‘준공후 미분양’ 구입땐 양도-취득세 모두 혜택

■ 한시적 부동산 거래 활성화 대책 따른 稅테크 전략

“잔금 납부 시기를 늦출 수는 없나요.”

정부가 취득세 50% 감면 계획을 발표하자 건설업체에 입주 예정자들의 문의전화가 잇따르고 있다. 잔금 납부 시기를 취득세 감면 시행일 이후로 미뤄 달라는 얘기다. 입주자모임에서 “취득세 감면 법안이 국회에서 통과되는 시점에 잔금을 납부하자”는 논의도 벌어지고 있다.

‘세(稅)테크’가 올가을 주택 시장의 관심거리로 떠올랐다. 정부가 경기침체에 맞서 한시적으로 취득세와 양도소득세를 감면키로 한 까닭이다.

연말까지 기존 주택을 사면 취득세가 절반으로 줄고, 미분양 주택을 샀다가 5년 내에 팔면 양도소득세가 면제된다. 실수요자라면 올해를 넘기지 말고 주택 마련에 나서 볼 만하다. 다만, 집값이 오르지 않으면 양도세 자체가 발생하지 않으므로 세제 혜택을 지나치게 기대할 필요는 없다.

○ 취득세 감면 기준은 잔금 납부일과 등기일 중 빠른 날

정부 대책에 따르면 9억 원 이하 주택은 현재 2%에서 1%로, 9억 원 초과 주택은 4%에서 2%로 취득세가 낮아진다. 평균 매매가 11억5000만 원인 서울 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 110m²(전용면적 기준)의 경우 기존 취득세는 취득가의 4%인 5290만 원(교육세, 농어촌특별세 포함)이지만, 감면을 적용하면 2%인 3105만 원만 내면 된다.

9억 원 이하 주택도 혜택을 본다. 매매가 6억2500만 원인 서울 은평뉴타운 상림12단지 롯데캐슬 135m²의 취득세는 1687만 원에서 1093만 원으로 떨어진다.

취득세 감면을 받으려면 법 시행일 이후 올해 중 잔금을 내거나 등기를 하면 된다. 문제는 법 시행일이 불확실하다는 것. 정부는 개정안의 국회 상임위 통과 때부터 세금 감면을 시행할 계획이지만 상임위 통과 자체가 유동적이다. 지방자치단체가 세수 감소를 이유로 반발하고 있기 때문이다.

불투명한 감면 시기 탓에 시장이 얼어붙거나 되레 혼란에 빠졌다는 지적도 나온다. 세금 감면을 받을 때까지 분양받기를 꺼리는 데다 최근 잔금을 치른 입주예정자들은 감면 혜택에서 제외돼 불만이 커지고 있다. 이 때문에 법안 발효시기를 대책 발표일(9월 10일)부터 소급 적용할 가능성도 있다.

○ 양도세 감면은 준공 후 미분양도 포함

경기 수원시 광교신도시의 아파트 ‘광교 상록자이’ 84m²의 미분양분을 11월 1일 3억4000만 원대에 구입한 사람이 2019년 12월 5억 원에 양도한다면 약 1억4300만 원의 양도차익이 발생한다. 이 중 5년간 발생한 양도차익에 대한 세금은 100% 감면받고, 나머지 기간의 양도차익에 대한 세금은 그대로 내야 한다. 기존에는 2627만 원을 내야 하지만 감면을 적용하면 288만 원으로 줄어든다.

미분양 주택은 분양절차가 끝났지만 팔리지 않은 주택이다. 보통 1∼3차 청약접수가 끝나고도 분양되지 않은 주택이라고 볼 수 있다. 감면 대상은 지역이나 규모, 가격 등과 무관하며 준공 후 미분양도 포함된다.

분양권 상태에서 팔면 양도세 감면 대상에서 제외된다. 입주 후 주택을 팔아야 감면 혜택을 누릴 수 있다. 취득한 뒤 5년이 지나 양도하면 계약일로부터 5년까지 발생한 양도차익에 대한 세금만 면제해 준다.

○ 미분양 물량이 적은 대단지 주목

주택 마련을 고민 중인 수요자라면 이번 세금 감면 혜택을 적극 활용해 볼 만하다. 법 개정 이후 효력이 발생하기 때문에 그때까지 마땅한 집을 찾아보며 시기를 조절하는 게 좋다.

준공 후 미분양이나 연내 입주하는 미분양 주택은 양도세와 취득세 혜택을 모두 받을 수 있다. 부동산정보업체인 닥터아파트에 따르면 세금 감면 혜택을 받을 수 있는 준공 후 미분양 주택은 전국에 걸쳐 4만2539채로 추산된다. 이 가운데 서울 인근 대단지와 주변 개발이 기대되는 택지지구가 포함돼 있다.

연내 입주하는 단지는 1만1508채로 추정된다. 이 가운데 서울에서는 동작구 상도동 상도엠코타운(1559채)과 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운 래미안e편한세상(3293채) 등이 주목 대상이다.

수도권에서는 연내에 분양하거나 미분양이 예상되는 지역을 노려 볼 만하다. 미분양 주택은 3만3277채 정도. 경기 김포시 운양동 김포한강래미안신도시 2차, 인천 연수구 송도동 더그린스퀘어 등이 관심 대상이다.

취득세율이 2%에서 1%로 낮아지는 9억 원 이하 아파트는 수도권 355만7667채, 지방 326만8497채 등 전국 682만6164채이다. 취득세율이 4%에서 2%로 감면되는 9억 원 초과 아파트는 서울 13만7840채, 경기 1만7350채, 인천 606채 등으로 수도권에 몰려 있다.

김수연 기자 sykim@donga.com