국토硏 “집값 20% 하락땐 갭투자 10채중 4채, 보증금 못돌려줘”

집값이 20% 하락할 경우 보증금을 끼고 산 ‘갭투자’ 주택 10채 중 4채는 해당 주택을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 수 있다는 전망이 나왔다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘전세 레버리지 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’ 보고서에 따르면 2017년 9월부터 2020년 2월까지 갭투자 주택은 월평균 6000채에 그쳤다. 하지만 같은 해 3월부터 지난해 6월까지 갭투자 주택은 월평균 2만 채로 크게 증가했다. 이는 자금조달계획서 등을 분석한 결과다.

보고서는 이를 토대로 2024년 6월 집값이 매입 시점보다 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%는 집값이 전세보증금보다 적어지는 이른바 ‘깡통전세’가 되는 것으로 분석했다. 단, 전세계약이 2년 만에 종료된다고 가정했다. 또 2021년 통계청 가계금융복지조사 결과를 토대로 임대주택 매도 등 자산을 모두 처분하고 총부채원리금상환비율(DSR) 한도만큼 대출을 받아도 보증금을 돌려주지 못하는 주택이 5000채에 이르는 것으로 분석했다. 특히 주택가격이 27% 하락하면 보증금 미반환 주택은 최대 1만3000채로 늘어나는 것으로 나타났다.

보고서는 집주인의 보증금 상환 능력을 담보할 제도 보완이 필요하다고 지적했다. 보증금 예치제를 도입해 집주인이 보증금의 일부를 예치하고, 예치하지 않은 금액은 보증금 반환보증에 가입하도록 하는 제도, 신탁사를 중간에 두고 세입자가 신탁사에서 보증금을 받도록 하는 방안 등이 제시됐다.

이축복 기자 bless@donga.com