분양가 12억 넘어도 중도금 대출… 수도권 전매제한 10년→3년

[부동산 규제 완화] 규제 대폭 풀어 ‘부동산 경착륙 막기’
실거주 않고 전세 놓을 수 있게 돼 둔촌주공 입주전 분양권 사고 팔수도
1주택자 청약당첨뒤 옛집 보유 가능 “고금리에 효과 의문” vs “투기 우려”

정부가 3일 부동산 규제 대폭 완화에 나선 것은 분양시장 침체가 건설 경기와 주택 공급 위축 등 부동산 시장 전반으로 번지는 것을 사전에 차단하기 위해서다. 서울 강남권의 고가 아파트를 분양받아도 중도금 대출을 받을 수 있고 거주 의무가 없어져 입주 즉시 전세를 놓을 수 있는 등 자금 부담을 덜 수 있게 된다. 전매제한 기간도 최장 10년에서 최장 3년으로 줄게 된다.

이날 당첨자 계약을 시작한 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 등 대단지 아파트 분양에 청신호가 켜질 것으로 전망된다. 현재 고금리로 규제 완화의 영향은 제한적이지만 향후 고금리 상황이 끝나면 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 지적도 나온다.

○ 분양가 12억 넘어도 중도금 대출

이날 국토교통부가 공개한 2023년 업무계획은 주택 공급과 거래 활성화를 이끄는 데에 방점이 찍혀 있다. 부동산 시장이 침체로 접어들었지만 집값 상승기에 도입된 각종 규제가 대출, 실거주 의무 등 전 분야에 걸쳐 여전히 남아 있기 때문이다.

전국 미분양 주택은 지난해 11월 기준 5만8027채로 국토부가 판단하는 위험 수준(6만2000채)에 근접했다. 미분양이 늘며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등의 우려도 커졌다. 원희룡 국토부 장관은 3일 브리핑에서 “집값 급락을 막기 위한 강도 높은 경착륙 방지 장치를 썼다”고 했다.

우선 정부는 2∼5년의 분양가상한제 주택 실거주 의무를 없애기로 했다. 민간택지 분양가상한제가 유지되는 서울 강남3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제 거주하는 대신 세입자를 받을 수 있다. 이는 주택법 개정 사항으로 법 개정까지 시간이 걸리지만 법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 단지도 소급 적용하기로 했다. 내년 입주 예정인 서울 강남구 래미안 원베일리 등이 이에 해당된다.

다만 법 개정까지 야당 협조가 필요하다. 야당인 더불어민주당은 정부안 검토 후 대응 방향을 정하겠다는 방침이지만 부동산 침체가 예상되는 상황에서 정부안을 무조건 반대하기 어렵다는 기류인 것으로 알려졌다.

법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 해제되면 5일부터 실거주 의무가 없어진다. 둔촌주공이 위치한 서울 강동구도 이번에 분상제 적용 지역에서 벗어난다. 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 된다. 인근 공인중개업소 관계자는 “자금 마련에 어려움을 겪는 당첨자가 많았는데 실거주 의무가 폐지돼 계약률이 높을 것”이라고 했다.

분양가 12억 원이 넘는 청약 당첨자도 중도금 대출이 가능하게 된다. 국토부는 주택도시보증공사(HUG)와 협의해 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(기존 12억 원)을 폐지하기로 했다. 중도금 대출 보증 인당 한도(기존 5억 원)도 사라진다.

○ 전매 제한 기간 줄고 유주택자도 ‘줍줍’ 가능

전매제한 기간도 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 대폭 줄어든다. 수도권은 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역이 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받는다. 이에 따라 둔촌주공(과밀억제권역)의 전매제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 둔촌주공 입주 예정일은 2025년 1월로 입주 전에라도 분양권을 팔 수 있게 된다.

분양가 9억 원까지만 가능했던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나오게 된다. 국토부는 올해 2월까지 주택공급규칙을 개정해 규칙 시행 이후 입주자 모집 승인 신청을 하는 단지부터 적용하기로 했다. 그동안 특공은 분양가 규제로 소형 평형 위주로 공급됐는데, 중대형 평형도 나올 수 있을 것으로 전망된다.

조합 보유 물량이나 계약 취소분 등 ‘줍줍’ 물량으로 불리는 무(無)순위 청약은 무주택 요건이 폐지돼 다주택자도 무순위 청약에 참여할 수 있다.

1주택자 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지되면서 기존 주택을 팔지 않고도 아파트를 분양받을 수 있게 된다. 정부는 2월 규칙을 개정해 상반기(1∼6월) 시행할 계획이다. 기존에 청약에 당첨돼 처분 의무가 있는 당첨자도 소급 적용을 받을 수 있다.

전문가들은 이번 분양 규제 완화 등으로 청약시장 수요가 일부 살아날 수 있지만 최근 주택담보대출 최고 금리가 8%를 돌파하는 등 고금리가 이어지고 있어 당장의 청약 흥행은 어려울 것으로 전망했다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 변동금리는 2일 기준 5.27∼8.12%였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “알짜 무순위 청약이나 서울 주요 입지로 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있다”면서도 “현재 중도금 집단대출 이자가 7%가 넘는 만큼 영향은 제한적일 것”이라고 했다.

다만 향후 집값 불안의 불씨가 될 수 있는 만큼 투기는 차단해야 한다는 지적이 나온다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “현금을 충분히 보유하고 있는 다주택자나 1주택자들이 이제 슬슬 저점 매수를 고민하고 있는데 이들이 매입에 뛰어들 경우 시장이 언제든지 흔들릴 수 있는 만큼 정부도 시장을 철저히 모니터링할 필요가 있다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com
허동준 기자 hungry@donga.com
김도형 기자 dodo@donga.com