[맞춤재테크]2주택자 내년에 1채 팔려고 하는데

집값 오를 조짐 없으면 올해 파는 게 유리
내년 양도세율 낮아지지만
10% 세액공제 혜택 없어져

1가구 2주택자는 원래 50%의 양도소득세율이 적용되지만 2010년 12월 31일까지 한 채를 양도하면 일반 세율이 적용된다. 이에 따라 2주택을 보유한 이모 씨(56)도 한 채를 양도할 계획인데 최근 부동산 가격도 오르고 내년이면 세율도 낮아진다고 해서 가급적 내년에 양도할 생각을 가지고 있다.

문제는 2009년 세제개편안에서 내년부터 예정신고 세액공제가 폐지돼 양도세 부담이 늘어날 것이라는 이야기가 나오는 점이다. 세 부담만 따진다면 올해 양도하는 것이 좋을 것 같은데 내년에 집값이 더 오른다면 올해 양도하는 것이 손해일 수도 있을 것 같아 머리가 복잡한 것.

내년은 양도세 측면에서 볼 때 호재와 악재가 공존하고 있다. 현재 양도세율은 6∼35%인데 내년에는 세율이 6∼33%로 인하된다는 점은 호재이다. 만일 과세표준이 1200만 원을 초과한다면 최대 5.7%까지 세 부담이 줄어들게 된다.

그러나 예정신고 세액공제가 폐지된다는 점은 큰 악재다. 예정신고 세액공제란 주택을 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 양도세를 신고하면 양도세의 10%를 깎아주는 것을 말한다. 이 제도가 폐지되면 세율이 인하되는 점을 감안하더라도 납세자의 세 부담은 약 4.7∼11%(주민세 포함) 증가할 것으로 보인다. 세율 인하 효과보다 예정신고 세액공제 폐지 효과가 훨씬 더 크기 때문에 결국 내년에는 양도세 부담이 더 늘어날 것이라는 얘기다.

이 씨가 보유한 2주택 중 양도를 고려하고 있는 주택의 양도차익은 5억 원이다. 만일 올해 양도한다면 예정신고 세액공제를 받아 약 1억5800만 원(주민세 포함, 이하 동일)의 양도세를 내면 된다. 하지만 내년에 양도한다면 세율은 인하되겠지만 세액공제를 받을 수 없어 약 770만 원(4.9%)이 더 늘어난 약 1억6600만 원의 세금을 내야 한다.

따라서 이 씨의 처지에서 볼 때 내년에도 집값의 변화가 없다면 되도록 올해 양도하는 것이 세금을 줄이는 방법일 것이다. 양도 시기는 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이기 때문에 올해 안에 둘 중 하나가 이루어져야 한다.

물론 세금이 적다고 해서 무조건 올해 안에 팔아야만 좋은 것은 아니다. 세금을 더 내더라도 내년에 세 부담 증가를 상쇄할 만큼 집값이 올라갈 거라면 기다리는 게 더 좋을 수도 있다. 그러므로 주택을 양도할 계획이 있다면 그 득실을 잘 따져보고 양도시기를 결정해야 한다. 그 방법은 간단하다. 내년에 집값이 최소 얼마 이상 올라줘야 늘어나는 세금을 상쇄하고 남을지 그 분기점을 계산한 후 이를 판단 기준으로 삼으면 된다.

이 씨의 사례는 집값이 현재보다 최소 1200만 원은 올라줘야 인상되는 세 부담을 상쇄할 수 있다. 만일 집값이 분기점인 1200만 원 이상 오르기 어렵다고 판단된다면 올해 안에 꼭 양도해야 하고 그 이상 오를 거라고 생각된다면 연말까지 기다려 보는 것도 좋을 듯하다. 다만 예정신고 세액공제 폐지안에 반대 여론이 높아 실제로 세법이 개정될지는 확실치 않기 때문에 추후 시행 여부를 관심 있게 지켜보면서 전략을 세워야 한다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이세형 기자 turtle@donga.com