다. 도움을 줄 만한 서비스가 있나요?

“무료로 쓸 수 있는 유용한 상권 분석 홈페이지가 있습니다. 먼저 소상공인시장진흥공단에서 운영하는 ‘상권 정보’라는 사이트가 있습니다. 프로그램은 비회원용과 회원용으로 나뉩니다. 로그인하지 않으면 ‘간단 분석’만 할 수 있지만 회원 가입 후 로그인을 하면 ‘상세 분석’도 가능합니다. 회원 가입과 이용료는 무료입니다.

먼저 간단 분석을 통해 월평균 예상 매출, 업종이 같은 매장 수, 하루 평균 유동 인구 등을 알 수 있습니다. 인근 다른 상권의 데이터도 함께 제공해 매장이 있는 상권과 다른 상권을 비교해 볼 수 있습니다. 상세 분석을 선택하면 예상 성장률, 업종 선호도, 매출 변화, 인구 변화, 소비 변화 등을 파악할 수 있습니다. 상세 분석에선 크게 상권, 경쟁업체, 예상 수익, 매장 입지 네 가지 분석을 제공합니다. 상권 평가와 업종·매출·인구·소득과 소비·지역 분석이 담긴 ‘상권 보고서’도 받아볼 수 있습니다.

상권 평가에선 총 5단계로 이뤄진 상권의 평가 등급이 표시됩니다. 업종의 경기와 매장 주변 시설, 교통 여건 등을 고려해 나눠진 등급인데요. 1등급에 가까울수록 상권이 활성화됐다는 의미입니다. 상권이 속해 있는 시군구와 인근 상권의 평가점수를 비교해 볼 수도 있습니다. 매출 분석 항목에서는 업종별, 상권별, 시기별, 고객 연령대별 매출 등을 알 수 있습니다. 인구분석 탭에서는 상권의 유동 인구, 주거 인구, 직장 인구, 주거 형태를 파악할 수 있습니다. 유동 인구 변화 그래프를 통해 해당 상권에 사람이 얼마나 몰렸는지 확인할 수 있습니다. 상권 주변 총가구 수와 주거 형태별 가구 수도 알 수 있습니다.

지방자치단체에서 운영하는 무료 상권 분석 시스템도 있습니다. ‘경기도 상권 영향분석 서비스’와 ‘서울시 상권 분석 서비스’ 사이트가 대표적입니다. 이들 사이트는 원하는 업종의 예상 손익 분석과 요일·시간대·연령대별 추정매출액 등을 제공합니다. 특히 서울시 상권 분석 서비스 중에 ‘뜨는 동네’(행정동) 또는 ‘뜨는 상권’(상권별) 서비스가 유용합니다. 상권별로 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거 인구의 순위를 볼 수 있습니다. 업종을 선택하면 해당 업종의 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거 인구 상승 지역을 참고할 수 있습니다. 경기도상권영향분석 서비스는 업종과 상권을 정하면 예상 손익 분석도 해줍니다.”

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최동수 기자 firefly@donga.com