[Home&Dream]수익형 부동산 시세차익 얻으려면 입지·가격·시공사 따져라

올해 1만4590실 분양… 충남도 1876실 분양 대기

《주택경기 침체로 각광 받는 상품이 오피스텔과 도시형생활주택으로 대표되는 수익형 부동산이다. 시세차익을 기대하기 어려운 시장 상황에서 꾸준한 임대수입을 올릴 수 있다는 점이 매력적이다.

동아일보가 최근 부동산 전문가 20명을 대상으로 올해 투자 유망 상품에 대한 설문조사를 실시한 결과 지난해와 마찬가지로 수익형부동산을 꼽은 것도 이런 이유에서다. 특히 오피스텔은 20명의 전문가가 상품별로 1점(매우 나쁨)에서 5점(매우 좋음)까지 투자유망도를 평가하는 조사에서도 68점을 받아 조사대상 상품 중 가장 높은 점수를 받았다.

하지만 최근 들어 인기가 치솟으면서 분양가가 크게 오르고 있어 수익률이 떨어지고 있다는 지적이 많다. 또 자금난에 시달리던 업체들이 마구잡이로 사업을 벌이면서 부도를 내는 경우도 있다. 아파트와 달리 오피스텔 등은 보증제도가 미비해 투자금을 떼일 수도 있다.》
○ 수익형 부동산 이런 건 따져보자

이런 문제를 피하기 위해서 전문가들은 몇 가지를 반드시 따져볼 것을 제안했다. 우선 입지다. 교통이 편리한 역세권이나 개통 예정인 역세권, 수요가 끊이지 않는 대학가, 출·퇴근이 편리한 도심 업무지구 인근 등이 좋은 입지로 평가된다. 이런 곳일수록 임대수요가 많다. 주변에 대규모 개발계획이 있는 곳도 눈여겨볼 필요가 있다. 미래가치가 달라지기 때문이다. 충남과 대전이 최근 인기를 얻고 있는 것도 정부 이전사업이 가시화되면서 세종시와 가깝다는 입지적인 측면이 부각되고 있어서다.

매입 가격도 중요하다. 투자금을 최대한 낮춰야 수익률을 높일 수 있기 때문이다. 이를 위해서는 인근 오피스텔 등의 시세와 새로 분양받을 오피스텔의 가격을 비교해보는 좋다. 또 임대수익률 등을 고려해 분양가가 적정한지도 따져봐야 한다. 분양업체들이 제시하는 수익률은 대체로 경기가 좋을 때를 염두에 둔 수치일 가능성이 높다. 따라서 주변에서 운영되고 있는 오피스텔이나 도시형생활주택 등을 찾아서 실제 수익률이 어떤 수준인지를 파악하는 노력이 필요하다.

오피스텔이나 도시형생활주택의 단지 규모는 클수록 좋다. 전문적인 임대관리가 가능하고, 세입자 등을 구하기 쉽다. 물량이 많기 때문이다. 또 필요할 때 되팔 수 있는 환금성도 좋다.

시행사나 시공사의 경영 상태도 반드시 확인해야 한다. 대형업체가 시공을 맡았다고 무턱대고 투자하는 것은 금물이다. 대형업체가 단순히 공사만 맡았을 경우도 있다. 대형업체가 사업에 어느 정도 관여하고 있는지, 보증을 섰는지 등을 따져봐야 한다.

관리비 수준도 점검 사항이다. 관리비는 세입자가 월세 외에 추가적으로 부담해야 하는 비용이다. 따라서 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들다. 또 세입자를 구하기도 쉽지 않다.

○ 올해 전국에서 1만4500여 실 분양 대기

부동산정보업체 ‘부동산114’에 따르면 3월부터 연말까지 분양될 오피스텔은 모두 1만4590실이다. 도시형 생활주택은 중소업체 위주로 건설되기 때문에 정확한 집계가 어렵다. 대형업체만 볼 때 1460채 정도에 불과하지만 이보다는 훨씬 많을 것이라고 업계 관계자들은 전했다.

오피스텔의 경우 지역별로 보면 서울 2784실, 인천 4638실, 경기 4128실 등 수도권에서만 무려 1만1550실이 분양될 예정이다. 전체 물량의 80%에 육박하는 물량이다. 세종시 특수로 투자 열기가 뜨거운 충남에서도 1876실이 분양 대기 중이다.

주목할 만한 상품으로는 우선 대우건설이 3월에 서울 강남구 청담동과 세종시에서 분양할 오피스텔 ‘청담역 푸르지오시티’와 ‘세종시 오피스텔’이다. 청담역 푸르지오시티는 서울 지하철 7호선 청담역 바로 앞에 들어선다. 세종시 오피스텔은 전용면적 40m²로만 구성될 예정이어서 눈길을 끈다. GS건설이 소형주택 브랜드인 ‘자이엘라’를 붙여 처음으로 공급할 ‘대현 자이’도 주목 대상이다. 4월에 선보일 예정으로 지하철 2호선 이대역에서 도보로 5분 거리이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com