텅 빈 글로벌 도시 빌딩, 금융위기 수준

[글로벌 상업용 부동산 위기] 텅 빈 글로벌 도시 빌딩, 금융위기 수준
전 세계 오피스 공실률 12.9% 달해… 금융위기 직후인 2009년엔 13.1%
상업 부동산 침체… 은행위기 ‘뇌관’
해외 투자 국내 금융사도 손실 우려

16일 오전 8시 50분(현지 시간), 오피스 타워가 몰려 있는 미국 뉴욕 맨해튼 미드타운을 가로지르는 7번 지하철 내부는 한산했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 이전에는 발 디딜 틈이 없던 시간대지만 이날은 누구나 앉아 갈 수 있을 정도였다. 한산한 구간을 지날 때는 객차가 텅 비어 무섭기까지 했다. 뉴욕 지하철 이용객은 팬데믹 이전 대비 65% 정도다.

코로나19 이후 일상을 되찾았지만 재택근무와 대규모 구조조정의 여파로 사무실로 돌아오지 않은 직장인이 늘어난 결과다. 뉴욕타임스(NYT)에 따르면 뉴욕은 엠파이어스테이트빌딩 26개 공간만큼, 로스앤젤레스는 시 대표 빌딩 US뱅크타워 30.7개 공간만큼 사무실이 남아돌고 있다.

텅 빈 사무실 풍경은 뉴욕만의 일이 아니다. 글로벌 주요 도시의 오피스 공실률은 이미 글로벌 금융위기 때보다 심각한 상황이다. 미국 부동산 시장조사업체 CBRE에 따르면 올해 3월 말 기준 세계 17개 주요 도시 중 뉴욕 홍콩 상하이 런던 등 10곳의 공실률이 글로벌 금융위기 이후 가장 높은 수준인 것으로 나타났다. 전 세계 오피스 평균 공실률은 12.9%로 글로벌 금융위기 직후인 2009∼2010년 기록한 13.1%와 거의 같은 수준이다.

이에 극심한 침체에 빠진 글로벌 상업용 부동산이 은행 위기의 또 다른 뇌관이 될 것이란 우려가 커지고 있다. 골드만삭스에 따르면 미국 상업용 부동산 은행 대출의 80%가 올해 줄파산한 미 실리콘밸리은행과 시그니처은행, 퍼스트리퍼블릭은행 등과 같은 중소형 지방은행에서 이뤄진 것으로 추정된다.

지난해 노벨 경제학상을 수상한 더글러스 다이아몬드 미국 시카고대 경영대학원 교수도 지난달 31일 열린 ‘2023 동아국제금융포럼’에서 현재 미국 금융회사의 최대 취약점으로 상업용 부동산 대출의 부실 가능성을 꼽았다. 다이아몬드 교수는 “미국의 상업용 부동산과 한국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 같은 리스크는 적극적인 선제 대응이 필요하다”고 지적했다.

해외 부동산에 약 40조 원을 투자하고 있는 국민연금을 포함해 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조 속에 해외 부동산 투자를 늘려온 국내 금융사들도 대규모 손실을 피하기 어려울 것이란 관측도 나온다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “현재 해외 상업용 부동산 시장은 언제 터질지 모르는 시한폭탄과 같다”며 “투자금을 조기에 회수하지 못하면 손실이 걷잡을 수 없이 커질 수 있다”고 말했다.

뉴욕 공실, 엠파이어빌딩 26개 맞먹어… 해외투자 韓금융사 비상

세계 오피스 공실률, 금융위기 수준
美 사무실 19% 비어… 최고치 육박
상업 부동산 가격 하락에 부도 속출
해외 부동산 펀드 30조 2년내 만기… 美-佛 투자 韓증권사들 손실 위기

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후 재택근무가 일상화되면서 미국 사무실의 공실률이 높아지는 등 상업용 부동산 시장의 침체가 이어지고 있다. 상업용 부동산 침체가 은행들의 부실로 이어질 수 있다는 우려도 높다. AP 뉴시스

#. 세계적인 베스트셀러 ‘부자 아빠 가난한 아빠’의 저자 로버트 기요사키는 이달 8일(현지 시간) 자신의 트위터에 “미국 캘리포니아주 샌프란시스코의 오피스타워 가치가 2019년보다 70%나 하락했다”며 사상 최악의 부동산값 폭락 사태를 경고했다. 기요사키의 예언은 점차 현실이 되고 있다. 빅테크(대형 정보기술 기업)가 몰려 있는 샌프란시스코 도심 금융지구 사무실 공실률은 30%대로 치솟았다. 최근 샌프란시스코 출장을 다녀온 대기업 임원 A 씨는 “예전에 알던 도시 같지 않았다. 노숙자도 많고 빈 사무실도 너무 많아 ‘유령 도시’ 같았다”고 말했다.

#. 세계 최고가 상업용 건물이 모여 있던 홍콩의 사무실 건물들도 역대급으로 텅 비어 있는 상태다. 블룸버그는 이달 기준 홍콩 비즈니스 지구 센트럴 심장부의 랜드마크인 청콩센터 공실률이 25%에 달한다고 전했다. 청콩센터는 골드만삭스, 도이체방크 등 글로벌 금융회사들이 입주한 68층짜리 초고층 빌딩이다. 미국 뉴욕은 엠파이어스테이트빌딩 26개 공간만큼의 사무실이 남아돌고 있다.

