한파 몰아친 서울 전세시장…전세거래지수, 154주 만에 ‘한 자릿수’

서울 시내의 한 부동산 중개업소에 앞을 시민이 지나고 있다. © News1

서울 아파트 전세시장에 한파가 몰아쳤다. 전문가들은 한파의 원인으로 Δ정부의 대출 규제 Δ거래 절벽 Δ전셋값 키 맞추기 등 가격 상승 Δ임대차 3법 Δ전세의 월세화 등이 복합적으로 작용했다고 분석한다.

11일 KB국민은행 리브부동산의 월간 조사에 따르면 10월 서울의 전세거래지수는 9.8로 나타났다. 지수가 한 자릿수로 떨어진 것은 지난 2008년 12월 이후 처음이다.

올해 1월 18.7로 시작한 서울의 전세거래지수는 4월 12.3까지 하락했다가 6월 18.5로 반짝 상승한 후 다시 내림세다. 지역을 강북과 강남으로 나누더라도 양쪽 모두에서 9.9와 9.8로 한 자릿수를 기록했다.

전세거래지수는 전세시장의 거래 동향을 파악할 수 있는 지표다. 조사에서 서울 지역 공인중개업소 10곳 중 9곳은 ‘거래가 없고 한산하다’고 답했다. ‘보통’이거나 ‘활발하다’는 답은 1곳이 채 되지 않았다.

서울 아파트 전셋값 상승 속도가 상당하다. KB의 5분위 평균 전세 아파트 가격 조사에 따르면 상위 20% 아파트 전셋값은 지난해 12월 처음으로 10억원을 돌파한 이후 10개월 만인 지난달 11억5437만원으로 1억5000만여원(13.19%) 상승했다.

하위 20%인 1분위를 보더라도 연초 2억7242만원에서 10월 3억664만원으로 3422만원(12.56%) 올랐다. 고가와 중저가를 가리지 않고 매달 1%를 웃도는 상승세를 보인 셈이다.

임대차 3법 등의 영향으로 갱신 계약과 전세의 반전세화 등이 많아지는 모습도 감지된다. 전체 임대차 거래에서 전세 거래량이 감소하고, 반전세와 월세 등의 비중이 늘어나고 있어서다.

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습. © News1

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 전세거래량은 7212건이다. 2년 전인 2019년 10월은 1만23378건으로 5000여건 이상 차이 난다. 통상 2년마다 전세 계약을 갱신한다는 점을 고려하면 전세 거래량 자체가 큰 폭으로 줄어든 것으로 풀이된다.

반면 지난달 서울아파트 임대차 거래 중 반전세의 비중은 35.8%로 집계됐다. 지난해 8월 개정 임대차법 시행 이전 반전세 비중(28.1%)보다 7% 포인트(p) 늘어났다.

고가 전세가 몰린 자치구는 물론 중저가 주택 단지가 모인 구도 반전세 비중이 높아졌다. 강남구의 경우 40%에 달했고, 노원구 역시 연초 26%대에서 지난 9월 32.5%까지 급등했다.

일각에선 전세시장의 ‘한파’가 당분간 지속할 것이라고 전망했다. 전세 수요는 매매 수요와 달리 100% 실수요인데, 이러한 한파가 계속되면 결국 주거 안정이 위협받을 수밖에 없다.

송승현 도시와경제 대표는 “전셋값 상승세와 거래 절벽의 영향으로 해당 지역에서 살던 세입자가 외곽으로 밀려나고, 그만큼 전세 수요가 늘어나면서 또다시 전셋값을 끌어올리고 있다“라며 ”이를 감당하지 못한 서민은 월세로 내몰릴 수밖에 없다“고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 ”대출 총량과 주택거래량은 통상적으로 비례한다“라면서 ”내년부터 금융당국의 대출 옥죄기가 본격화되면 유효수요가 감소해 부동산 시장의 전반적인 거래 둔화가 당분간 계속될 것“이라고 했다.

(서울=뉴스1)