미국의 주요 도시는 물론이고 홍콩, 파리에 이르기까지 글로벌 상업 부동산의 공실률이 급격하게 치솟고 있다. 최악의 ‘공실 폭풍’으로 채무를 못 갚고 부도를 내는 빌딩도 속출하는 가운데 대출해 준 금융기관으로의 부실 전이 가능성까지 불거지고 있다. 상업용 부동산이 또 다른 금융위기를 불러올 ‘뇌관’이 될 수 있다는 공포가 고개를 든다.

● 역대 최고치 근접한 美 상업용 부동산 공실률, 가격도 하락

무디스 분석 결과 올해 1분기 미국의 사무실 공실률은 19.0%로, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 정점이던 2021년(18.5%)을 넘어서 역사상 최고점인 1991년(19.3%)에 근접한 수준에 다다랐다. 코로나19 팬데믹 시기 재택근무가 확산된 데다 빅테크들의 인원 감축까지 겹치면서 사무실 수요가 급격하게 줄어든 영향이다.

공실은 상업용 부동산 가격 하락으로 이어지고 있다. 무디스 애널리틱스에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 미국 상업용 부동산 가격은 다가구주택과 업무용 빌딩의 영향으로 1% 미만 하락했는데, 이는 2011년 이후 처음이다. 유럽도 상황은 마찬가지다. 부동산 서비스 회사 세빌스는 프랑스 파리, 독일 베를린, 네덜란드 암스테르담 등 유럽 주요 도시 3곳의 프라임 오피스 빌딩 가격이 1년 새 30% 이상 떨어졌다고 분석했다.

더 큰 문제는 상업용 부동산 시장의 위기가 금융 부문으로 옮겨 갈 가능성이 있다는 점이다. 부동산 투자회사들이 오피스타워를 담보로 받은 대출을 제때 갚지 못하고 채무불이행에 빠질 수 있기 때문이다. 미 부동산 정보업체 트레프(Trepp)에 따르면 지난해 말 미국의 상업용 부동산 대출 규모는 5조6000억 달러에 달한다. 이 중 은행의 비중이 절반을 넘는데, 중소형 은행들에 약 70%가 집중된 터라 연체 및 채무불이행의 타격이 더 클 수 있다. 김영익 서강대 경제대학원 교수는 “상업용 부동산 대출 비중이 높은 중소형 은행들이 무너지게 되면 은행들이 기업 대출 및 가계 대출을 줄이게 된다”며 “미국은 가계 저축률이 낮기 때문에 대출 감소가 소비에까지 영향을 미칠 수 있다”고 분석했다.

● 해외 상업용 부동산 투자 늘린 국내 금융투자사, 손실 위기 처해

국내 금융투자사도 해외 상업용 부동산 리스크에서 자유롭지 않다. 공격적으로 투자를 늘려 온 금융투자사들은 시장 침체로 손실 위기에 놓여 있다.

미국 워싱턴에 위치한 기차역 ‘유니언 스테이션’에 4억3000만 달러를 투자한 다올자산운용과 교보생명은 약 2억 달러 규모의 손실을 볼 위기에 처했다. 코로나19로 이용객이 줄면서 이들 기업과 대출채권 투자 계약을 체결한 USI(Union Station Investco)의 자회사가 디폴트 상태에 빠졌기 때문이다. 여기에 미 국영철도회사 암트랙(Amtrak)이 관리 부실을 이유로 역사를 2억5000만 달러에 강제 수용하겠다는 소송을 제기함에 따라 투자금을 날릴 수도 있는 상황이다. 다올자산운용 측은 “실사 결과 수용 가능성이 극히 낮았으며 수용 시에도 시장 가격을 지불하게 되어 있어 대출의 안정성에 문제가 없다고 판단했다”고 밝혔지만 금융사들의 리스크 관리 능력에 대한 지적도 제기되고 있다.

하나대체투자자산운용도 2017년 인수한 미 항공우주국(NASA) 본사가 금리 인상의 영향으로 매각이 무산돼 리파이낸싱(기존 대출금 상환 뒤 신규 대출을 받는 것)을 진행한 바 있다.

미래에셋증권(마중가 타워), 메리츠증권-NH투자증권(에크호 타워), 대신증권(CBX 타워), 한국투자증권(유럽 타워) 등이 투자한 프랑스 파리 라데팡스 지구에서도 위험신호가 나타나고 있다. 프랑스 부동산 전문 매체 르모니터에 따르면 라데팡스 지구의 평균 공실률은 2019년 4%대에서 올해 초 20%를 넘어섰다.

여기에 금융감독원이 더불어민주당 오기형 의원에게 제출한 해외 부동산 펀드 투자 현황 자료에 따르면 2025년 내 만기가 도래하는 해외 부동산 펀드 규모는 29조9000억 원에 달한다. 지난해 말 기준 해외 부동산 펀드 투자 금액(78조5000억 원)의 38%가 부동산 가격 하락기와 맞물려 만기가 도래하는 셈이다.

김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 “상업용 부동산 시장의 구조적인 변화로 단기간에 시장이 회복되기는 쉽지 않다고 본다”며 “금리가 높고 공실률이 높은 상황에서 어떻게 다시 수입을 만드느냐가 관건”이라고 분석했다.


박민우 기자 minwoo@donga.com
뉴욕=김현수 특파원 kimhs@donga.com
김수연 기자 syeon@donga.com
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이청아 기자 clearlee@donga.com